海外房产投资指南,你不了解就OUT了

2019-11-19 16:00   来源:未知 责编:admin

  海外房产投资指南,你不了解就OUT了

  随着国内高净值人群的财富不断增长,在国内投资环境日趋不稳的背景下,越来越多的富人开始对其资产进行全球化配置用以抵抗未来可能出现的各种投资风险追求财富的不断增长。由于长久以来行成的传统观念,在众多投资方式中,海外房产投资依然是高净值人群眼中最为稳妥的投资方式。下面为大家介绍一下海外房产投资指南,希望能给大家带去参考与帮助~

  

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  1、了解汇率变化、资本收益、资产配置

  近几年来受金融危机和经济形势的影响,人民币对欧元、英镑、美元、澳币等主要货币的汇率均升值很多,以人民币对英镑为例,和2005年相比,已经升值30%。同时中国房产价格居高不下、限购限贷政策打击投资,相比之下在现阶段投资境外房产是更好的选择。

  跨境投资可以令资产多元化,不同币种资产更可避免单币种汇率风险,更有机会享受房产升值与汇率升值的双重回报。

  海外投资也是对家庭资产配置的一种优化。调研显示,高净值资产人群的资产配置中会有30%作跨境资产投资,其中房地产与债券等固定收益产品是最受青睐的。跨境资产配置一来可以让中国公民资产从传统的单币种资产,转化为拥有不同币种资产的组合,令投资组合更加合理和平衡。二来,当投资者拥有不同货币资产时,更可能对冲汇率波动风险、进而获取汇率套利。

  2、清楚住宅产权性质

  美国、澳大利亚、欧洲等主要海外房产投资市场都有永久产权的物业可供投资。

  相较而言,英国房产的产权结构比较复杂,有“永久产权、租赁使用权、共同所有产权”之分。永久产权(Freehold):是指无条件享有房屋及土地的所有权。这个所有权指的不仅是房产建筑本身,而且包括它所占有的土地。也正因为此,这一产权通常是排房和独立房屋所有。租赁使用权(Leasehold):是指购房者拥有房产使用权。此使用权的最大期限是999年。几乎所有的公寓都是以此形式出售的。共同所有产权(Share of Freehold):它是永久产权和租赁使用权的一个综合概念,指的是对于一些小型的公寓楼,如果楼内2/3的业主通过投票同意购买整个房产的产权,则业主们可以建立一个正式拥有该建筑物的公司,每个业主按照在此公寓楼里占有空间的比例享有此房产的所有权。

  3、搞清楚需要按揭贷款吗?

  在英国、澳大利亚等一些主要海外市场,首付仅需10%,换言之投资者通过10%的资本杠杆就可以持有一套全球一线城市的住宅。不过也要提醒投资者,如果考虑贷款投资,需了解清楚投资目的地的贷款成本和比例,以便提前做好现金流规划和风险控制。

  海外房产购买流程简单。以伦敦房产投资为例:客户选定房源后只需要信用卡支付定金、在交换合同前支付第一笔首付10%,有的项目直到交房前也无需支付其他资金,待客户成功贷款后,支付剩余尾款即可。有的项目可能需要客户在贷款前再支付第二笔房款,待客户贷款获批后,支付尾款即可。第一笔与第二笔(如有)之间的时间间隔从半年到一年不等,第二笔款根据开发进度不同支付5-10%不等。

  从贷款比例和利率成本比较,上海住宅市场为例30%-70%,伦敦最高为75%,悉尼为80%。中国的贷款利率为6.55%上浮,伦敦的贷款利率为3-3.88%左右,澳大利亚的贷款利率为5-6%。加上目前上海房产政策偏紧,限购限贷政策仍在施行,客户贷款获审批的时间更长。伦敦住宅市场投资则不限制外国投资者的购买和投资行为。

  4、以房养学”

  投资者对于风险的偏好、投资回报、投资目的因人而异,各有不同。总体来说:海外房产投资者购置住宅主要分自住和投资两大类。其中自住包括已经移民,并在移民目的地购置自住或是为了孩子留学购买;用于投资的更看中较高的资本保值与增值。有的投资者则将自住需求与投资需求相结合,因此就出现了“以房养学”的现象。

  英国、美国、澳大利亚是国际上名列前茅的教育出口大国,其教育水准一直受到中国家长的青睐。同时,孩子出国留学中衣食住行教中,住房是可能仅次于学费最多的一笔开销,也是父母为孩子出国安全考虑的首要问题。因此具备投资眼光的聪明家长们便采取投资房产,“以房养学”。

  比如在悉尼购置一套公寓给留学的孩子自住,一来解决了孩子寻租的困难,一方面又避免了房东的苛刻要求影响到留学生的正常生活和学习时间安排。孩子在留学期间不仅有相对稳定的居住条件和在家的感觉,也为父母前去探望时节省了大笔酒店费用。待子女学成归国或者学业有成时,房产的增值将与子女留学圆满成功同样为投资者带来喜悦。还有很多家长在经济条件允许的情况下,购买了两房公寓,其中一间用于孩子自住,另外一间用于出租给孩子的同学。这样不仅解决了孩子的住宿问题,租金收益也可以用于支付贷款或日常开销。在孩子留学期间同时能享受租金和房价的稳健升值,一举多得。因此,如果孩子处于读中学阶段并已经考虑前往澳大利亚留学,可以选择两年后交房的期房进行投资,届时可以根据孩子上学的情况直接入住或置换。

  5、房产投资可以移民?

  境外永久签证与房产投资相结合亦是国人十分看重的一点,其中葡萄牙的“黄金签证”项目深受欢迎,在葡国政府推出的一年时间内就吸引了不少中国人的关注。只要投资50万欧元的葡萄牙房地产,平均每年居住要求不低于7天,即可在第五年申请全家“永久居留签证”。

  6、哪些要素不能忽视?

  “地段”仍然是投资的首要考量因素。不仅要看现在项目所处的位置情况,也要看政府规划的发展是否惠及或影响目前房源所在区域。交通便利亦是一大考量因素,未来有重大基础设施提升的区域必定有较大的升值空间。与此同时,开发商实力、品牌、租金回报、房型、交房标准、朝向、交房时间等也需要综合考虑,好中选优。

  同时,也需要提醒投资者们,海外住宅产品定位不同,价格不同,同类产品中应该综合比较好中选优;在不同的产品中,无法以中等定位的价格购买到豪宅或稀缺房源是合理的,实难尽善尽美,适合自己的就是最好的,务求在预算范围内取得性价比高的投资即是成功投资,以把握投资机遇。

  7、律师参与保障资金安全

  海外房产购买流程虽然简单,但却要求买卖双方均聘请代表律师保障其利益。如果投资者遇到可越过代理律师即可办理投资事宜的操作就要要特别注意。这也是这些国家利用健全法律制度和透明政策保障投资者财产安全和利益的体现。

以上是环业投资小编给大家介绍的海外房产投资指南,希望对大家有所帮助。


  

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