德国房产的30年河东,30年河西 —— 一匹黑马 (上)

2019-02-13 16:27   来源:未知 责编:admin

  最近一直想写一篇关于德国投资性房产的文章,却苦于无从下手,其实我们家跟德国有一些渊源,家父算是国内建国后很早一批专业学习德语的那一拨大学生,从他那里也听到了不少德国的奇闻趣事,风土人情。我对德国慢慢地也有所了解。

  讲德国房产,不得不从它的历史说起,远的不说,什么法西斯啊,二战啊等等,咱们就从当代史开始讲,那就可以简单的划分为几大块:

  二战结束以后到1990年东西德合并

  1990年到2005年默克尔上台

  2005年至今

  

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  (图为:德国地图)

  大家看上面这个地图能联想到什么?大家看到沃尔夫斯堡可以想到大众汽车,斯图加特有奔驰,慕尼黑有宝马,法兰克福有欧洲的中转机场,汉堡有港口有空客总装基地,杜塞尔多夫有麦德龙有E.ON有各种展会.

  那能想到的柏林有什么?除了首都好像啥也没想到, 其实大家会发现,好东西在德国的都在西边,东边什么也没有,只有一个名为首都的柏林。原因也很简单,就是因为二战的原因,德国输了,作为战败国,西方同盟国把德国一分为二,分成了东西德,西德是由英法美控制的资本主义社会,解体前的苏联掌控着东德,社会主义。位于东德内部的柏林又是块飞地,柏林也从中间一分为二,分为了东西德,也才有了世界上著名的柏林墙。

  当年二战的时候,德国为了防止苏联攻破柏林,提前把很多首都功能,重要工业,教育,人才等疏解,迁往到了德国西部很多城市,加上二战后苏联在经济发展上实在是起不到任何帮助,东西德的差异日渐扩大,直到现在东西德合并了快30年,依旧是西边在补贴东边。

  说完了历史,咱们就说说德国的房子。德国的房产市场就是在最近一段时间在全球范围内火起来的,火到什么程度呢?

  柏林的房价连续2016、2017两年年均涨幅在20%以上.

  

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  (图为:2017年世界主要城市房价涨幅排名)

  在发达国家里,这样的成绩实属罕见,没有泡沫,升值潜力空间巨大,而且世界上最会投资的人,巴菲特,出走美国大本营市场外的第一个目的地就是德国。到底是什么让巴菲特都看中了这里,我们来扒一扒具体的原因是什么。

  还是要从很久以前说起,二战结束后,德国饱受战乱之苦,千疮百孔,百废待兴,很多老百姓的房屋被炸毁,大家失去了居住的房屋,二战后德国的人口在6200万左右,但有将近缺口1000万套住宅。政府当时鼓励新房建设,尤其是私人出资建房,政府提供长期的无息贷款和税费优惠。政府还建设了很多“公租房”,提供给当地人居住。这一现状就是上面提到的第一个阶段和第二个阶段之和,从二战结束到2005年默克尔上台之前。这期间也特别像咱们国家90年代以前的状态,基本没有商品房的概念,每家每户都有房住,不管是自己的房,公租房,出租还是单位福利房等。所以大家对于德国房价的概念其实还一直停留在2、30年不涨甚至还下跌的概念里,原因也很简单,就像计划经济一样,供需都控制的很好,而且房屋的商品属性也很弱,价格涨幅,房租涨幅政府都出具相应的法律法规有所管控,那段期间德国也是房地产长效机制在全球运用最好的国家,没有之一。

  

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  (图为:德国房价走势图)

  分水岭就出现了在2005年,不光是2005年下半年默克尔上台,还有一个关键的一点就是在2005年1月1日,德国议会通过移民法案,正式成为了移民国家。人口终于开始了长期稳定的正向增长,有了人口红利,有了大量的房屋刚需,明显的就改变了以往长期稳定的房屋供需平衡。而且默克尔上台到现在将近15年里,除了难民政策处理不佳以外,其他的比如带动德国的经济恢复,进而转升稳定强劲的发展;推高德国在欧盟中和国际中的地位;促进中德关系日益趋好等方面都起到了很好的作用。虽然在各种文献中,报道中找不到相关文字,但是业内人士都有所共识的就是,默克尔潜移默化的慢慢在打破德国房产长效机制,商品房更多的出现了,对于开发商的惩罚性措施慢慢减弱了,租金上涨上限规定也慢慢打开了。

  还有一个事情出现在07、08年以后,也是为了应对美国次贷危机和欧债危机等,欧洲央行做出的对策,就是逐渐下调基准利率,到2014、15年的时候基准利率已经下降到0,现在长期保持在0的位置。

  

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  (图为:欧洲央行基准利率走势图)

  当地人如果贷款买房,可以贷款贷到70%,贷款利率还不到2%,甚至还会更低。让当地民众认为,每年交了那么多房屋租金,还不如攒出钱交个首付,然后每月还贷款的钱就权当交房租了,价钱都是差不多的。等过了20来年左右,房贷基本也还完了,房价也涨上来了,也抗通货膨胀了,缺钱的话也可以通过remortgage解决了。如果房价不上涨,如果贷款利率不这么低,如果最近全球经济不是有所动荡,如果…估计当地民众的观念还是没有这么快转变,不过一个数据显示出了很大的迹象,就是从以前德国人民自有住房40%+上升到60%+了。而且这也吸引了大量的海外投资者前来,就是因为贷款利率低,出租回报率高,可以以租养贷,加了杠杆之后的投资,在持有期间还可以正现金流。

  三个打破

  一、 打破了长期以往的长效机制

  从“计划经济”转为了“市场经济”,结束了2、30年来的不涨

  二、 打破了人口的长期稳定

  直接进入人口红利周期,短时间内打破了房屋的供需平衡

  三、 打破了以往德国民众的消费观念

  从不把房产当商品,到因为低利率,可高杠杆,低风险,抗通货膨胀,把房产当作一个投资产品的一个明显过程。也吸引了大量的境外高净值投资者

  德国房产,尤其是柏林房产能火起来,不是没有预兆的,如果长期观察全球房产市场的专业人士来看,这是一种必然的现象。那么下一期我们就来说说柏林房产为什么又在整个德国里这么突出。


  

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