以房养学——英国房产投资的新思路

2019-04-03 15:42   来源:未知 责编:admin

  英国是一个拥有悠久教育传统和世界顶尖教育资源的国家,受到世界各地的留学生的追捧。近年来,越来越多的留学上涌入英国。虽然留学生年龄越来越低,家长投入也会相对增多,但总有一些机智的家长不仅让孩子读好书,在就读过程中“一分钱没花”,并且还能净赚几十万英镑,这是因为什么呢?因为他们get到了留学的正确打开方式:以房养学秘籍。

  

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  什么是以房养学?

  以房养学是一种崭新的留学投资概念,指通过购置海外房产,利用房子的升值来补偿部分或全部的留学费用。房产增值+租金收益=四年的留学费用。

  当然,除了依靠房产的升值获益,还可以将多余的房屋出租获得租金收益,这两部分收益都可以很好的补偿留学所花的费用。

  为什么要选择英国来以房养学?

  首先,英国拥有世界顶尖的教育资源,是世界各地留学生的聚集地,以房养学中“学”的价值更明显,相信家长们肯定在考虑以房养学时肯定会优先考虑选择世界名校。

  另一方面,英国尤其是伦敦的房价增值空间大,投资安全且稳定。最新研究发现在过去的20年里,英国房价上涨的平均水平是236%,而伦敦的房价上涨水平高达402%,足见英国房市的坚挺与潜力,在英国购置房产的投资回报也是可想而知。

  就拿剑桥来举例,作为英国科教文化金三角之一,剑桥的房价以每年超过10%的速度增长,平均每10年即可增值翻番。

  假如学生毕业后回国发展,可通过出售或继续租赁持有房产获得可观的长线投资回报。也正因为如此,有长远眼光的留学家庭纷纷提前置业伦敦金牌学区房,为子女在留学期间提供一个舒适的生活环境外,并通过“以房养学”得到高收益投资回报。

  海外房产环业投资IPG小编下面敲重点,英国中小学教育也是采取就近入学原则,如果在学习附近买房/租房到达一定时间,都是有资格申请入学的,所以英国也盛行所谓的“学区房”。与国内的学区房相比,英国的入学资格认证并不限定于学区房所有权人的子女,只要是住在学校周边特定区域内的居民孩子就都有资格入读当地的公立学校。

  因此很多家长会选择在小孩就读之前就早早搬到相应的学区租房居住,使得优质的学区房的租赁市场十分火爆,租金回报非常可观。

  不知道大家注意到没有,密集的名校数量让伦敦地区格外抢眼,而要想进入这些名校,就读于优秀的小学中学无疑是一个大的加分项,而购买学区房又可以成为进入名校性价比最高的途径之一。一方面可以为留学做准备,以房养学的方式不仅能解决留学费用,而且还能最终获得利益回报,另一方面也是造福后代,学区房具有天然的教育优势,好的学区房则更是为进入名校打下了重要基础。所以说,要选对学校,也要选对学区房。

  以房养学投资真的靠谱吗?

  以房养学最直接的优势就是能够部分甚至全部减免留学产生的费用负担,从花钱租房转为投资收益,不仅能够省下留学期间的房屋租金,而且可以把多余的房屋出租作为留学期间的生活费用。

  “以房养学”这个概念虽然也曾在澳洲,美国房产界兴盛一时,但随着澳洲和美国政府各种针对海外投资者的政策出台,海外购房者在当地获得住房贷款越来越困难。而英国政府目前依旧对海外投资者持开放态度,因此对于中低预算买家来说,这无疑是一个利用杠杆撬动投资金库的绝好时机。

  如果留学期间不买房,那么留学期间的费用肯定是要由全家自掏腰包。如果采用以房养学的方式,留学期间的学费完全可以用房租来抵消,并且,留学结束后房产也可以出售或贴现,实现低成本甚至零成本留学!

