把美国房产如何留给自己的孩子最划算?

2019-09-18 15:40   来源:未知 责编:admin

  之前给大家科普了美国买房,房子应该写谁的名字?这个小知识。今天海外房产环业投资IPG小编要详细解答下有时客户会问的一个问题:把美国房产如何留给自己的孩子最划算?

  现在,越来越多的父母辛辛苦苦地攒钱买房就是为了将来能够给子女留下一笔财产。在国内,父母将房产传给子女并不是很麻烦,父母如果健在,那么可以直接把房产过户到子女名下,一旦父母去世,那么,房子作为遗产自然而然就由子女继承。如果是在美国,那就不太一样,父母如果是将美国房产传给子女的话将牵扯许多税收问题。

  

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  在解说开始之前,我们先对赠予人的身份做一下区分:如果您夫妻双方或单方已经成为美国公民,恭喜您,购房时写上已成为公民那方的名字就好,将来让孩子以遗产方式继承。

  一个美国纳税公民拥有1120万美元的终身免税额,夫妻双方都是美国公民的话有足足2240万美金,对于普通人来说,这个免税额绝对够用了,根本不用担心遗产税和资本利得税的问题,0成本继承。如果赠予人不是美国公民,普通人能想到的是以下三种做法:

  1.房契上只写孩子的名字

  这种方式虽然理论上看起来很省税但是基本不可行,因为在美国,18岁以下的未成年人无权签署任何法律文书,只能由父母或监护人代为办理,手续十分麻烦,通常需要通过美国专业律师操作。更值得一提的是美国人基本都不会这么做,因为一到十八岁孩子就完全可以作为一个大人行使各种签字法律权利,房子不再受父母控制,18岁的孩子心智并未成熟,风险略大。

  2.房契上同时写父母和孩子的名字

  这种产权方式称为联权共有,小编也不推荐,因为税务上并不划算,并且风险也很大。这种做法唯一能勉强算作优势的是:父母去世后,孩子继承房产的权利要高于其他任何亲属或债权人。

  而背后更大的风险如下:

  如果未来某天急需用钱,需要卖房,而孩子不同意的话,父母没有任何办法。

  如果孩子先去世,那么就变成孩子的合法继承人与父母共同持有房产,这个合法继承人不见得是父母希望的人选;此外孩子的债权人也由父母来处理。

  如果孩子有税务问题,会有税务留置扣押权tax liens“绑”在房子上。

  和孩子联权共有房产在法律上算是大人赠送一半房产给他,如果房价超过$15,000,需要申报联邦赠与税。(个人每年赠予另一个人的限额是$15,000)。

  因此从税务和法律角度来看,以上两种都为下策。

  3.房契上只写父母的名字

  写父母名,如何把房子留给孩子最划算?考虑是选择生前赠与孩子呢,还是在过世后继承给孩子。小编提醒,房产价值不是非常庞大的话,首推这种做法,虽然不是最节税的,但是操作简单易行。这种方式是相对最常见的,至于写完名字后,是选择赠与还是继承,税费计算上会有何不同,请听我细细道来。

  选择赠与那就交赠与税,选择继承就交继承税,至于身份不同,体现在这里的不同就是免税额度,前面已经多次提到,每个美国公民一生中的遗产税和赠与税的抵税总额是1120万美元,父母两人加在一起就有2000多万的额度,普通人怎么都够用了。但如果父母都不是美国公民,每个人只有6万的税款免交额度,加在一起12万美元,也就是说,房产价值超过6万美元开始,起征赠予/遗产税,这就需要好好算一算。

  除了刚才提到的赠予/遗产税;无论你以赠与还是继承的方式,还要交第二种税:资本利得税,这个税值可能是0,可能很多,如果以继承的方式就要看父母生前的免赠与税额有没有余额,如果有,就可以用余额来抵部分遗产税。对父母来说,赠与和继承没有区别,不过对孩子来说,差别就很大。如果孩子要把房子卖掉,需要缴个人所得税,这个所得税的算法要看父母是以哪种方法把房产转给子女。

  举个例子来说,如果父母是花10万美元买的房子,以赠与的方式给孩子,孩子以100万的价格卖给他人,那么所得收益就是90万,这90万收益需要报税。如果是以继承的方式,如之前所说,按父母去世时的房屋价值来算,假如为80万,那孩子就需要就20万的收益报税。按30%的税率来算,就省下了21万的税。所以相比之下,继承更省钱。

  信 托

  信托方式有很多种,在这里指办理合格个人住宅信托,这属于结构性财富管理,里面涉及了节税环节的结构。信托简单来说,就是父母将房产交给委托人管理,受益人为孩子。如果父母直接给孩子,那么大资产的税收自然不少;而交给委托人,委托人会将资产分解,一部分一部分给到孩子,那么小资产的税收相对少,属于变相降低遗产税和赠予税的成本。

  另外信托允许父母按自己预先设定的时间期限住在这套房子里,这样一来,如果父母住在房子里,过户时征收的赠予税可以大大减少,根据父母计划在此房产里居住时间的长短,赠予房产的计税价格可以低至房子当前市价的25%,房产过户之后的一切附加的费用对孩子来说也都是不用交税的。

  除了大大节税,信托还有如下好处:

  当成立人不幸离世,生前信托将会转为不可撤销信托,信托文件可以决定子女以什么样的方式继承财产。相信大家也听到过不少例子,一些获得父母巨额遗产的孩子开始肆意挥霍,更有甚者会沾染上一些不良恶习,原本作为生活保障的资金成为了摧毁孩子的恶魔。

  但父母可以通过信托规定孩子在什么情况下可以从信托里取钱,例如您可以订立子女可分几个不同年龄段获取财产;或者子女只可以从信托财产中取钱用于医疗、教育和维持日常生活所需。留在信托内的财产,万一将来子女离婚,他们的配偶将不能从信托内拿到任何父母留下的财产;如果遇到官司,只要处理适当,债权人将无法从信托里拿到任何钱用于抵债。

  另外有几个注意点:

  房地产产权赠与:属于你的产业,你只要加上他人名字到屋契上,便已经做了赠与。举个例子,本来产权是夫妇拥有的,现在加了儿子的名字到地契上,三个人以JOINT TENANT方式拥有,每一个占1/3产权,这对夫妇便是将产权的1/3赠送给儿子。

  夫妇之间彼此作赠与是没有任何金额限制,也没有赠与税的问题;可是,有一个例外的情况,就是假如受赠配偶本身不是美国公民,则每年免税赠与金额有限制,为$147,000。

  通过以上分析可以看出,每种方式各有利弊。海外房产环业投资IPG小编为您总结下来就是:首先不要轻易在房契上写孩子的名字,其次如果房产价值没有太高,又不愿意过早地将房子赠与给孩子,继承的方式是最省时省力也省税的;但如果房产价值非常大,可以采用信托的方式。


  

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