德国房产的30年河东,30年河西—一匹黑马(下)

2019-02-13 16:30   来源:未知 责编:admin

  上期花了很长的篇幅和大家聊了聊德国房产的前世今生,真所谓是三十年河东,三十年河西。(德国房产的30年河东,30年河西 —— 一匹黑马 (上))想知道未来,就先看看历史,再分析分析现在。柏林的历史真是跌宕起伏,这也为柏林房产市场的现状埋下了伏笔。

  柏林有近800年的历史,最早在1237年的时候,商人和渔民聚集,建立了柏林,经过了勃兰登堡公国和普鲁士王国时期,也先后被沙俄和法兰西占领过,尤其是拿破仑,直接把勃兰登门上的胜利女神马车给拆下来直接运回了法国,过了好几年才又还回来的。

  

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  图为:勃兰登堡门胜利女神马车

  德国最辉煌的时期出现在19世纪的德意志帝国时期, 都帝国啦,能不牛嘛

  

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  图为:俾斯麦--铁血宰相

  俾斯麦,德国最著名的人物之一,号称铁血宰相,也正是他造就了当时德国的叱咤风云,也正是在那个时期,1871年柏林成为了德意志帝国的首都,造就了现在柏林城市的规模,也正是在1894年,建造了国会大厦。

  到了20世纪初,柏林已经在工业、经济和城市建设上达到了伦敦、纽约和巴黎的水准,成为了一个公认的世界性的政治、经济和文化中心。当时的人口就已经接近300万,十足的世界级超一线城市,相当于现在的纽约和伦敦的地位。

  但经历了一战和二战的洗礼,柏林遭受了重创。盟军的空袭和苏联红军的地面进攻基本把柏林毁完了,柏林市区90%的建筑都被炸毁了。战后就经历了漫长的重建区。柏林的工业以前在德国是最强的,但是因为战争的原因,需要提前把这些国家命脉疏散到西边的那些城市,才得以保全下来现在德国的根基。上一期也提到过,这些导致了现在德国东西两方的不平衡,也正是这些不平衡才有了今天柏林房产市场的火爆.

  将近800年的历史,这么久的沉淀和积累,就算浪费了东西德合并前的几十年的发展时间,柏林现在依旧是世界级的文化、政治、艺术和科学的重要城市,在德国范围内的地位,也慢慢地会重新恢复到真正的龙头。

  如果同等区位同等质量的房屋价格来对比,现在柏林的均价是慕尼黑的1/2,甚至更低,就光这一条如果大家能感受到所带来的好处,那我上面这么大篇幅的赘述就算没白说,起码就仅此一条,我是感到很兴奋的。

  说完了历史,咱们在分析分析现在,所有好的投资,如果只用一句话概括就是:买的便宜(价格洼地,性价比高)卖的高(有升值空间和升值动力、题材)刚才说了买的便宜,那我们再说说升值的事儿:

  “ 1. 人口增加 ”

  

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  上篇重点提到过,德国从2005年变成移民国家以后,有了大量的移民人口进入,光柏林一个城市每年最少有5万人的国际人口净增长,还不算是自然人口的增长。对于370万人口基础的柏林来说,这每年的5万人是不可小觑的。人口红利是房产市场增长中最为关键的。同时还会带动就业人口的增加,企业数量的增加,GDP的增速,基建的投入增长等等。这是很多其他城市非常羡慕的一点。

  “ 2. 产业的升级、改革、聚集与规划 ”

  

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  柏林从新定位了自己的城市职能,从一战二战以前的全球最发达重工业城市,现在转型重点发展金融业,科技业,数字化产业、文化产业和艺术产业。柏林也逐渐的成为了欧洲区域的“硅谷”。有着更多更好的可持续发展的企业,比如Facebook,谷歌等欧洲总部都迁到了柏林。

  “ 3. 文化及教育 ”

  

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  柏林深厚的文化底蕴吸引了世界各地的艺术从业人士,留学生等归集于此,也有着像柏林自由大学,柏林洪堡大学等这样的世界级院校。也被评为留学生城市生活负担最低的城市。同时柏林还是全德国学生人口最多的城市,高达19万人。而且很多大多数毕业生就留在了柏林,为柏林的年轻化、消费水平提高和拉高就业人员水平起到了不菲的作用。

  “ 4. 欧洲的交通心脏枢纽 ”

  

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  柏林地处整个欧洲的中心地带,通过港口,火车,空港把整个东南西北欧进行了串联。通过即将建成柏林新国际机场,更能提升世界级交通枢纽城市的作用。

  “ 5. 房屋供需严重失衡, 供小于求 ”

  

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  还是因为人口红利,需求越来越多,建房的速度赶不上买房人的需求,而且很多都是刚需,柏林目前有8万套房屋住宅缺口,到2030年,每年需求至少2万套,没有任何泡沫。这些都导致了房屋价格升高,租金价格升高和极低的空置率,只有1.2%。

  “ 6. 很低的可负担比,总价低 ”

  同世界上主要同等地位的城市比较,柏林的房屋均价很低,可负担比也就很低,没有泡沫的存在,更关键的一点是柏林的房屋持有率很低,不到50%,还有非常大的空间,很多的购房需求需要得到满足,而且出租市场也非常火爆,对于投资性房产追求的高出租回报率是非常有利的

