你对美国房产的持有成本了解多少呢?

2019-06-04 17:43   来源:未知 责编:admin

  对于第一次接触美国房产的人来说,肯定会问房产持有成本是什么,又有什么用?今天就跟着环业投资IPG小编一起来看看吧!

  

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  美国房产的持有成本到底是多少?

  主要分为二块内容:

  a.在美国持有房产的情况下,共性的两笔费用——房产税和房贷。

  b.不同的房屋类型,它们所产生的费用会有哪些差别?

  1.在美国做房东会面临哪些费用?

  美国的房产税是由县政府来收的,不同县的房产税征收比例不同。每一个县会有专门做房产税评估的人员,每一年对不同区域的房价做一个评估,然后在某一个价格的基础上,对房子征收房产税。

  房产税征收的基数并不是以上所说的任何一个价格,它是一个专门为房产税所做的征税价。这个征税价是由县里面专门的工作人员每一年来确定的:根据房子所在地附近类似房子的价格来做一个评估。

  大家需要知道的是美国房产税以年度来征收。如果没有及时交纳,可能会产生管理费、罚金、利息等等,这时候你的持有成本就会越来越高。如果在一段时间当中你还没有交的话,政府会采取进一步行动,在你的房产上加一个留置权,直到最终把这个房子拍卖用于还债。不同的州具体的操作的规定和流程差别很大的。

  房产税金其实是很好计算的,即房产税=(征税价值/1000)*房产税征收比例。而房子的征税价值(assessed value)是在县政府办公室的网站上去具体查到的。assessed value是专门针对房产税的征收所做的一个价值的评估。大家注意,这跟你的市场价等等其他价值是不挂钩的,assessed value并不能够当作其他的任何价值来考虑,它只仅仅是房产税征收的一个基数。

  现在来看第二笔费用——房贷。中国的房贷还款就只是本金和利息。在美国,房贷的花样会非常多样。有一些贷款是像中国这样还本还息的,还有一些可能是一开始只还利息,到最后才还本金,那么最后要还的本金相当高,所以这个英文当中ballon mortgage,就是像气球一样的结构。

  一般来说在美国,房贷不只是本金加利息,比如还有针对房贷的保险。这其实是保护出借人的一种措施,如果你还不上的话,这个出借人能够得到一定的补偿。在这具体说的每个月还款,这跟你贷款结构、贷款的年限有关。

  第三个一定会产生的费用是屋主保险。这个保险一般分为两个部分,一个是物理性的,一个是责任性的。物理性的,比如说火灾、飓风、风暴、烟熏、冰雹、蓄意的破坏、个人财产的失窃。而责任性指的是,朋友来家摔断腿,自家狗把客人咬,保姆跑下楼开门崴了脚,诸如此类的情形。

  美国常见的保险一共有六个类型,其中最普遍大家所采用的叫做HO-3。它就会覆盖房子本身,还有房子里面的财产损失。但是请注意,对于HO-3来讲的话,地震、洪水、战争,或者是核事故,这些一般是保险当中不覆盖的,并且对于洪水来讲的话,你是需要另外购买保险的。

  以上是跟大家分享的第一个部分,就是这些共通、产生的一些费用。第二个部分,我们来看看不同的房屋类型,会涉及到哪些不同的费用。

  2.不同类型的房屋,所有权和持有成本有哪些差别?

  美国最常见的房屋类型是一户或者两户的独栋住宅,也就是single family home或者duo-plex。一般我们认为一户到四户都是住宅的类型。另外大家在美国还会遇到其他几种类型的房子,一种是condominium,简称condo。一种是apartment,一种是cooprative。

  三者有的共同之处:在建筑结构上是完全一样的,而三者的区别仅仅就在于它们的所有权形式。对于condo来讲,拥有的是除了四面墙、天花板地面之外的空间,当然也排除一些公共的区域。

  公寓apartment是由一个公司整体性地持有,然后你是去租用其中的一间一间的房子,你是租户,不是房东。所以我们可以简单的来理解成condo是分户出售的,而公寓是分户出租的。

  第三种cooprative,这种就是你去购买的是一个股份,你拥有的是一个股份,你要你购买的并不是一个屋契,而是一个带有失效日期的一个长的租约。

  具体看它们产生的一些费用,对于condo的屋主来讲,承担的费用包括了维护费、日常的运行管理费、公共区域的保险等等,所有这些费用的会统一的由屋主协会来收取。这个屋主协会就是HOA,在网上看这些房源的话,经常会看到一个HOA费,那么就是这笔费用了,这类似于中国的物业费。这笔费用通常有三百美元。

  Coopritive的费用:实际的运行费用、co-op的房贷的本金和利息、房产税、保险,还有一项是储备金。这些费用的多少,是根据所持有的股份的多少来计算的。比如房贷本金和利息,指的不是你个人的贷款,而是整个项目可能存在的贷款,要求按照一定比例进行承担。所谓储备金,大家可以理解为一种储蓄账户,是一个用于紧急维修和大的整修的资金账户。

  除了以上说的这些,还有可能出现一些特殊收费。比如地方政府在正常的房产税之外,会为了公共建设而特别收取的费用。这种情况并不少见,分摊下来的费用并不会很多,也是按年收取的。

  虽然杂乱费用很多,但目前对于这个房产税来讲的话,会有一些减免的政策。具体的美国的这个税收的政策,征收减免规则比较复杂,就如何征收的减免的问题,最好你是能够去咨询一下注册会计师。根据你个人的具体的情况,这个房子的情况,看看是不是符合一些减免的条件。

  所以在一些情况下,大家对于房产税也不能够简单的理解为,就是一个征税价值乘以百分比的结果,就固定一定是这么多。比如说在某些换房的情况下,是有可能在一定时间之内不产生房产税的。还有某些情况的是你的房产税可以有减免的。


  

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