IPG用数据说话告诉你泰国买房到底好不好?

2019-04-03 15:36   来源:未知 责编:admin

  

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  1、房价不低、洼地难寻

  增值速度有限从2012年开始,泰国房产已经暴涨不少,以外国人能购买的公寓为例,2012年3月至今涨了43.3%。高端市场尤其是高档豪华住宅不断吸引外国投资,所以十几年间上涨幅度最高达300%。这些区域就像是北京的二环三环,上海的浦东,地段非常好,中心湄南河岸,最高房价每平方接近6万,金融中心是隆/沙吞区接近5万。而普通中低端住宅的需求量明显放缓,像曼谷周边素坤逸区每平方4万元左右,去年以来房价已经出现回头。这个地区恰恰是中国人买房子非常集中的地段。

  跟北上深比起来不算贵,根据泰国国家统计署和国家旅游局联合统计给出的数据显示,2017年曼谷每户家庭平均每月收入为41002铢,折合人民币8000元。如果从房价收入比来看,曼谷的泡沫比北上深还大。

  2、好买不好卖

  不像外国人在曼谷买房要抢,当地人可不需要。泰国法律规定,产权公寓销售给外国人的比例不得超过49%。剩下的51%只能卖给当地人,那这51%卖的怎么样呢?本地人哪有外国人那么强的购买力,开发商一般会打折处理。这样做的结果就是,同一个楼盘,当地人买房的价格相比外国人低不少。

  而且,泰国本地人买新房可以享受0首付、低贷款利率,所以根本不会有人去看二手房。你在泰国买了一套公寓,看到周边房价涨上去了想出手卖到市场价?别天真了吧!肯接盘的都是国际友人,国际友人会看二手房的少之又少。这可真是好买不好卖,流动性差差差。

  3、投资回报率尚可

  2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次,再加上泰国工作的外籍也很多,他们也有租房需求。曼谷市中心一套30多平的一室户,能租到五千人民币一个月。

  这是没扣除各种费用的。这时候泰国法律又出来了,公寓是不能在Airbnb这样的网站上直租的,只能走当地中介渠道。代理费是一大笔钱。再加上泰国高端的一些楼盘,物业费相当贵,毕竟泳池啊、绿化啊,都得花大价钱。再交交税,全部算下来,扣除所有费用,回报率能有5%就算不错了。

  税费方面,泰国的房产交易税新房为1%,维修基金为100元人民币每平方米的维修基金。根据泰国法律,公寓是不能在Airbnb这样的网站上直租,只能走中介,代理费先来一刀。很少有中介会在买房的时候告诉你,物业费很贵,有人会用”忽略不计“这个词,还有人会告诉你前5年免交,那5年以后呢?目前曼谷新楼的物业管理费,一平方9-16元人民币,50个平方的公寓,一年下来物业费近万元。一旦物业公司出了问题或者倒闭,这间公寓就很可能会成为‘烂尾服务房’。

  还有,你在国内远程租房,遇到点啥事那可有的烦了。我看的一个楼盘,还没开工,一片荒地除了上面这些,外国人贷款、钱汇到泰国、期房等等细节问题,都要操心。

  说了这么多,你还决定在泰国买房投资么,泰国房产真的不能投资了吗?

  泰国买房好不好还能否投资

  首先,我们一条条论证为什么说喊你去泰国买房的人很坏的原因。

  1、关于泰国房价

  2018CBRE对于曼谷住宅的报告数据,作一点简单翻译。泰国开发商的本地银行融资收紧,正在寻找外国资方的JV。虽然中国买家对曼谷房产市场贡献了不小的力量,但是曼谷的市中心高端公寓交易量泰国本地买家还是占了75%,所以本地高端公寓价格的走向取决于泰国本地买家的购买意愿。、2017第四季度,曼谷城郊的房产市场出现了复苏,结束了连续三年的跌幅,新盘数量和销售量都大幅增加。这一现象反应了居民消费信心指数的回升,开发商也应景的投放了更多的公寓数量到市场。

  相比于2016年的55000套单位,2017年开发商向曼谷市场的产品投放量达到64000套。同时银行也放宽了金融贷款的标准,金融杠杆更加促进了本地买家购买公寓的意愿,CBRE对于2018曼谷房产市场抱乐观态度。

  现在是2018年的10月,目前市场情况看来,CBRE的分析很准确。这里要注意的是,曼谷市中心和城郊的房地产市场有比较大的差异,相对于市中心公寓项目的销售火热,城郊区域的公寓项目始终面临着去库存的挑战。

  曼谷市中心的新盘价格在2018确实看到了在不断刷新,但不是每个开发商都希望价格能达到30万泰铢每平米,他们有些并不想房价涨幅过大。城郊的项目是否有市场就要看位置是否临近新CBD和是不是未来有轨道交通。

  2、关于租金

  全球房地产CBRE公司顾问日前透露,因为大部分在泰国曼谷工作的外国人选择租房而不是买房,所以曼谷市中心和中央商业区的公寓仍有较好前景;但同时,公寓出租也面临着较为激烈的竞争!

  在泰工作的外国人中,只有中国人在不断的增加,他们是曼谷市中心租房市场需求的来源。然而,大部分中国人的租房预算要比日本、美国和欧洲租户的预算低得多。

  过去10年,曼谷仅CBRE公司出租的公寓超过3000套,从数据上看,外国人的租房预算并没有上升,无论是长租还是月租,中间值为每月9万泰铢/3室和8万泰铢/2室;因为这是CBRE的租户群体主要是高级租户群体,因此,从总体来看,上述中间值高于整体外国租户的市场平均值。

  大部分在泰的外国人较喜欢住在这些地方,如阿速(Asoke)、通罗(Thonglor)、素坤逸(Sukhumvit)路、隆皮尼(Lumpini)区和沙吞(Sathorn)区,外国人选择租公寓是想拥有自己的私人空间;而一部分买房投资者是为了出租。

  据CBRE研究部门调查发现,在泰外国人的总租赁公寓为1万套,而曼谷市中心同一个开发区有8万套公寓。CBRE估计,这些公寓中的35%-40%的是投资者购买用于出租的;而在供应方面,尽管新开盘公寓是有限的,但数量仍在不断增加。

  可见,只要房子地理位置好,还是不担心租不出去。

  对于能否投资泰国房产,海外房产环业投资IPG建议:如果你资产规模达到一定程度,通过海外置业分散风险,没问题的。

  投资泰国房产优选曼谷,而且一定 要选曼谷轻轨沿线,增值还是OK的。

  另外,如果你确实喜欢泰国文化,希望退休后去泰国疗养或者工作居住的,现在买也是没问题的。

  但投资泰国房产一定要注重地段,地段十分重要。投资地段尽量选择周边成熟的配套,生活方便,好出租。同时也因为泰国人慢性子,好多配套设施,需要花相对国内更长的时间去完善。

  

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