从租金收益率和资本回报率看,英国哪儿最值得投资?

2018-04-19 14:40   来源:未知 责编:admin

越来越多的海外投资已经进军伦敦房地产市场。国际投资已从纯粹的商业投资或购置私人用的高端住宅发展为向有增值机会”资产的投资。国际投资者们正在寻找零售业、写字楼、酒店和住宅开发领域的投资机会。

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为什么投资英国房地产?

据房产投资论坛最近的一份报告英国房地产市场的规模和结构:十年的变化”发现,英国商业地产股票的价格在10年内增长了11%,已达6470亿英镑。报告指出,海外投资者成为最大的单一类型的投资者使他们的市场占有额加倍,占总投资的四分之一或者说是3640亿英镑中占880亿英镑。例如海外投资者在伦敦金融区的写字楼市场居主导地位,占投资总数的56%,成为伦敦西区及市中心写字楼最大的所有者,拥有市场上总资产三分之一的股份。

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伦敦作为一个全球化的城市,无论其经济、文化还是社会都处于国际领先地位。伦敦对涵盖所有行业(从零售业到技术行业,再到保险业、金融服务业等)的主要企业都具有吸引力。这些企业在投资合同契约上的保证和他们在伦敦地产的租赁协定条款,都有助于创造市场投资价值。此外,预计伦敦市的经济在未来20年内将显著发展,外国投资者将每年投资4万多套住宅单位来保持其增速。英国政府一直支持国际投资者来到伦敦和周边地区进行投资,相对于欧洲其他国家和城市,英国法律和税收体制相对公开透明,且没有通过立法增加整体税收负担的传统。

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自二战以来,英国的房地产行业一直具有周期性。根据这一特征,投资者需对投资类别、资产定位、资产所在地、租约方的履约能力以及整体时机的把握有所掌握。以往国际投资者关注在伦敦市中心具有核心战略意义的地区投资,如梅菲尔区(Mayfair)。如今,各国投资者正广泛扩展其投资范围至伦敦西区、新金融区、码头区等新兴潜力市场,以保证投资收益。海外投资人应雇佣当地具有资质的专业机构作为投资向导,提供尽职调查,帮助审核、报告环境和分区、规划事项以及项目开发所需的许可、授权、审批、沟通等专业帮助将是非常重要的步骤。

英国的税收制度和海外投资者的福利

目前英国房地产市场对海外投资者在很多方面非常有吸引力,不仅因为其始终如一的财务业绩,还有对投资者有利的税收制度所创造的机会,以及引入外国资本的稳定市场需求。英国房地产税收制度,在发展的同时,为海外投资者提供了众多优势,如紧密的组织结构和对细节的关注。例如凡是非英国居民投资者收购英国商业房产用于投资,该房产的后续处置赚取的资本利得通常不属于英国税务范围。这与英国居民投资者相比具有优势,后者处置房产的资本利得必须缴税。

因此国际投资者有三点需要注意:

1. 属于商业地产投资而出售资产所得收益不征收英国税务。
2. 投资性房地产的租金利润征收20%所得税。
3. 能够使用投资者的负债融资减少应税利润。

英国买在哪儿赚最多?

买房投资,最重要的是房价升值和租金收益。所以要么购房出租(buy to let),靠租金的收益赚取回报。要么房价低的时候买入,房价上涨后再卖出,赚取差价。

但这两种投资方式,都需要购房者有敏锐的洞察力,发现哪里的房产有增值的空间和趋势。而这,就需要看看不同地段房产的投资回报率和房价上涨率来作为参考了。

1   租金回报率

购房出租收益率=年房租受益÷购房价格×100%

 

近日,来自Aspen Woolf 的一组数据显示:过去一年,购房出租的房产,投资回报率最高的前十个地区是这样的:

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表格中列出了该地区的邮编;地区;平均房产售价;过去一年的房产交易量;目前房产均价;目前每月的房租价格,还有这些地区的购房出租收益率(Buy-to-Let Yield

 

前十地区为:曼彻斯特 Manchester

卡迪夫 Cardiff,利兹 Leeds

利物浦 Liverpool,沃尔萨尔Walsall,

纽卡斯尔 Newcastle upon Tyne

谢菲尔德 Sheffield,格拉斯哥 Glasgow

伯明翰Birmingham,桑德兰 Sunderland

 

以上为2016年一年,租金回报率最高的十个地区。

 

那么...... 往回再看5年呢?

2010-2015年,哪里的租金回报率最高呢?

 

一组来自英国官方Land Registry的数据告诉你,2010-2015,哪里的年租金收益率(rental yields)最高,下图分别为地区和回报率。

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总的来说,不难看出,曼彻斯特依然以6.02%的年租金回报率领跑。其次是利物浦,卡迪夫,考文垂,外伦敦等等。

 

我们不禁要问,为啥曼彻斯特这么牛?

因为这里的求租的房客比出租的房源多得多得多!供不应求了,自然房租回报率高。

 

为啥那么多人租房?

目前英国住房自有率正处于30年以来的最低点。在过去10年中,个人租房市场增长迅猛、规模空前:每个月新增1.75万个租房需求,租户数量超过了2000万。

随着租房需求的增加,英国的住宅供应却远低于其他国家。

 

为什么?

Select Property Group的总经理Sergey Grechishkin说道。“在英国,20-39岁的人群中有近60%的人会租房到2025年,而曼彻斯特对中国投资者的吸引力在于,这里的年轻租房人口比例要高于英国的其他地方。” 

此外,曼彻斯特作为除伦敦以外的经济上的英国最大城市,不仅高校众多,生活便利,经济发达,球队众多,物价较伦敦低很多,而且对华人生活尤其方便:中国城,中餐馆,曼城直飞北京的航班等等,应有尽有。

这些条件综合起来,来曼城求学和工作的年轻人,自然带动了当地的租房市场,这也是曼城近6年来,一直英国租金回报率最高的原因。

2  房价升值

资本收益率(Capital gains),指的是资本资产(投资或房地产)价值的上升,令其价值高于买入价格。这项收益在出售有关资产时才能实现。说白了,就是房子涨价后出售赚到的差价比率。

 

下图为2010-2015年英国年均资本收益率(annualised reture)最高的10个地区和具体回报率:

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伦敦以年均回报率7.81%,高居榜首!

 

全英国的具体资本收益率如下:

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当租金收益率和资本收益率结合起来,就有了这个总体投资收益率的表格:

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伦敦以14.81%排名第一,论综合整体的投资回报率,还是伦敦强!这也是为什么投资总是看准伦敦的原因。毕竟,伦敦在世界上有着无法比拟的地位,经济实力,技术理力量,文化中心,教育中心,政治中心...... 全球很难找到像伦敦或者纽约之外的第三个城市来媲美这俩了。

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