了解一下美国纽约购房需要注意的事项

2019-04-29 16:31   来源:未知 责编:admin

  中国人对美国的房产情有独钟,其实最主要的就是因为美国这里的房地产投资的项目能为大家带来更好的收益,想要在美国获取更好的投资回报率的话在选择城市的时候也要注意一下。海外房产环业投资IPG小编就来给您介绍一下!

  

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  在纽约针对房产的购买没有太多限制,至于中国人没有绿卡亦可购买美国房产,美国的房地产市场相对自由开放,各州政府几乎都没有设置类似于购房指标的数据。所以中国人想要在美国纽约买房只要准备好大量金钱和寻找一个合适的地产中介商就可以。

  另外中国买家还需要注意的就是在纽约这里买房因为房屋的产权是永久性的,所以大家在买房的过程种就需要交纳房产税,国政府每年征收相当与房地产值百分之一到百分之二的财产税。

  相当于每过50到80年,你就要把你的房产值,再向政府交一遍,如果你没有钱按时缴纳房产税,那么美国政府可以没收你的房产。

  把你的房产拍卖,用以抵偿欠税,所以说大家在纽约买房每年不要忘记缴纳它的房产税。纽约的房产投资效益很高,投资回报率较之其他城市都非常不错,不过投资者在纽约进行购房一定要注意房产税的征收,在美国在纽约房产税是每一年需要缴纳的,而且还有其他很多注意事项都是值得大家重视的。

  1、先列下买屋目的、选择地区、房产价格预算及要求(Define requirements):首先要清楚您是要自住还是投资。接着要列出想要购买的房屋的基本条件,例如价格、所在地区、多少卧室和浴室、面积大小等。然后还要考虑如果不是用现款买房,那么必须先向银行申请贷款预先核准(pre-approval),并且获得房屋贷款前置审批信(bank’s mortgage pre-approval letter)。您要首先研究自己的财政情况,综合考虑自己的经济水平,知道自己是否需要贷款。如果需要,可以承担的每月还款额是多少。

  2、看房:自己或在经纪人的帮助下,看房并下Offer。您可以列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单,比如地理位置、价格区间、特别的需求。另外,在美国看房与在中国看房不同。一般在美国,找到一个合适的经纪人之后,就由他全权代理,而别想着找多个经纪人,相互比较。美国的经纪人认为这种行为意味着不信任。一旦被发现同时雇佣了多个经纪人,那么没有人愿意尽心尽力做事。通常购房者会和经纪人签订代理协议,约定由经纪人代理购房事宜,并约定佣金。其中佣金支付条件条款需要引起注意,以避免日后纠纷。在纽约州,没有律师参与的地产合同无效,因此最晚在意向合同签署之前,需要找到一位持当地执照的律师参与购房。

  3、书面报价(Written Offer):找到满意欲买的房地产后应尽快行动,不要给太低价。不然屋主会认为您不识市价及没诚意。书面告知您的地产经纪欲买此房屋,并出示买价及如有其它的买屋条件。

  4、签订合约:在您的Offer被卖方接收后,买卖双方将在各自的律师代表下,商谈合同条款。在纽约,双方必须雇用律师。作为您买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅,根据您的个案情况进行更改、删减或添加。比如,是否加入合同取决于贷款的条款。同时,买方律师还要进行尽职调查(Due diligence)审查关于房产的文件,告知您购买该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素。合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要,务必与律师商讨,充分理解当中的风险和义务。双方对合同、买方对Due diligence满意后,买方将签署合同,并一般支付房屋总价10%的房款作为定金。如果买方在此时终止交易,一般情况下定金是不能退回的。卖方收到合同后,签署,再寄还给买方。

  5、贷款银行确定发放贷款:如果买方需要贷款,买方将与银行联系进行贷款事宜。银行同意贷款后,会为您出具Commitment letter。

  6、产权报告:买方律师将以买方的名义购买产权报告(Title report)并审阅,看该房屋的产权是否存在问题,可不可以过户;调查房屋的历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料,有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用由买方支付,通常几百元美金。买方一般会购买产权保险(Title insurance)以保护自己的权益。

  7、向管理处申请:如果您购买的是Condo或者Coop,那么您将在地产经纪的帮助下,向Condo/Coop管理处(Board)提出购买该房产的申请。Condo管理处有在同等条件下优先购买的权利,即管理处可以拒绝您购买Condo的申请。但是一般情况下会同意您的申请。相比之下,Coop管理处更难通过,更容易拒绝您的申请。

  8、成交(Closing):双方律师将收集Closing时的文件,协调各方,确认Closing时间并出席。一般是签订合同后的2-3个月。买卖双方在约定的过户日会面,办理交房手续。买方需带好自己有效身份证明(如驾照、护照或绿卡等)及现金支票,付清剩余房款和房屋过户。对贷款买家、现金买家所付房屋过户费用很少。买方会在1-3个星期内收到房契。

  9、过户后的费用:拥有独立产权公寓(Condo),要付房产税和每月的公共费用;拥有合作公寓(Co-op),要要付房产税和每月管理费。房产税是跟随楼寓的种类、地区和公寓面积来计算;而公共费用和管理费与楼寓的种类和公寓面积有关,可以是每月几百到几千元不等。一般情况提供多样服务的楼寓,每月费用较高。税或是物业税可于收入中扣除征收税款。如果是投资者,公共费用和物业税都是商业上的开支,所以是可以扣除征收税款。如果在美国有流动资产并有个人银行户头,购房过程通常需要两个月。因此必须提前准备,看房阶段就必须将资金准备好。如果需要房屋贷款,至少再加一个月时间。


  

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