房产六步曲下篇:以房生房、以房养老,房产20年1套变8套

2019-05-14 16:35   来源:未知 责编:admin

  在上一期杨洋海外看房中,我给你介绍了海外房产投资六步曲的前四步,总结起来就是:把国内的闲置房产卖掉,购买海外优质房产,通过租金获得现金流收益,实现以租养贷。那么今天,我继续给你介绍六步曲的最后两步:如何实现以房生房和以房养老。

  第五步以房生房,意思是利用手中的一套优质房产,把它几年后的增值部分作为下一套房产的首付,然后重复这个动作,利用这两套房子的增值,再为接下来购置的房产支付首付款。这是一个让财富呈现几何增长的过程,最终把一套房产裂变成多套。

  

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  以英国房产为例,中国人在英国买房的首付款可以低到房屋总价的35%,剩下的65%贷款。李女士在英国的利兹城中心买了一套两居室的精装修公寓,使用面积83平米,总价22万英镑,也就是190万人民币左右。她这套房的首付只有不到9万英镑,剩下的13万英镑可以做贷款,利兹的房价每年升值约在7%左右,按照这个数字计算,六年后这套房子大约增值了11万,市场价格会变成33万英镑,还完13万的贷款后,剩下的20万完全可以作为再买两套新房的首付款。

  

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  之前我和你说过,英国房产增长的周期大约是8年到12年,这个周期内的波峰与波谷都比较明显,但是从整体时间轴来看,是一个平稳上升的态势。这个时候,李女士就可以利用周期规律,在每个周期的波谷抄底进入,低价入手,到波峰附近的时候再卖出,高位套现,时间在5到7年左右。肯定有人会问,我怎么能准确地把握这个波峰波谷呢?之前咱们聊过,每次出现波峰和波谷,都会有全球性的大事件发生,是阶段性的,只要你保持关注,一定来得及反应。而且这个假设也不是让你在绝对低点买入,绝对高点卖出,只要做到大概齐,基本踩上节奏就可以。

  

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  另外,大约在2033年间利兹将会建成全新的高铁,在这之前,整体房价都会享受高铁红利和人口红利,售出价格也许会比我刚才估计的33万英镑还要高。

  再过六年以后,李女士卖出手中的两套房产,增值部分再购入处于价格低谷的房子,这样,李女士手里一共有了四套房子。然后再裂变一次,六年之后,她的四套房子会变成八套。也就是说,李女士大约用了20年的时间,以不到80万人民币的本金,得到了8套英国房产。

  

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  不过对于李女士来说,这20年其实每套房子还都处于负债状态,但是李女士只需通过出租房屋的租金补齐贷款,用卖旧房的钱还清买新房的钱,大概10年后,8套房产全部会变为无负债、没有贷款的净资产。这就相当于李女士用一套房子的首付给自己买了一个养老保险,每年用这8套房子的租金收入作为固定的养老保障金,到这里,李女士就完成了海外购房六步曲的最后一步:实现以房养老。而且一旦她需要紧急用钱,还可以卖掉其中一套的房产来应突发的意外。

  

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  不过,再提醒一下各位,从买一套住房到实现以房养老,是个长期的过程,这里的重点是两条:一是找到一个升值潜力大,容易出租,但房价处于洼地的地区,这需要投资者进行大量的调查和分析。二是充分利用贷款,增加资金利用率。只有这样,才能让你的海外购房六步曲进行的更加顺利。


  

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