海外买家印花税对伦敦房市的影响

2019-04-10 16:35   来源:未知 责编:admin

  前有脱欧,后有新增海外买家印花税,伦敦房产可谓是前狼后虎,处于被动之中,风雨飘摇,不知未来的路在何方。

  近日,脱欧未决,但有关“海外买家的房产新政”,英国政府近日公布了针对海外买家在英格兰或北爱尔兰地区购买房产时征收1%的“海外买家印花税”的征税草案。下面,环业投资IPG小编就为大家介绍一下!

  

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  脱欧对伦敦房市的影响

  在英国正式脱离欧盟之前,英国楼市仍将处于一个不确定期,就是英国脱欧是否明确。

  无论是大到英国经济的总体,还是具体到楼市,都需要一个明确的脱欧结果。至于说是有协议的按秩序“软脱欧”,还是无协议的“硬脱欧”,差别将是正式脱欧之后的波动情况的不同。

  如果是有协议脱欧,受系统预期的向好影响,楼市将平稳回暖;但受届时英镑的升值,却会压抑海外投资者的积极性。

  如果是无协议脱欧,房价将出现大幅震荡,有几种可能:

  一种可能是,出现类似2007年次贷危机爆发后短期内房价大幅下滑的可能。但正如2018年首次购房者呈现历史高位的现象,由于英国尤其是伦敦楼市总体上长期供不应求的关键要素决定了,对于收入状况较好的买家而言,将会积极入市抄底。

  第二种可能,受到英镑在正式“硬”脱欧后短期的再贬值的窗口期,对脱欧后英国长远发展有信心的海外买家抄底。

  确实是不论英国如何脱欧,伦敦楼市都正在受到国际买家的持续买进。最新的数据显示,英国脱欧谈判期间,来自欧盟的买家非但不担忧英国脱欧,反而趁机抄底,欧盟买家仅次于英国本地买家,占比19%,比2017年下半年的10%大幅上涨。充分显示脱欧给大量买家创造的机会。如何从短期的波动中发现机会,考验着投资者的智慧。

  海外买家印花税对伦敦房市的影响

  英国政府已经公布了针对海外买家征收印花税的征求意见稿,海外买家印花税将按1%的税率征求民众意见。征求意见的截止日期为2019年5月6日夜11:59。征税的进一步细节将于征求意见结束之后公布。

  英国的海外买家印花税是发达国家里最晚出台的,也是完全出于英国国内部分买不起房子的选民的压力而出台的政策。对于英国政府和选民来说,是合理的;对于海外买家而言,当然是不合理的。但和香港、加拿大、澳大利亚等国家动辄两位数的税率相比,英国的1%税率,仅仅是个象征性的税费。

  无论海外买家印花税何时执行,我都认为:认真选择一个好的投资项目,远比担心1%的印花税重要。道理很简单,如果纠结1%的印花税,匆忙间选择投资了一个潜力不太好,或者某些方面不理想的项目影响到保值增值,就得不偿失了。

  在伦敦楼市,好的项目能在短短的时间里轻松上涨较大的幅度,1%的一次性成本很快就能成为可忽略不计的。

  首先,伦敦房产的本地居民需求的严重供应不足局面,不会因为当前的脱欧等形势有所改善,反而会更加严重。再加上国际买家对伦敦房产的持续需求,按照市场经济最最基本的规律,伦敦房产将持续呈现需求旺盛、价格稳定上涨的趋势。

  伦敦地区每年新建住房约为3万套,远远无法满足每年新增逾6万套的实际需求,导致大量居民不得不合租或居住在更外围的通勤城镇。

  住房严重不足的趋势,意味着伦敦楼市几乎不存在泡沫,进一步坚定了本地自住买家或国家投资者持续购买的信心。

  其次,因为供应不足的日积月累,英国房产的居住属性非常强,尤其是伦敦地区,所有约340万套住宅房产的空置率,仅仅0.6%。英国最大的房产网络Rightmove的一个统计显示,全伦敦所有出租房产的满足率在98%。从不同角度印证了伦敦绝大部分房产的刚需性。

  第三,英国楼市租金能轻松还月供贷款的现象。2007年次贷危机之后,英国央行切实吸取教训,对出租房按揭贷款出台了非常严格的监管政策。央行规定银行必须确保房产月租金收入必须达到月供款的135%到145%,决定了投资业主们几乎不会出现断供的情况发生。即使平均房价下滑多少,只要房产处于出租状态,几乎不会出现抛售或甩手给银行的情况。

  从推动需求和价格上涨,以及市场风险规避的双向保障分析,伦敦房产都是值得投资、并且长期持有的。

  根据房地产集团第一太平戴维斯(Savills)的数据显示,到2023年,伦敦的租金将比同期房价增长4.5%的伦敦房租与今年相比增长将达到15.9%。

  脱欧之后,预计英国五年内工资将增长16%。这种提升与房屋供不应求的现实将继续推高租金。根据Rightmove的最新数据,大伦敦地区的租金涨幅最大的是Hayes,Southwark,Sherperd's Bush,Elephant & Castle以及Victoria,所有这些地区都是租赁热点。

  抄底英国房产的机会到了吗?

  短期来看,英国部分地区如大多伦多已出现买方市场。长期来看,英国房产长期供不应求。我认为投资英国房产,一般不会出现亏损情况,都能有所收益。

  英国税务局的房屋成交数据显示,在2016年4月非首套和出租房产增收3%印花税生效前,英国房产交易量迎来了一波井喷式的暴涨。即将于今年秋季上线的“额外印花税”,可能也会带来一大批海外购房者。

  买房交易日之前,买家在英国居住时间少于183天,需要支付1%的额外印花税;不过如果你买房后,在英国又住了半年以上,那么这笔额外印花税可以退给你。这笔收入将用于建设保障性住房。

  根据以往脱欧英镑的表现,月底英国无协议脱欧时,英镑汇率可能会降到低点,此时买房相当于直接折扣买房。之后,随着政治平稳后,市场恢复正常,根据以往英国房价趋势,房价仍有较大增长潜力。

  房价涨幅或回落

  全英房屋抵押贷款协会(Nationwide)公布的数据显示,2018年,英国房价增速从一年前的2.6%降至0.5%,创下2013年2月以来的最慢同比增速。这说明英国房地产市场在经历了几十年的繁荣之后,目前正在放缓。

  虽然预计2019年英国房价还会有所上涨,但恐怕涨幅会有所回落,同时经过月底的无协议脱欧,也许年底房价并不会高出很多。如果想短期持有,恐怕未必有预期的收益。

  此外,开发商、房屋的地理位置、环境、交通便利程度等都需要严格考察,总之,买房者出手前一定要更加谨慎。


  

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