世界房地产投资顶级市场在哪里?—柏林!

2018-04-20 16:46   来源:未知 责编:admin

柏林 

较之其他国际化大都市,什么是柏林 (Berlin) 独有的呢? 柏林人纯朴而热情的魅力,缔造了“柏林氛围”;不计其数的名胜古迹,反映出 20 世纪的恢弘历史和当时的时代精神;而德国柏林作为德国的首都,目前高水平的经济和低水平的房价共存,在国际化大都市中更是独一无二。

如今,经济不确定性席卷各大经济体,伦敦与纽约中心区域的房价令人望尘莫及,而德国首都柏林地区的房产价格依然处于低水平区间,为投资者带来了巨大潜力。

1.jpg

2017年,普华永道与城市用地研究所第二次将柏林评为"房地产投资与开发顶级市场",在投资、开发、租金上涨前景与资本增值前景方面均获得最高评分。自2016年起,柏林已连续两年获此殊荣。2016年,柏林地区住宅价格整体上涨 9.6%,市场表现强劲。  


目前,柏林正在进行大规模的公共设施重建,其新落成的国际机场将在2018年投入使用,之前暂缓开发的区域也进入到转型过程当中。以柏林中心地带米特区为圆心,城市重建与改造如波浪一般,蔓延至夏洛滕堡与腓特烈斯海因等外围区域。投资者与新创企业也随之转移至市城市中心的外围区域。


城市基础设施与重建改造  

依据整体规划,柏林将在全市范围内新建诸多国际酒店与零售商区,但其最为重大的开发项目当属柏林勃兰登堡机场,该机场将成为新的首都国际机场。勃兰登堡机场将于2018年开幕,届时将与亚洲实现直航,直接服务于 3500万乘客。此外,该机场将连通柏林城市轻轨,并实现与地区及全国铁路之间的对接,可大幅度提升德国境内跨区域交通能力。

2.jpg

供给与需求 

2015年,在世界首都城市人口年轻化程度评比当中,德国被评为第三名截至2015年 12月,柏林人口在10年间共增长 270720人;而单在2015年,柏林人口即实现 47900万人的增长。柏林现人口总数为 3610160,其中15-45岁之间的人口占40%,65岁以上的人口仅占19%。根据预测,2015年至2030年间,柏林人口将增长 7.5%。自2015年起,近几年的实际增长率在不断印证该预测的准确性; 而7.5%的增长预期预计将在短短5年内即可实现


日益增长的人口使住房成为刚需,对于住宅楼宇的需求更为强烈,每年对于新住宅的需求可达 20000 套。2015年,新落成住宅仅为 10722套;2017年,柏林的城市房屋空置率已降至 1.2%。柏林的住房人口与完工住宅数比例为1000比1.9,在德国7个大型城市中,缺房程度排名第二。 


销售与租金

与其他欧洲首都城市相比,柏林的房价仍处于较低范围。然而,由于人口上涨与租房需求积压,房价呈上涨趋势。仅在2016年,住宅价格即上涨 9.6%。其中,新建房屋斩获 10.5%的资本增幅,成为整个地产市场范围内涨幅最高的部分。房屋租赁市场也呈强劲态势,据世邦魏理仕(CBRE)数据,房租涨幅为 4.6% 

3.jpg

图为施普雷河岸水畔花园项目

柏林,一片繁荣 

柏林在吸引人口流入的同时,对商业投资也有着巨大吸引力。Facebook、Expedia、亚马逊、特斯拉等高科技企业已进驻柏林市场。同时,谷歌将在首都柏林开办学校,为创业型公司提供孵化中心与其它支持。谷歌"柏林校园"科技中心预计将在2017年秋季于位于柏林周边区域的克罗伊茨贝格开幕。


柏林的潜力也在不断获得其它商业巨头的青睐。全球科技投资人克劳斯·霍莫尔将为"柏林工厂"项目投入100万欧元。该项目是众创空间项目,也是SoundCloud、Twitter与Uber的办公所在地。


依据"欧洲创业联盟"提供的数据,首都伯林由于拥有低创业成本与高精尖人才储备,被评为 "最佳创业之都" ,得分紧随其后的是英国首都伦敦。此外,伴随英国脱欧,加之柏林具有良好的创业精神、多元文化人口、低价租金及其市场单一性,诸多金融公司也将目光聚焦于柏林。   

4.jpg

潜力无限

柏林外围区域的地产价格较低,将成为未来柏林地产增值的主要区域 - 尽管该部分地区房价已处于上涨态势。 

 

新克尔恩区为例。新克尔恩区与克罗伊茨贝格相邻,位于其南部,该区具有浓厚的创业氛围,并拥有年轻人口。该区域虽然处于边缘地带,但该区域的人口却正在向中产阶级迈进。新克尔恩的酒吧与餐厅数量增长迅猛,2016年,该区域的租金涨幅为 9.6%,在整体细分市场中排名第二。良好的租金增长被视为未来资本增值的前兆。 

 

值得一提的是,新克尔恩区内的理查德广场与斯尔博斯丁森泰斯区域在2016年租金分别上涨 32%与 24%截至 2015年底,环业投资下属项目"理查德宫(Richard Quartier)"已获得超过 20.3%的累计增长。  

5.jpg

视线转移至克罗伊茨贝格区。该区域拥有大量创业公司与年轻化人口,未来将趋向中产阶级化,资本 增值势在必得。去年,该区域的租金涨幅为 11%,在整体细分市场中排名首位,未来资本增值预期极佳。 

 

投资者可考虑该地区较为外围的区域,外围区域交通也可连通至亚力山大广场与普伦茨劳贝格中心地带,且外围区域的房产价值仍处于低估状态。2016年,纵观整体细分市场,潘科区租金整体涨幅为 6.6%,高于柏林平均值 4.6%;潘科的总体资本增值为 6.5%。该资本增值幅度低于柏林平均值 (10.5%),但由强劲的租金涨势与低于平均值的资本增值幅度可推断,该地区将在未来迎来资本增值。  

 

关于上述推断,利希滕贝格即是很好的例子。 2015年,该地区房产价格仅上涨 3.4%,而租金取得较强增长,增幅为 8.7%。2016年,利希滕贝格的整体房价涨幅达 29.7%,是柏林涨幅最高的地区,令人瞠目结舌。该涨幅可归功于该地区临近柏林动物园。  

 

目前,与充满不确定性的其他市场相比,柏林是极具吸引力的投资目的地。柏林是国际化大都市,拥有年轻向上、充满活力、增长稳定的多元文化人口群体;柏林是通往欧洲大陆的重要门户,立足柏林,即可触及欧洲良好的商业与科技氛围。柏林住房市场供不应求,整体住宅房产资本增值涨势强劲,柏林首都国际机场建成,为柏林房产市场带来无限潜能。因此,投资柏林,即在当下。   

  

关注微信

回到顶部