全球资产化配置,一部分选择投资亚洲房产

2019-06-06 17:36   来源:未知 责编:admin

  据相关研究显示:在中国高净值人群中,职业炒股和投资房地产人达到了20%。随着股市的跌宕以及国内房产投资门槛增加,高净值人群开始越来越多的讲目光转向全球资产化配置,一部分选择投资亚洲房产。

  

图片1.png


  日本房产

  一句话点评:租赁回报低2-3%; 交易及持有成本极其高昂。几乎没有任何投资空间。

  借着日本申办2020奥运会成功的东风,根据不动产经济研究所公布的数据,2013年,东京圈的平均房价接近每套4900万日元(约合人民币293万元),同比上涨了4%。

  但值得注意的是,日本买房的税收很高,70平方米的房屋第一年总计要缴纳200万日元(人民币11.9万元),相当于房价的5%。如果生意不好的时候,可能就要负担高昂的税费管理费了。贷款条件也有限制,投资属性时贷款年限仅为15年。

  新加坡

  购房资格:支付订金为房价的5%

  产权:新加坡房产产权年限主要存在三种产权形式,99年,999年,永久产权,一般来说,在新加坡永久产权的房产价钱比99年产权价钱要贵20%到25%的价钱

  贷款情况:外国人最高贷款金额通常为物业购价的70%,这取决于金融机构进行的信用评估。按揭贷款服务最多35年或者到75岁(超过30年或65岁的贷款最高额度为60%)新加坡现行市场利率较低,贷款年利率从1.5%-2%不等。

  平均空置率:2017年第一季度为8.1%

  税费:海外人士印花税为18%,具体参考新加坡印花税征收标准

  投资利弊:八周内必须支付房款的20%(含定金),一开始的意向订金也较高(5%),如不能成功签合同,则5%里扣掉四分之一给开发商。海外人士可以的投资的物业种类选择较为有限。贷款利率很低,但海外人士需缴纳的印花税极高(18%)。新加坡环境优美,教育资源优秀,商业发展程度高是很多海外投资者所青睐的原因。

  马来西亚

  购房资格:大马政府为保障本地人利益,要求外国购房者只能购买100万马币(合人民币164万元)以上的房产,但各州对此政策底线要求不一。

  在法律上,外国人几乎也可购买所有的房产类型,除了以下列出的房产:

  1.价格低于100万马币的房产

  2.州政府指定的廉价住宅单位

  3.建筑在马来保留地的房产

  4.被政府指定为土著单位的发展中房产

  产权:产权最长的是永久产权,马来西亚的房子分99年与永久产权,可以留给下一代,且无遗产税。马来西亚99年产权房子到期回收后也是从零开始计算产权,唯一有点特别的是,马来西亚地大,但是人口集中在几个主要城市,这些城市发展也快,这就表明好的城市、好的地段,房子到了回收期,有开发商或政府抢着回购,而地段等相对差的房子,到期后要看马来西亚开发商或政府是否愿意回收。

  贷款情况:外国人在马来西亚买房是可以贷款的,一般可以贷到50-70%,银行按照申请人提供的资产证明做评估而决定贷款比例。

  平均空置率:22%

  投资利弊:最近,马来西亚政府宣布了最新的房产调控措施以防止房价上涨过快,避免泡沫。最新政策中,外国人在马来西亚购房的最低价格门槛从原本的50万令吉(约100万元人民币),调高至100万令吉(约200万元人民币),同时规定在首五年内脱售房屋需缴交的盈利税增加至30%,第六年开始则为5%。

  泰国房产

  一句话点评:中国人最爱投资的国家,租金回报率高达5%-8%,没有房产税。

  泰国房产永久产权,无房产遗产税,价格低,永久产权,精装修海景房公寓均价人民币2万左右。医疗教育资源丰富,租金回报也高,房价的涨势可观,购买手续简单方便,买卖自由,税费低,并且有着很好的涨势。

  泰国中心地区的公寓的平均年租金回报率在房价的5-8%左右。在旅游胜地普吉岛,一套60万的房子每月租金大概在4000左右。按照租金计算,不到10年的租金就可拿回投资成本(同时租金会涨)。而且现在泰国房产泡沫相对非常小。

  泰国并没有“房产税”,所以购买泰国的房产,只需要在过户的时候缴纳相关的几种过户税费(过户费、特种商业税、印花税、个人所得税)即可。

  越南

  越南的房地产市场比较具代表性的两个城市为胡志明市和河内。胡志明市作为越南最大的经济中心,更是被不少投资者看作下一个“浦东”。为挽救曾经低迷的楼市,越南政府2015年推出了一系列救市措施,其中就包括放宽了外国人在越南的购房条件的《住房法》。在这些政策的刺激下,越南初级住宅价格反弹了15%。有投资机构预测,未来五年之中,越南的楼市价格会一直上涨。

  十年前胡志明市可见楼盘很少,售价从500美元~1500美元/平方米,但销售情况很一般。现在的楼盘,基本是2000美元/平方米起,最好的位置达到5000美元均价,购房者也是越来越多。房价已经成为越南私人财富增长的明显标志,甚至体现在越南民众对房产投资态度的变化上。

  菲律宾

  自2010年以来,菲律宾房价连涨七年,诱人的投资前景使各大海外置业者趋之若鹜。根据菲律宾房产巨头Ayala Land公司2017年的数据,该公司的国际销售金额——海外菲律宾人和外国人的合并销售收入——在2017年增长了32%,达到416亿比索,占该公司当年1220亿比索总销售额的34%,其中海外菲律宾人购买量占9.6%,外国人则占了24.5%。

  近两年来,东南亚房产相比于新加坡、日本更受投资者欢迎,不少新加坡、大陆和港台等亚洲发达地区的消费者跑去东南亚买房。

  此行为其实也挺符合普华分析报告中关于机构投资者在东南亚房地产的投资逻辑:当悉尼、东京、上海、香港和台北等亚洲的核 心资产被有实力的买家收购之后,开发商们把目光转向越南、柬埔寨和菲律宾这些受到全球经济复苏及制造业转移等利好影响而新崛起的经济体。


  

关注微信

回到顶部