  但是英国房产种类繁多,每一种都有自己的优势和劣势,要找到适合自己的学区房可不简单。

  Apartment /Flat(公寓/楼房)

  伦敦有很多待售的现代公寓楼,大部分小区周边具有完善的配套设施,为住户的日常生活提供便捷。近年来兴建的现代公寓有偏重小户型的趋势,而房龄稍微长的公寓往往会提供更大的居住空间(约大10-20%)。

  现代公寓楼通常没有永久产权,而只有99年,125年,150年或者999年使用产权 (Leasehold)。房子的建造过程往往不及老房子的精细与考究。不同小区现代公寓的物业费也多少不均,因此,这些细节也须被囊括到房产投资报告中加以慎重分析商榷。

  Detached (独立别墅)

  这种别墅是最贵的,有自己的花园和停车位。

  独立别墅一般都是2层高,至少有3个卧室,还有客厅、厨房、餐厅等,很多还有自己的车库。 独栋别墅即独门独院的别墅,上下左右前后都属于独立空间,具有高度私密性,房屋周围有宽敞的院落,前后花园。

  此类房子占地面积大,多数房屋建在土地相对便宜的地域,例如城市边缘或是城市近郊,而在市中心很少见。因所在地域不同,独栋别墅的房价差异很大。比起同区域同等联排别墅,独栋别墅的价格可能高出25%~50%。Semi Detached (半独立别墅)Semi detached (半独立别墅)是一栋大别墅分为左右两个独立的住房。每套住房一般都有自己独立的花园和停车位,2层高,卧室为2-4个,有客厅、厨房,很多还有自己的车库和停车位。

  这种房型由于占地面积相对独立别墅小一些,盖房成本也低一点,所以价格比较便宜。最新调查显示, 英国三室半独立别墅卖得最快。这些房产往往也比小房产在十年内房产增值潜力大。

  Terraced house(联排房)

  在19世纪,1930到1950年间,密集的联排别墅在英国许多城市包括伦敦建成。这些联排别墅通常是由多套两三层的相同结构的别墅左右紧密相接,每套别墅户型一般为3~4居室1厅1厨2卫,使用面积约为100~130平方米,尤其受到许多需要在市区上班的家庭的青睐。

  联排别墅的优势在于有后花园,虽然可能不太大(一般约10~15米长)。联排别墅一般具有永久产权。很多联排别墅都经过扩建,通常是别墅后墙外扩(后花园的面积相对减小)或是房顶改造。房顶的改造很常见,通常为别墅增加1室1卫,从而使房产本身大幅增值。

  Townhouse

  属于联排别墅的一种。粗略可以再细分为古典式(一般非常宏伟的建筑)和现代(从1970年开始)兴建的两种类型。古典式的townhouse多位于伦敦市中心(相当于北京一环),使用面积高达250~450平方米。黄金地段加上奢侈的面积必然导致此类别墅昂贵的价格。

  Townhouse与其他联排别墅的主要区别在于它楼层多,一般3~5层高,所以使用空间较大。一般每栋房子都有独立的花园和车库。 近代townhouse更为抢手,主要因为别墅具有优秀的保暖性,隔音性,多间卫浴设施,以及充裕的停车空间。townhouse可以带来很高的的租金回报,不但可以整栋房子出租,还可以以房间为单位出租。劣势包括需要经常上下楼梯。

  Cottage(度假别墅/农舍)

  这种房子很难归类,但是一般在英国Cottage都是很古老的小房子,很多在乡村,价格都比较贵,主要是英国人比较喜欢古老而有特色的房子。这些房子英国人很多用来养老,或者度假。看看图片你就知道其中的缘由了。

  Bungalow(平房式别墅)这类房型通常只有一层,因为所有的房间都在一个层面上,不需要上下楼梯,所以成为了老年人的首选。相关数据表明平房式别墅的租金回报率是所有房屋类型中最高的,平均高达7.2%。

  Council house(廉租房)

  英国有很多平民是靠国家救济金养活的。英国每个地方政府都有很多自己盖的贫民房,类似于中国的廉租房。这种房子类型包括:半独立别墅、小排房和公寓。

  这种房子政府会以低价、或者免费的方式出租给住户。平时不往外卖,但是政府也会考虑低价卖给住户。有时候地方政府没有钱了,也会拍卖一些空的、或者需要维修的廉租房。 这种房子一般质量都不错,但是房子的小区环境不是很好,因为小区里很多居民可能是穷人,安全性和升值空间会受一定的影响。Ex–council house(私有廉租房)从80年代开始,英国政府把自己手里很多廉租房以低价卖给了当时住在房子里的住户。这些房子就等于是私有房子,但是在廉租房的小区里面,有些小区大多数房子都已经成为私人所有,所以也有投资空间。

  以房养学--英国房产投资的新思路,一般从市场价来说,这种房子会比商品房要便宜一点。但是最好提前做一下考察,如果周围还有很多房子还是廉租房,并非私人所有,比例越高就说明穷人越多,人也杂,而且不知道接下来是谁申请搬进来住,这种房子投资风险比较高,第一是不安全,第二会影响以后的房价。


  

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