当今房产市场复苏期中,该如何选择海外房产?

2019-05-17 18:12   来源:未知 责编:admin

  "先知先觉者大口吃肉,后知后觉者啃点骨头,不知不觉者则必须最后掏钱、割肉!这是风险投资市场永远颠扑不破的铁律!"这是中国“股神”杨百万的"名言"。这句话同样适合海外房产投资市场,即使美国也至少有30%的亿万富豪是从房地产中产生的,中国的比例至少翻番。不可否认,房地产是创造财富的最好办法之一。

  

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  房价是由市场的供需关系来决定,位置才是真正的稀缺资源。在当今房产市场复苏期中,该如何选择海外房产?

  1.海外置业热潮来临

  多元的投资世界里,陷阱与机遇并存,顺势而为,可保你立于不败。

  关于全球资产配置,对于大多数人来说,已经不再是一个陌生的词汇了,通俗的讲,就是在全球范围内,购买并持有各种资产。“鸡蛋不要装在一个篮子里”,这一古老的中国智慧论也适用于当前资本的全球配置。数据显示,资产配置决定财富管理的成败,财富管理90%的绩效是由资产配置决定的。

  莎士比亚的《威尼斯商人》中安东尼奥也有着这样相同的理念,他在剧中有这样一幕自白:“不,相信我 ,感谢的命运,我的买卖的成败并不完全寄托在一艘船上,更不是依赖着一处地方,我的全部财产,也不会因为这一年的盈亏而受到影响,所以我的货物并不使我忧愁。”

  很多投资人把所有的资产都投资在国内,海外资产为零,一旦中国经济萧条,人民币贬值趋势形成,你所有的人民币资产都会贬值,风险处于不可控状态;如果你配置了海外资产,人民币贬值欧元升值,此消彼长,不管情况怎么变,你的资产损失都不大,这就是风险对冲。

  由于国内过高的物业价格,中国房地产的租金回报显得有些微不足道,在这种环境下,热爱房产的中国人纷纷把目光投向了海外市场。

  最近几年显示国内高净值人群都开始选择海外置业,手里有一些资金的人,也跟随着这些高净值人群的脚步,投身于投资海外房产的浪潮中。

  海外置业人士有三大类:

  第一种是持续观望至今没有进行房产投资的人;

  第二种是早期买了房产赚的盆满钵满的投资者;

  第三种是虽然买了房产,但是一直处于焦虑状态,觉得自己可能买错了,或者错过了好的机会。

  2.海外置业投资重点

  1.抛弃“中国房地产投资观念”

  中国式买房思维在国外还依然奏效吗?

  贪图性价比不一定都是好货!

  既然是投资,那么符合自己投资能力的是必然考虑的,但是不代表为了投资去挑一个便宜的,就自认为是“性价比”!所谓性价比,必然是具备一定投资潜力,又符合一定的价格标的,这一类的投资标的,真的是不太多!

  而我们可以选择的范围,必然是相对性价比合理,绝对不要因为便宜,而去选择一个几乎没有投资价值的房产项目。说到底,不要被便宜的广告给轻易忽悠了,好货自然不会太便宜,在海外投资市场,这几乎是一个铁律!

  绝大部分投资者是投资海外,小部分自住海外,所以您的选择需要满足的是当地需求,再来才是你的需求,你的需求是什么?是“投资潜力”!

  “富人买房看地段和品质,考虑环境是否够档次”、“普通人买房看地铁价格,考虑是否会烂尾”,这句话可以反映出成熟投资者心态和普通人的差异化,所以要学会改变传统中国式思维去投资海外,降低自己的风险,尽可能地寻觅到海外的潜力楼盘。

  2.紧跟宏观经济及产业和人口走向

  尽管房地产交易看起来很容易,但是最有利可图的机会却很难让人把握,你要学会善于发现和创造机会。

  经济强劲,消费者信心旺盛,库存水平低,利率降低,这些宏观经济信号都是一个国家房地产获利的最佳时机。

  消费者的信心和强劲的经济令购房者感觉现在是购买的黄金时机;低利率则促使买家购买更多的房屋;低库存水平可制造购房者的投标战争。

  每个城市都有自己的产业发展规划,产业发展带动人口的流动,人口流动的方向就是城市发展的方向,要在房产投资中最大获益,跟着城市的产业和人口走,比在市中心的投资更易获益,市中心投资大家都看的懂,都会把未来预期加在房价上,而新城的潜力更大。

  3.投资靠数据和逻辑,而非“博傻”

  说麦当劳是餐饮公司,不如说它是房地产巨头,受益于当年精准的商业数据选址,麦当劳在美国消费升级、快餐业发展阻滞的大环境下,仍然是财富500强之一。

  如何投资决策,房产收益才能最大化呢 ?可以从时间、地点、产品三个维度切入。

  时间就是选准一个入市的时机,房地产价格波动是有周期的。如果在一个房地产周期的最高点入市的话,挣钱的可能性将非常小。

  地点就是地段。至少十年内,无论在哪买房,地段为王,没有地段,一切空谈。位置就是一切。地段,这是房产未来升值的最重要保障。

  产品就是房子的户型,是僻静的独栋别墅还是设施方便的小户型公寓,都要结合当地客户的购房需求来选择投资。

  总之,要做到对各区各地坐落分布,房价区间心中有数。

  4.把握时机,抓住需求

  一般来说,房产价值是由以下三部分因素带来的:

  房产本身的价值;

  房产带来的盈利能力;

  成长带来的价值;

  通常来讲,房产盈利能力越强,房产价值越高,房产的盈利主要来自于房租,一般我们是通过房屋租售比率来衡量一个房子的盈利能力;租售比值越大,房产的盈利能力越强。

  最后一句,这个世界上没有完美的房子,最好的房子,就是你努力够一够能买的心仪房子。


  

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