澳洲购房到底该选新房、楼花、二手房还是“捡漏房”

2018-07-04 16:13   来源:未知 责编:admin

  近几年来,澳大利亚的海外房产投资深受投资者的喜爱,而在澳大利亚,除了不同的房产类型之外,在购置房产时,还需要在楼花,新房和二手房中做出选择。针对不同投资需求,该如何选择适合自己的房产呢?碰到合适的“捡漏房”,又该如何取舍呢? 今天环业投资IP GLOBAL主要为大家分析和对比在澳大利亚购买楼花、新房和二手房,以及“捡漏房”的优势和劣势。

一、在澳洲购买新房的优势和劣势

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  新建房屋(NEWLY BUILT HOUSE),是指正在规划或建设中的房子。大部分新房还没达到可以入住的程度,需要等一段时间。买新房的时候一般只能看项目图纸或工地现场。

  购买新建房屋的优势:

  日常维护低:新建房屋对房屋维护要求很低,如果房屋在完工短期内出现问题,买家可以在维护期要求承建商修理维护。而且考虑到澳洲建筑工人高昂的维护费用,无论是从经济角度,还是打从日常维护来说,新房都是首选,

  设计时尚新潮:新建房屋一般拥有更科学的采光以及空间设计,设计整洁并具有时尚气息,室内装修更为新颖。

  建筑材料安全:新建房屋的建筑材料更加安全环保,性能也更加优良,不仅省电节能,而且易于保养。能够节省业主的日常支出。

  税务优惠:购买新房可以让买家在较长时间内申报更高的折旧税,已达到合理避税的目的,从而增强买家的现金流。

  适合海外买家:澳洲政府对海外买家购买新房方面没有限制,方便自住或投资的需求。

  购买新建房屋的劣势:

  房屋价格高:由于建筑材料和人工费用等建筑成本逐年增长,以及现代化的房屋设计费用成本,新建房屋的价格一般会比同区的旧房价格高。

  二、在澳洲购买楼花的优势和劣势

  楼花/期房(OFF THE PLAN),是地产物业市场的一个名词。简单来说就是还没有开始建筑,或者刚刚开始建筑但还没有交付使用的房屋。因此期房也被形象地称为“楼花”,意为它现在“开花阶段”,要再等一段时间才能结果。通常,购房者在投资楼花时看到的大多是楼盘设计效果图、户型图等,而非实物。有些开发商也会建立样板间来向买方展示未来房屋的结构、装潢和设计特点。

  购买楼花的优势:

  节省印花税:澳洲(部分地区)法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。如果购买楼花,则是在房产开工前签订合同,那么印花税只需按地皮价征收,能够为您节省一笔印花税支出。

  投资回报高:当开发商将新楼花投放市场时,常会以较低的价格出售以完成预售目标。一旦完成预期,项目才正式动工;这也是价格开始提高的转折点。因此,早期注资的投资者会得益于价格攀升前的期房购入。

  选择多样化:在澳大利亚,公寓多作为楼花销售,客户在开盘之际选择比较多样化。不同的楼层户型,朝向和外景等等都可以作为客户挑选的因素,而现房或接近现房时期,可供自由选择的物业则十分有限。

  首付门槛低:楼花签合同时,只需要交纳10%的定金,而余额要等到房子全部建成后才一并付清。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。

  购买时间多:楼花最终的房款是在项目完成后再交付的,一般可能需要几个月与现房相比,购买楼花的买家有更充足的筹款时间,以及申请首次购房补助等手续所必要的时间。

  适合海外买家:澳洲政府对海外买家购买楼花方面没有限制,方便自住或投资的需求。

  购买楼花的劣势:

  交房时间不稳定:在某些地区,如果之前没有同类型的开放项目,楼花的定价会缺少历史数据的支持。对于实力不足的开发商,如果动工前楼花的预售没有达到一个相应的比例,有可能会造成项目的推迟,并影响买家的自住或投资的计划。

  投资风险高:近年来,澳大利亚的公寓建设数量大大增长,公寓房的市场价格可能低于当初购买楼花的价格,所以投资风险上相对较高。

  银行贷款风险:银行在审核房屋贷款的时候,不是按照购买的价格批放贷款的,而是等到楼花变成现房后,再根据市场价格进行评估。如果银行估值低于购买价格,那么可能会影响到买家的房屋贷款计划。

  三、在澳洲购买“捡漏房”的优势和劣势

  房屋转卖(RESELL),也被称为“捡漏房”。捡漏,通俗的说就是占到了便宜的意思。一般来说,几年前购买的公寓价格低于当前市场上楼花的价格。然而近几年由于贷款市场收紧,有些海外买家无法拿到预期的贷款,资金实力无法完成购房,会选择按照合同价格转卖房产。如果运气好,遇到一个不错区域的楼盘里合适的户型转卖,也是具有投资价值的。

  购买“捡漏房”的优势:

  价格优势:澳大利亚的房产持续增值,几年前购买的公寓价格一般都低于当前楼花的价格。如果能够以几年前的价格买到房子,自然是十分划算的,从这一点上看,价格优势相对较大。

  购买“捡漏房”的劣势:

  可选择性小:“捡漏房”一般就是市场调出来什么户型就是什么户型,几乎没有选择的余地,买家相对被动很多。

  资金杠杆:楼花仅需10%的首付资金,剩下的余额则是在交房的时候支付。相比之下,“捡漏房”留给买家准备资金的时间就比较紧张。一般来说,“捡漏房”需要买家在短时间内准备较大数额的资金。

  投资风险:“捡漏房”的房源有限,户型和具体价格相差较大,有些情况下和市场上的楼花价格差别并不明显。投资者需要仔细考量。

  四、在澳洲购买二手房的优势和劣势

  二手房(SECOND HAND HOUSE)也是现房,是指已经存在的房子,购房时可以进去查看,购买后可直接入住。

  购买二手房的优势:

  价格稳定:澳大利亚二手房的价格波动相对低于同区的新房。

  房屋可翻新:部分旧房可以通过翻新装修等方式给购买者带来资本升值。

  即买即住:二手房交房速度快,即买即住,能够早日实现安家梦。

  购买二手房的劣势:

  维护费高昂:二手房屋的家具会有所折旧及损坏,新屋主需要花费时间和金钱进行翻新装修,在装修期间也流失租金收益。

  质量风险:比起新建房屋,二手房存在一些不确定的风险,比如难以察觉的管道渗漏等问题。

  无税务优惠:二手房的折旧一般比较少,在负扣税方面没有突出优势。

  投资回报低:如果房屋过于陈旧,租金回报也会相对较低。

  海外买家限制:澳洲政府有明确规定,除了澳大利亚公民和永久居民外,只能购买新房,不允许购买二手房。


  

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