这些投资置业指南让你少走90%的弯路!

2019-09-10 11:24   来源:未知 责编:admin

  投资移民子女留学、资产配置是很多投资者在美国置业的首要原因之一,再加上美国房产性价比高、收益稳定、永久产权等诸多优点,被很多投资者所青睐,而中国大陆到美国买房的投资者里有70%会选择落脚南加州的洛杉机。这和洛杉矶宜人的气候,来往中美方便的交通,诱人的风景和出名的学府等优势不可分割。

  

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  美国洛杉矶房价走势:

  在洛杉矶的房屋中位数为694,200美元。洛杉矶房价在过去一年上涨了4.5%,他们的洛杉矶房地产市场预测明年房价将上涨3.0%。洛杉矶每平方英尺的中位数价格为523美元,高于洛杉矶 - 长滩 - 阿纳海姆地铁平均价格430美元。

  据几位房地产专家称,洛杉矶的房屋价值将在2019年继续上涨,但速度明显低于全国平均水平。对于买家和投资者来说,这是一个好的迹象,就承受能力而言,洛杉矶县有四分之三的居民无力购买该地区的中等价位住宅。预计洛杉矶的房地产升值率将在整个2019年保持温和。

  目前在洛杉矶上市的房屋中位数价格为799,900美元,而售出房屋的中位数价格为655,700美元。洛杉矶的中位数租金为3,500美元,高于洛杉矶 - 长滩 - 阿纳海姆地铁中位数3,200美元。

  洛杉矶房地产市场现状发展趋势:

  最近洛杉矶房市传来捷报,整体房市稳中有升,这主要归因于利率的下降和就业率的上升。

  利率下降:

  截至7月11日的一周,15年期固定利率抵押贷款为3.22%,同比下降4.02%。这意味着房贷会相应减少,减轻了部分购房者的负担,一定程度上刺激了房地产市场回暖。根据近几周的购买申请数据显示,购房需求在持续增长。

  就业率上升:

  根据美国劳工统计局6月份的就业报告显示,美国经济增加了224,000个就业岗位,这是1月份以来的最大增幅。

  在过去三个月里,平均新增非农就业人数为17.1万,大幅超过市场预期的16万,由此看来,美国就业形式大好,这进一步刺激了人们的购房需求。

  2.未来的房市展望

  千禧一代将成为购房主力军,推动全美的房市走向。

  根据Zillow的统计数据,首次置业的买房者年龄中位数为34岁。在未来的十年内。有大约4490万人将达到或超过34岁的黄金置业门槛,比过去10年增加了7.4%。购房人数的大幅上涨也将促进美国房市的上扬。

  3.置业东移

  大量新移民的涌入,将改变洛杉矶华人置业的格局,置业东移将成为新趋势。对于新移民来说,优质的学区,宁静的社区,舒适与安全性是置业考虑的首要因素。

  东部城市的房屋大多建于八、九十年代以后,格局好,建筑年代新,符合现代人的口味。尔湾的城市化风格,奇诺岗的乡村别墅风格,约巴林达的美式风情都强烈地吸引着新移民。

  洛杉矶不同区域投资收益率分析:

  下面我们把大洛杉矶地区分成不同片区来分析,不同片区差别可能会比较大,居民层次、家庭收入、租金水平等等都有区别。根据这些区别分成6个不同类型片区分析:

  1、传统华人区(Arcadia、圣盖博、罗兰岗、核桃、奇诺岗等)

  这部分区域华人进入较早,近几年房价快速上涨,且由于涌入人口持续不断,未来涨幅潜力可期;不过本区域租金水平不高,租售比也相对较低,目前阶段不太适合投资购买;

  2、洛杉矶东区(Rancho Cucamonga、奇诺、安大略、东谷等)

  洛杉矶东区主要泛指San Bernardino县以及Riverside县的广大地区,房价是整个大洛杉矶地区最便宜的区域,也有很多新房项目选择,根据我们的调查,这个区域租赁投资回报率比较高,好的项目净回报率可以达到4%左右,但前提条件不能选择高地税项目,否则数据并不好看;房屋供应量大,目前来看房价上涨幅度会比较有限,但长期来看未来房价有增值潜力,毕竟洛杉矶未来只能往此方向发展。

  3、橙县及尔湾

  橙县是大洛杉矶地区最小的一个县,但近几年成了中国投资客最喜欢的一个区域。橙县特别是南橙县以及靠海区域自然环境非常漂亮迷人,海岸线也很长,白人比例高,公立学校普遍较好,在这种情况下可以肯定未来房价涨幅一定会领先其它地区;出租回报率也普遍较高,特别是一些精选的小众区域,租赁市场极其火热,从发展来看,未来橙县地产投资长期看好。

  尔湾 有必要单独来分析!尔湾是橙县最大的城市,也是比较中心的区位优势,长期以来以安全性、公园社区、公立学校等方面著称,受到了各色人等的偏爱,国人也非常青睐本区域。尔湾的地产需求非常旺盛,房价一直都是领涨抗跌,属于地产投资的安全绿色区域;

  4、洛杉矶及洛杉矶西区

  洛杉矶及洛杉矶西区是整个洛杉矶地区比较中心的区域,整体收入水平比较高,房价相对较高,租金虽高但出租回报率并没有优势,一般来说如果不是特别喜欢本区域,不建议选择本区域投资房产,但有些少量区域可以考虑。

  5、洛杉矶北区

  这是这次调查的亮点!洛杉矶北区一般泛指跨过洛杉矶北部山脉的片区,位于101和118公路中间区域。这是一个受关注比较少的地区,因为华人很少投资本区域,居民以白人为主,房子性价比很高,特别经过调查发现本区域出租回报率特别可观,普遍可以达到4-5%,有的甚至超过5%,房价涨幅也不错,这个区域外来资金炒作较少,房价属于真实市场反应,所以风险极低,值得推荐。

  6、其它区域

  Ventura County:这是最远离洛杉矶核 心区域的一个县,人口少,白人为主,海岸线很长很漂亮,地产投资很少涉及;

  Santa Clarita:这是洛杉矶最北的一个区,有一些高科技产业分布在此,居民收入比较高,房产新且性价比高,租金回报也不错,可以适当考虑。

  Palos Verdes:俗称PV半岛,这里有加州最好的公立学校以及性价比最高的海景房,值得考虑。

  Temecula:南加州最出名的酒乡,分布有100多家葡萄酒种植园和酿酒厂,气候宜人,房价便宜,学区优良,有发展前景。


  

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