【德国房产投资】分析德国买房得注意5个细节

2018-10-15 18:50   来源:未知 责编:admin

  买房养老、无债一身轻是很多家庭追求的目标,在这一点上,中德文化存在很大共性。据统计,德国超过68%的家庭将自有房产视为未来养老的保障和投资。近几年,欧洲低息政策激发了德国房产投资市场的投资热潮,导致德国大中型城市房价节节上涨,房源供不应求。大选之年,德国各大政党纷纷抛出购房补贴方案来吸引选票。

低息贷款和相对理性的房价,吸引越来越多的中国人加入到德国的买房大军,中国买家在德国的购房热甚至引起德国主流媒体如《法兰克福汇报》等的关注。诚然,无论在哪个国家,买房都属于一项大额长期投资,但您知道吗在德国投资买房,仅比较房价和房贷利息等因素是远远不够的,还应该考虑以下几个方面。

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  房产所在地

  在德国,房地产属于私人财产,与国内不同的是,投资者买的不仅是房屋的所有权,还有土地的所有权。房地产拥有者需要向当地政府缴纳不动产税,以房产交易合同所含的地产和房产面积作为纳税基础。

  虽然德国的不动产税法由联邦政府制定,但具体的不动产征税税率则由各个联邦州政府自主决定,税收成了各地财政的主要来源之一。比如同样是购买100平米的房产,在房屋交易价格基础上,购房者需要额外缴纳的不动产税额是不同的,拜仁州税率最低为3.5%,北威州最高为6.5%。英国脱欧后最火爆的城市法兰克福,按照黑森州的6%征收不动产税。也就是说,同样50万欧元的房子,房产位置不同,买房的附加成本也不同,北威州要比拜仁州多交1.5万欧元的不动产税。

  人口发展和就业机会

  房租收入和房产升值空间是房地产投资者的主要收益来源。德国不同于中国,总人口才8000万,而且老龄化严重,出生率低,都是困扰德国社会多年的问题,这也是德国政府大量接收中东难民的苦衷。两德统一后经济发展的不平衡导致东部人口大量向外迁徙,农村人口向城市迁徙。因此,投资者在选择房产时,不能忽视当地的经济发展动向和就业市场,这将会影响房屋未来的租金稳定水平和房产再转手等一系列问题。

  房贷利率

  很多人买房时侧重于比较房贷利率,以此作为选择贷款银行的标准。其实德国是世界上为数不多的提供固定房贷利率的国家,并且没有标准利率报价。这几年由于欧洲央行推行的量化政策,德国房贷利率基本在2%上下浮动,各贷款机构会根据房产价值、购房者收入稳定性、自有资金比例以及贷款年限,对每个贷款申请提供相应的利息报价。每个申请贷款者的风险评估结果不同,其所获得的利率都是量身定制的结果,存在参考性,而不存在可比性。德国目前的房贷利率处于历史最低水平,甚至低于同期通货膨胀率,相当于无息贷款。

  再融资安排

  受利率影响,目前月供压力最低的10年期房贷最受投资者青睐。实际上很少有家庭有能力在未来10年内全额还清贷款。10年贷款虽然解决了燃眉之急,被忽略的往往是贷款余额再融资问题。首先,再贷款时银行需要重新提供资金证明资料,重新审批贷款水平。其次,未来10年欧洲央行利息调整的可能性非常大。美联储在2017年已经上调利率水平,那么欧洲的低息政策还能维持多久房贷利率上调空间不是零点几个百分点,而是几个百分点。十年后再融资成本问题其实不容忽视。

  房产的维修维护成本

  无论是出租还是自住,房产拥有者都会面临装修、维修甚至改造等问题,购房者在做规划时,除了首付和月供,还需要考虑房屋维修费用的储备金,特别是购买二手房的投资者。德国劳动力成本非常高,人工成本往往会达到材料成本的2—3倍。另外,德国法律对于房东的责任有严格的规定,所以投资者在计算租金收益时,还需要将一定的维修维护费用纳入成本预算。

  

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