IP GLBOAL携手UBS为您解读:英国投资趋势与策略

2018-04-19 17:48   来源:未知 责编:admin

2017年9月28日,由IP Global(环业投资)和UBS(瑞银)共同举办的“2017外汇全方位投资策略与解析”讲座在香港康莱德大酒店成功举行,围绕货币波动将如何影响全球物业投资策略,英国经济、货币政策、外汇以及英国脱欧后房地产市场的投资动态展开了深入探讨。

此次讲座UBS主讲人Dominic Schnider,是UBS首席投资办公室中的大宗商品与亚太外汇主管。IP Global主讲人Jonathan Gordon 作为环业投资业务开发董事,在美国、欧洲及亚太地区的房地产投资行业拥有超过十五年的经验。

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一、英国经济:

UBS认为,从现在来看英镑与去年相差并不显著,这种情况具有指向性地表明,英镑确实有内在价值。同时英镑如果维持现有汇率而不在未来持续通货膨胀的话,对于投资者来说是非常划算的。


英国与欧盟的谈判可能经历一段艰辛之路,脱欧带来的各种不确定性现实存在,可能也会出现一些金融行业的企业搬出伦敦的情况,但是,在 1.6 或 1.58 的 PPP 合理价格数字之下,而投资者能够在 1.3 汇率之下购入英镑,这无疑是个很好的投资时机。尽管短期内可能会因汇率波动性而增加投资风险,但可观的回报是可以从长期投资中显现出来。因为毫无疑问,英国依然是一个非常动态的经济,是由本地经济以及本地交易买卖的增长而推动的,而且它已向我们证明了其经济复苏中顽强的生命力。 

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二、货币政策

UBS预测在未来的 12 个月里英镑兑美元汇率会上升至 1.38,所以当前英镑是一个非常值得投资的货币,当然也很清楚的一点是,在未来 2 年存在着一定的波动性,但是考虑到我们正处在全球经济周期的时间点,这是一定稳定性的表现。


从长期来看,汇率的走势与购买力平价的趋势基本上是一致的,购买力平价把物价指数与汇率水平联系起来,也就是说汇率会跟着 PPP 指数变化。

 

PPP 购买力平价:购买力平价理论是关于汇率决定的一种理论。两国货币的购买力之比是决定汇率的基础,汇率的变动是由两国货币购买力之比变化引起的。(Theory of Purchasing Power Parity,简称 PPP 理论)。由于购买力实际上是一般物价水平的倒数,因此两国之间的货币汇率可由两国物价水平之比表示。这就是购买力平价说


三、外汇

如果您想清楚哪些货币比较值得投资,哪些货币现在处于低点而且十分便宜,英镑就能满足这些要求。英镑也许近两年会受脱欧谈判短期的影响,但是对于 5 年期以上的长线来讲就是最可观的外汇投资。这里我们比较一下欧元和英镑兑换美元的表现。

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从图中我们可以看出,欧元兑美金的年同比变化率,浅棕色线表示的是利率 10 年来的变化。两者对比后就会发现这并不能说明欧元为什么会上涨,而过去 17 年两者都有紧密的联系,原因是欧洲经济的发展超出预期,如果这种状况能持续,看涨预测欧洲升至 1.25 以上。而我们认为,欧洲之前所承诺的各项政策已渐尘埃落定,在未来不大可能有太多超出预期的空间。随着德国总理默克尔的上台后面临的一系列冲突,也会使得欧洲市场会收到一定的挑战。人们在某种程度上对她产生不满,这将会使得这其中产生一定的政治不确定性。而德国又是欧元区中的核心稳定国家,所以对欧洲经济能否持续以往的增长,这依然是个问号。所以,我们预测欧元对美金的汇率增长将预测在 1.20 左右达到顶峰。


英镑兑美金在过去一年里无太大变化,可以看出两国货币购买力并没有因为脱欧而受太大的影响,因而英镑汇率依然有很大的上升潜力。


由此可印证对于 5 年期以上的长线来讲,英镑就是最有前景的外汇投资。

 

四、英国脱欧后英国房地产市场的投资动态

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伦敦房地产动态:

1.伦敦地区的可负担比可以达到 14.8

2.预测2035年伦敦人口将达到1千万

3.大伦敦房价预测到2021年将增长19.2% (数据来自仲量联行)

4.预测到2022年租金将增长24.5% (数据来自第一太平戴维斯)

5.伦敦政府计划2017新修42000套新住宅,而实际需求是64000

6.现在的房屋空置率是过去10年中历史最低 达到2.5%

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曼彻斯特房地产动态:

  1. 曼彻斯特地区可负担比率达到4.5

  2. 北方经济引擎计划将会积极推动市场的氛围。

  3. 预测到2025年曼彻斯特市中心地区会有14%的人口增长,并提供超过55,000个新的工作岗位

  4. 房价在过去五年内增长了25%

  5. 预测2017—2021年房价会增长28.2%,房租会增长20.5% 

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伯明翰地区房地产动态:

1.伯明翰地区的可负担比率达到4.8

2.伯明翰是英国第二大城市,现有110万人口

3.高速铁路2将会缩短伦敦到伯明翰的时间为49分钟

4.伯明翰20年大城市计划: 15亿英镑投资到经济开发区、新增180万平方米楼层面积以及5万个新的工作岗位。

5.伯明翰地区地产价值在2015-2016年增长6.37%

6.伯明翰地区地产价值预计在2015-2019年之间增长17%

7.预测到2021年需要4,200套新住宅,而实际仅能提供2,300

 

总结:

从长期来看,汇率的走势与购买力平价的趋势基本上是一致的,英国的动态经济,由本地经济以及本地交易买卖的增长而推动,经济复苏回弹性极强。考虑到目前全球经济周期的时间点,投资英镑依然存在稳定性,并且对于 5 年以上的长线来讲将会是最可观的外汇投资。

 

  

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