英国脱欧和房地产投资那些事儿

2018-06-15 15:53   来源:未知 责编:admin

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  据《证券日报》记者不完全统计显示,自2017年5月11日至今,在90天内,中国买家(包括中资企业和港资企业)在伦敦购买房产耗资超过36亿英镑,按当时汇率计算,合计高达约317亿元人民币。

  值得一提的是,英国房地产最大的投资者正是中国,房地产数据公司Costar2017年第一季度报告显示,中国(包括中国香港地区)已经超越美国,正式成为英国房地产最大投资者。

  多位业内人士均认为,自去年英国脱欧后,英镑的大幅贬值给海外投资者带来了相当可观的交易折扣,Brookfield今年3月份把大楼放在市场上时就吸引了许多凭借汇率优势入场的国际买家。而中国近年来经济高速发展也带来了高净值人群规模的迅速膨胀,海外资产配置也成为其重要需求。

  即使英国在过去一年里经历了软硬脱欧争论,提前大选,多次恐袭等挑战,但伦敦依然是海外房产置业者的投资热门,这样的结果其实并不意外。

  1.英国现阶段的政坛大选结果状况对楼市有什么影响?

  北京时间6月9日5点,英国大选最终投票结束,结果出人意料,此前被普遍看好的首相特蕾莎•梅及其所在的保守党仅获得321个席位,虽因获得最多席位得以继续执政,但也因没有达到半数(325席),不得不协商和来自北爱尔兰的民主统一党(DUP)组成执政联盟。

  这对脱欧谈判的方式影响最大,硬脱欧方式的可能性大大降低,软脱欧方式则相对机会大大增加。这在房地产市场而言,能够起到同样缓和波动的作用。比如如果在谈判过程中遇到重大分歧,执政党没有办法一意孤行地党内做主,而是必须在议会里和工党为主的其它党派协商决定。这样的话,意味着脱欧谈判中,谈判的氛围更加柔和。尽管不确定性依然存在,但由于最大限度避免硬脱欧,也就能最大限度地避免房地产市场的剧烈动荡。

  目前看来,大选的结果,对房地产市场的影响并不巨大,楼市仍将继续大选前的市场调整期;大选前的英国本地买家持币观望、海外买家继续享有利率红利的行情仍将持续。

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  2.未来的脱欧谈判结果对楼市有什么影响?

  英国楼市由于面临当前的脱欧谈判期的不确定性,因此出现房价增幅放缓(但仍是缓慢上涨)、以及本地投资者持币观望状态。

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图片来源:UK House Price Index

  对于置业者而言,最需要的是确定性。无论脱欧谈判的结果如何,是哪个群体获益或受损,其实只要得到一个结果,就意味着一种确定性。因为对英国政府而言,在谈判结果的基础上,总会有针对“好结果”或者“坏结果”的政治、财政、税务、贸易等一系列应对措施。关键的是,只要有了确定性,投资者将有明确的投资策略,政府也将为了稳定和吸引资金方面出台相应的措施。而只要有了确定性,房地产市场这两三年压抑的涨幅会迅速释放,房价迅速上涨。在这之前入手,是一个难得的窗口期。

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  3.近期的政策及汇率对房市的影响是什么?

  从房地产的角度看,新增需求不停地在增长,但由于土地极为有限、规划审批严格、建设速度缓慢等约束,供应量始终达不到需求量。因此房价上涨的趋势非常明朗,当前市场只是下一轮大幅上涨的调整期而已。

  针对海外置业者,英镑汇率、基准利率两大因素仍将是重大利好,实属历史上非常难得的海外买家投资窗口期。

  英国中央银行表示在几年内不考虑大幅上调基准利率。这将意味着按揭利率仍将保持在历史位,方便买家通过贷款购置房产,获得更多流动资金。

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图片来源:Global Property Guide

  而英镑汇率则略有回升趋势,但仍属于低位。这对海外买家而言,相当于英国房产按照外币计价,会获得难得的折扣,仍属于投资窗口期。

  此外,对于房产和区域的选择方面,由于伦敦各个社区的居民构成在不断地变化状态,当前的局面构成未必意味着将来还是同样的居民机构。另外,伦敦城市面积不大,部分区域可能受高速公路、飞机航线等影响,在噪音、空气质量等方面都会有很大的差异。等等这些问题,都需要置业者向大型的、有信誉的、专业的服务机构咨询。避免受到不熟悉伦敦情况、硬推销的小中介误导,被不实或有严重偏差的不专业人员误导。最后这个原则,同样适用于法律、金融按揭、税务规划等环节。

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图片来源:国际货币基金组织(IMF)

  从英国总体经济走势图看,英国的GDP增长率已有所回升可以看出,其经济疲软只是暂时的,英国脱欧后的经济并没有大众想象中的那么脆弱。

  英国自2016年6月脱欧公投以来,英镑汇率降低使得投资英国的成本大大下降,不仅如此,英国长期以来房产首付、贷款利率低,产权年限长等优势,投资业内外人士都有目共睹,而英国人口增长、房源紧缺的现实矛盾完全不会因为脱欧而有所改善。这对中国投资者来说,不言而喻是一个投资英国的好时机。


  

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