教育、投资两不误,租贷平衡的同时还有盈余?

2019-05-14 16:33   来源:未知 责编:admin

  如果你住在北上广,有两套房产,一定会被很多人羡慕。但可能只有你自己心里明白,两套房仍然不能减轻你养老、孩子教育等问题的焦虑感。我将会用两期节目,通过海外房产配置的案例,总结投资海外房产,实现以房养老的六步曲,希望能让你少走弯路的同时,获得更高收益。

  

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  王先生是北京人,家中两套房,一套自住,一套出租。但是现在北京一套1000万的房子,平均年租金是10万到15万,贷款年利率在5%-6%之间,就算全部出租,每年也要补贴大量的贷款。对比后,王先生把目光瞄向了英国伦敦东南区的一套两居室的学区房,总价是55万英镑,差不多480万人民币。开发商承诺包租的回报率是5%,减去4%的贷款年利率,和不到1%的全部持有成本,还能有些盈余。估算了成本和风险后,王先生按照海外房产投资的六步曲开始操作。

  第一步,他卖掉了国内一套空置房产;第二步,把卖房的一部分现金用合法合规的方式汇到境外;第三步,王先生把这部分资金作为他在伦敦买房的首付。办好所有手续以后,他只需每月还国外的月供。

  上面的这三步,大家都能听得明白,通俗来说,就是利用前十年中国房地产积累出来的资本,去换一套海外的优质资产,同时也可以对冲一下国内即将实施的房产税和单一货币的汇率风险。这些都是为后边的三步打基础。

  

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  拥有海外第一套房产后,第四步就是以房养学、以租养贷、以房换房,这都是在持有海外第一套房的周期内实现的。

  王先生购买这套两居室,贷款65%,实际首付只有20万镑左右,也就说,买房成本不到200万人民币。而且这套房地理位置优越,靠近泰晤士河、格林威治天文台,享受伦敦即将建成的最大基础设施-伦敦横贯城铁的红利,预计房价每年上涨10%,房租每年上涨7%。租金可以用来还贷,还能覆盖持有费用。按照每年10%的房价复利增长,在第5年左右的时候把房卖掉,还能赚出一套新房的首付。也就是说,王先生的投资5年以后就能回本,如果算成年化收益,将近20%。

  而且王先生现在正好有把孩子送到英国留学的打算,到时候孩子可以自己住一间房,另外一间对外出租给孩子的同学,既省了自己的租金,还可以把房租填补一部分学费。

  假如孩子留学回国后,这套房子还可继续出租,用租金来偿还每月的月供。而且国内房产是等额本息全还,英国可以做到先息后本,每年只还利息,本金在卖房的时候一次性归还,这样就可以稳稳地做到以租养贷,极大限度利用了手中的资金。

  

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  有很多像王先生这样的家长,想送孩子出国留学,但是还没确定去哪个国家、哪个城市或者哪所学校,等都确定了再买,其实就晚了。而王先生的想法是,趁着国内房价还处于相对高位、又赶上英国处于房价和汇率的双重洼地,可以先购买一处合适的英国房产,等到具体确定孩子去哪里留学后,把这套房产卖掉,然后在留学地再重新买一套房产,这就完成了我们刚说的以房换房。

  今天我给你介绍了如何利用国内剩余投资性房产置换海外优质房产,然后通过以房养学、以租养贷、以房换房的方法重新配置资产,在下期节目里,我会和你聊聊这六步曲中最重要的两个环节:以房生房和以房养老。

  投资海外房产,可以通过本身价值的增长获得收益,还能利用租金回报率获得长线现金流收益,又为将来儿女留学做好准备,可谓一举多得。


  

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