关于英国房屋改建和翻新,你想知道的都在这里了!

2018-06-26 17:26   来源:未知 责编:admin

  自从今年4月,有关于能效等级的新政通过以后很多房东们就开始有了紧迫感。

有些房东们几年前买了栋增值潜力还不错的老房子,但是由于能效等级太低了,新政出台之后面临着无法出租的问题。

  其实对房产的翻新和装修是具有紧迫性和后续出租潜力的,如果你的房子能效等级低了,不达标就很难出租出去,做相应的翻新可以提升能效等级,更好出租和售卖;

  如果你的能效等级已经达标了,同样也值得做。因为翻新房产能够提升房子的综合竞争力,更加节省日常的开销,住着更舒服,帮助你吸引到更多的租客。同时房产本身的价值也会提高。

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  只不过,具体怎么翻新,翻新哪里,这就是一个非常复杂的问题了。

  且不说不同年龄段,不同社会层次的人群对于房屋装修的喜好不同,有些不合适的翻新不但不能让你的房子日后在市场上卖个更高的价钱,反而会使房产的价值下跌。

  就比如以前一个比较奇葩的案例,一户房子的女主人给自己3室的房产做翻新,额外修建了一个厨房...直接就导致了她房子卖不出去...

  类似再多新建一个厨房,就属于完全不合适且无意义的翻新。99%的家庭都不需要两个厨房,日常开销更大,何况新建的厨房肯定还占了房子原来的面积...

  那么,什么大众普遍喜欢的翻新呢?

  这次就来给大家说道说道。假设翻新的房产售价为£225,621(英国平均房价)

  一、成本控制在5000英镑以下的翻新

  由于现在英国的房价越来越高,加上对于房东租房时的诸多限制,以至于如今的住房买家不论是自住还是投资都会对房产有更高的要求。如果你的房子有些老有些旧,没有关系。只要准备少量预算就能提升房产的性能(下述数据来源调查机构)。

  1)空腔双层墙

  成本(大概,下同):£500

  预期增加房产估值:2%(£4,512.42)

  净收益:£4,037.42

  在改进房屋节能性方面最具性价比的就要属改进一个双层墙体了,大幅有效降低噪音,还能保温隔热,关键是成本低廉。数据显示46%的卖家在购置房产时青睐空腔墙体。同时也是一个提升能效等级的方式。

  2)挖一个街边停车位

  成本:£2,000

  预期增加房产估值:3%(£6,768.63)

  净收益:£4,768.63

  街边停车位的重要性不言而喻,调查中56%的买家直接表示如果看中的房子没有停车位直接就不考虑了,另有53%的买家表示在搜索房产信息时就会把停车位的关键词输进去。

  但需要注意的是,自己在门前的草坪或者什么地方挖停车位需要获取当地Council的许可,英国多数大城市是不允许的。

  3)装一个新的锅炉

  成本:£1,995

  预期增加房产估值:4%(£9,024.84)

  净收益:£7,029.84

  很多老房子的状况就是,烧热水的锅炉用了十几二十年,不但能源消耗效率低,导致每月的电气账单虚高,而且还存在一定的安全隐患。装一个新的现代化的锅炉在37%的买家看来很有必要。需要注意的是锅炉的更新可能会使得一段时间之内没法住人,要挑一个合适的时间。

  4)安装一个新的浴室

  成本:£4,250

  预期增加房产估值:1%(£2,256.21)

  净收益:£-1,993.79

  可以看到装新浴室实际上可能给自己带来总价值上的亏损,对于一些年代比较久远的房产,浴室过时(比如有些浴室可能连淋浴设备都没有),或者说家庭住房浴室数量少,就可能要花这笔钱,不然房子没人买。当然一般情况下是不需要的。

  5)装饰和涂漆

  成本:£2,500

  预期增加房产估值:1%(£2,256.21)

  净收益:£-243.79

  属于锦上添花项,做了不会花大量的功夫,效果也有限。只有14%的买家会对房子的涂漆风格和小装饰感兴趣。

  二、成本控制在5000-10000英镑的翻新

  5000英镑以上的翻新在做的时候就要慎重了,都是一些对房产比较大的改动。但是有些必要的,该做还是得做。

  1)地板/天花板

  成本:£5,622

  预期增加房产估值:3%(£6,768.63)

  净收益:£1,146.63

  如果你的房子的地板和天花板是那种木质的,并且房子本身有一定年份了,那么时间和条件允许的情况下就赶紧翻新了吧,这也是一些特定房产的维护中必不可少的费用,就不多说了。

  2)更新双层玻璃

  成本:£8,450

  预期增加房产估值:4%(£9,024.84)

  净收益:£574.84

  和双层墙体情况差不多,也是节能降噪方面的改进,但双层玻璃所涉及的科技含量更高一些,所以成本会增加。如果有条件的强烈建议抽时间去把玻璃更新了,80%的买家认为双层玻璃非常有必要,已经成为了现代化住宅的标配。

  3)翻新厨房

  成本:£7,000

  预期增加房产估值:2%(£4,512.42)

  净收益:£-2,487.58

翻新厨房比翻新浴室什么的成本要高得多,也不是特别有必要。一个明显过时的厨房会阻却25%买家的购房欲望,但同时也有23%的买家表示一个现代化的厨房并不是买房的必须要素。所以不是特别紧急就不用做翻新了。向前面说到的再安装一个新厨房这种傻事更别去尝试。

  4)安装太阳能电池板

  成本:£5,000

  预期增加房产估值:-2%(£-4,512.42)

  净收益:£-9,512.42

  有房东问过我要不要顺应高能效趋势去给房子装一个太阳能电池板啥的。事实上完全没有必要。加热系统的话换一个新的锅炉就行了。装太阳能电池板吃力不讨好。基本上没有买家会因为你的房子多了一个太阳能电池板而愿意多掏钱...

  三、成本在10000以上英镑的翻新

  中高端的房产可能有些是有必要做的,但按照我们这里的英国平均价位,也就是20万英镑左右的房产是不太有必要去做这些1万英镑以上的翻新的。

  1)添加一个额外的卧房

  成本:大约2.5万英镑

  预期增加房产估值:10%

  也就是我们常说的HMO,今年的新规对于HMO管控加严,用于出租的房屋做HMO都需要申请相应的执照。但不可否认这是所有对于出租房翻新改造中最最赚钱的方式。

  2)地下室改造

  成本:大约2万英镑

  预期增加房产估值:10%

  有的房子买来的时候自带地下室,有的房子没有。一些房子在房产和当地政府的允许之下是可以自己挖一个的。可以用作酒窖,也可以当作储藏室或者工作间,房产本身也会因为有额外的地下空间而增值。但这是一个比较大的工程和项目,所涉时间和金钱以及规划方面的成本很难一次说清。

  3)新建泳池、网球场、家庭影院

  成本:3万英镑以上

  预期增加房产估值:3-10%

  基本上百万以下的房产还是不要考虑为好,且不说项目庞大,房产不对应市场导致的结果就是高不成低不就,有时候甚至还可能是减分项。


  

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