  以上这些也不难解释为什么柏林房价可以一年上涨20%,租金一年上涨10%的两双成绩了,这在全球的房产市场中是极为罕见的。

  到现在,大家应该很认同柏林的房产是一个买的低,又可以卖的高的城市了。

  那柏林这个城市,又是哪个区域适合呢,今天我用一个项目举例吧

  夏洛腾堡区

  北京的朝阳,上海的静安,深圳的南山

  柏林有一个传统的富人区,就像北京朝阳,上海的静安,深圳的南山一样。她就是夏洛腾堡区,在西柏林,距离市中心区域很近,她最初是柏林西郊的一个小镇,因为森林,树木,公园环抱,河道萦绕,后来崛起成为备受贵族青睐的豪华休闲寓所,富裕阶层在这里建起了雄伟的宫殿、狩猎小屋和别墅。所以夏洛腾堡慢慢聚集了富人,成为了传统的富人区域,到现在,可开发的土地不多,长期的房产供应不足,需求却很多,大家争相想进入的区域,住在那个区域,也是一种身份的象征。

  

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  图为:选帝候大街

  夏洛腾堡区有两条主要的大街,也是柏林的最主要的两条大街,俾斯麦大街和选帝侯大街。俾斯麦大街就像北京的长安街,沿线各种国家机关,世界各大组织、公司总部等。选帝侯大街就像法国的香榭丽舍大街和纽约的第五大道一样,全球的奢侈品牌汇聚于此,各种的美食、娱乐和购物中心,还有最具历史代表意义的景点威廉皇帝纪念教堂。

  

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  图为:威廉皇帝纪念教堂

  威廉皇帝纪念教堂也是现在柏林唯一一个二战时的遗迹,还保留着战争的痕迹,以示警醒世人战争的悲惨。现在也成为了当地非常著名的一个旅游景点,会有很多人专门到此拍照留念。这里也汇聚成了一个中心,像北京的三里屯,上海的静安寺。

  我们的项目就在威廉皇帝纪念教堂的南边步行5分钟的距离,地理位置绝佳,满足了大家对于“地段!地段!地段!”的需求。

  

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  这个项目叫伊顿西公馆,不临街,坐落在一个院落里,院落外边有着热闹,繁华和喧嚣,院落内绿色满墙,僻静安康,既满足了步行5分钟以内解决全部生活所需,又有了很好的居住环境。从建筑的外观看来也像一个个格子堆砌出来的艺术品。

  

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  我给大家看看这一组数据,大家来感受感受需求的火爆程度,在2018年5月份,夏洛腾堡租房市场可出租房屋套数277套,求租查询数30824次;房屋销售供应584套,需求套数17562套。任何商品的价值很大一部分取决于供需关系上,尤其是房产,供小于求是最有力的房产增值的烘托因素,这也是我在很多场合多次强调的一点。

  

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  既然是富人区,那必然也是学区,周边的好学校自然是标配,项目周边15分钟步行范围内有柏林排名第二和第三的私立中学,还有柏林工业大学和柏林艺术大学,都是在德国首屈一指的。

  

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  从项目步行1分钟和5分钟分别可以到达两条线路的地铁站,可以直达柏林各处,出行非常方便。

  伊顿西的价格均价大概在1万欧元每平方米,不过这里大家需要注意的是,这里的每平方米说的是使用面积,有别于咱们国内的建筑面积,如果换成国内的说法,大概均价在61800元人民币每平米,在国际一线城市中这个价格相当便宜,是同等地段巴黎价格的1/2, 伦敦的1/3, 纽约的1/4,在北京这样的均价也就只有在五环外围边上可以买到,如果相较于北京的三里屯,大望路一带,差不多也是1/2的价格。而且就算跟这个项目周边比,伊顿西公馆的价格也是很便宜的,性价比很高。

  现在余下的户型都是小户型,很适合投资,面积从60㎡-72㎡的大一居,价格也在60万-75万欧元不等,不过我们的优势在于可以给中国客户用中国收入在德国做贷款,最高可以做到70%,这是很难做到的,这也是我们跟德国那边的贷款机构长期合作下来的结果,而且是可以做到10年固定利率2.9%这么低的利率。

  这个区域的出租回报率大概在4%左右,贷款利率2.9%,我相信大家一下脑子里就有一笔账了。

  

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  户型也都不错,方方正正的,布局都很合理,采光也很好,每户还都有露天的大阳台。

  

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  室内的装修标准那也不必多说了,都是按照国内豪宅的装修标准,而且德国的公寓一般装修都是不带厨房的,要业主自己装,我们为了客人都很方便,为了投资目的,我们负责把厨房也都装好了,而且没有再另收取任何费用。

  总结一下吧,买柏林的房产,就是买的价格洼地,买的高升值,1/2,1/3的价格买入,20%的房价年增长,10%的租金涨幅的两双成绩。这个项目的地段自不必多说,中心的中心,富人区的核心区,交通便利,配套齐全,需求旺盛,性价比高,户型好,价格低。

  好消息

  最后还给大家说个好消息,德国的房产不管是新房还是二手房如果在当地购买的话是需要交5-7%不等的中介费的,国内的一部分机构也会收中介费。但从我们这里完全不需要这笔费用,因为我们不是中间商,这无形中又帮大家省下了一笔钱,相当于打了93折

  德国的房产是非常值得有意识有大局观的投资者关注的,现在是绝佳的买涨时机。


  

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