有关日本房产投资与自住的区别

2019-06-17 18:37   来源:未知 责编:admin

  投资日本房产时有一些误区:投资者以自己的个人喜好对房屋进行评估。例如:面积大小、地段、朝向等等。但殊不知以投资为目的的购买房产与自住是大相径庭的。无论是国内还是海外,购买房产都应该理清自己的购买目的,是投资还是自住。今天,让海外房产环业投资IPG带大家一起来看看日本房产投资和自住房的区别。

  虽然日本可以堪称全世界法律体系最完善的国家之一,良好的社会环境、较高的国民素质,高度重视社会信用,这些对于投资人快速作出投资决定有了很好的促进作用。但是,也有很多投资人往往因为中日国情不同,以及自我情绪的代入,比较难以作出及时的判断,这样就错失了好的投资机会。如何能够快速而又不冲动地把握投资机会呢?

  

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  01地段

  是选择绝对的核心地段,还是选择有发展潜力的地段呢?

  第一,如果是初次投资日本房产,建议投资绝对的核心地段。租金收入非常稳健,保值能力很强,非常适合入门级的投资人。初次投资最重要的是控制风险,保证第一笔海外投资成功。

  第二,如果投资人已经是二次投资了,或者是对东京比较熟悉,清楚东京60多年以来人口持续增长,城市规模不断向外延伸,对东京的发展很有信心,也可以尝试投资东京市政规划的新都心,以获取城市发展带来的超额红利。

  02朝向

  有些投资人一定要朝南,这就把自己自住的喜好放进去了。但是,很多投资人不知道,在日本绝大多数的房子都是带有暖房功能的,特别是在浴室里面。衣物洗过之后并非晾晒在阳台上,而是挂在浴室里面,睡觉之前开启暖房功能,第二天早上衣服就干了。这是晾晒方面。

  关于采光方面,日本上班族的工作节奏、生活节奏都比较快,工作强度比较大。在租借的房子里每天早出晚归,他们大多数不太在乎采光问题,因为他们也享受不到。

  所以,朝向在日本的租赁市场上并反映不出来租金的价格差异,对投资来说影响因素是比较小的。我们自住要朝南往往是两方面,一方面是采光,还有另一方面是考虑晾晒,这两方面都不在日本租赁市场的范围内,所以这一点要理清。

  03房型

  国内的投资人往往喜欢方方正正的户型,日本是一个私有制的国家,为了最大化对土地进行有效利用,会根据土地的形状对房屋进行设计,不可避免的,房型会受到影响,不一定是方方正正的,这是客观因素决定的。

  另外一方面,实际上,在日本的租客几乎不太在乎户型,这方面对租金的影响也不是太大,这里也注意不要把自住的想法混淆在投资里面。

  04面积

  日本的租赁市场比较主流的户型大概是在十几平到四十平以内这样的小型公寓。很多投资人往往会觉得这个房子的面积是不是太小了?

  首先,说明一点,我们在日本说的面积是说套内使用面积,跟国内的建筑面积大概是要乘以1.33,这才是跟国内的面积口径相一致。以二十平为例,乘以1.33大概是二十六七平。

  日本存在这样的小户型满足了年轻人、上班族的租赁需求,这确实是合理的。有能力投资海外房产的投资人一定不能按照自身居住条件来衡量这些年轻的上班族。

  05自住和出租

  有很多投资人会有这样的想法:能不能买一个房子,我每年去日本住几天,剩余的时间用来出租,这样行得通吗?

  首先,日本是一个旅游资源非常集中、非常丰富的国家。投资人拿着房租收入就可以去不同的酒店,每一次的旅游度假体验就不同,何必要困于自己购买的那一套房子里面呢?

  其次,如果出租的话,投资人到日本的那两天,难道让原来的租客搬出去吗?我们住过两天后回国了,再让原来的租客搬回来吗?这样的操作显示是不合适的,完全不具备操作性。

  第三,有投资人提出以民宿为代表的短租形式,这个是否可行呢?首先,民宿短租在日本是违法的。今年年初,还出台了相关的法律,明确了一系列的技术标准,还明确了处罚措施。严重的违法情况可能面临6个月的监禁或高达百万元的罚款。


  

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