澳洲房产交易常见陷阱有哪些

2019-12-25 16:14   来源:未知 责编:admin

澳洲是一个多元化国家,拥有着优越的自然条件和完善的社会制度和稳定的政治体系,历年来都被世界评选为最适宜人类居住的国家之一。澳洲还是投资者置业海外的首选之一,每年都会有很多人选择移民澳洲或者置业澳洲。但在海外置业,如果不注意可能就会掉入买房陷阱。


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澳洲购房陷阱有哪些

购房≠拿绿卡

海外置业的人群中,不少购房者是为了拿绿卡,希望购买房产以后就能获得外国居留的资格。但事实上,基本上所有西方的发达国家,如美澳加英等都不存在买房移民的政策。买房能移民的国家:韩国(济州岛)及塞浦路斯、希腊、葡萄牙、西班牙等欧洲国家。如果有人和你说澳洲购房就能拿绿卡,你就要当心了。

不良中介低买高卖

有些不良中介会利用信息不对称,以远超房屋本身价值的价格卖给投资人,从中获取暴利。以及在海外买房涉及很多杂费,有的房产中介会刻意向客户隐去这些费用,给客户造成房子很便宜的印象。“溢价”现在是海外置业爆发的最集中的问题,这种圈套不仅普通的投资人,包括明星也不能幸免。

买房≠可以选学校

对于不少中国家庭来说,移民国外的主要目的就是在于让子女接受国外的先进教育。而大量的海外房产销售机构,也将教育资源作为核 心卖点之一推出各种教育地产主题的海外楼盘。

其实国外是没有教育地产这种说法的,在澳洲,学生在中小学阶段虽然是实行就近入学的方式,但入学条件并不与购房落户挂钩(所以并没有严格的学区房概念)。即使家长在学校对应片区内没有房产也不要紧,因为租住的房子也能办理入学。

但同时,所谓教育地产用于出租是有一定优势的,有些地方学校比较多,学生和家长租房的比例比较大,用于出租会有客源保证,并且租金也会高于其他同类房产。

字里行间潜藏的费用

通常,你可能需要支付的所有费用的详细信息都会隐藏在合同的细则中。 持续的费用,如年度账户费用到估价、结算或抵消账户的一次性付款以及再提款和银行支票的用户费用等,新贷款的几乎每一笔费用都写在里面。Equity Resource销售总监弗莱明(David Fleming)表示,让人们感到意外的一项费用是抵押登记费,由州和领地政府负责登记贷款担保。这笔费用因州而异,从维州的116元到昆州的187美元不等。

不要忽略“默认条款”

在买房贷款时,客户常常会惊讶于贷款机构可以写上那么多默认条款。最明显的默认条款就是,如果你未能按期还款,例如违约90天或以上,违约费可以从9澳元到195澳元不等。

但是,还需要确保房屋的金额始终高于贷款金额。如果你正在装修中,并且你的房子不宜居住,可能会违反规定;如果你的装修未经市府批准,或者如果你没有保险,也可能违规。 导致违约的其他事件包括被判入狱或宣告破产。 贷方可以指示你纠正这些问题,但如果如果你不改正,他们可以采取法律行动并从你那里收回法律费用。

文件少意味着费用高

在贷款时,有些人被琐碎复杂的贷款文件搞到崩溃,但业内人士提醒,所需证明文件较少的贷款——则需要支付更高的费用。更多的情况是——所需文件越少,费用越高,利率越高,涉及的风险越大。

低风险贷款可以成为收入较低的贷款人的救星,但是RateCity报告指出,其利率可能比别人高出1%,前期费用可能很高,LMI可能会达到60%,而且LVR可能是80%。

澳洲买房最新规定

虽然澳洲买房陷阱很多,但为了保障买家的权益、完善产业法规。新州开始执行“史上最严”期房合同新规。这项新规主要覆盖了期房合同中的六大方面,旨在进一步限制开发商,并从法律层面上给予购房者更好的支持与保障。

1.合同中需要披露的细节更多

在新规下,期房的合同所附带的披露声明(disclosure statement)中,开发商必须要在其中向买家披露日落日期细节(sunset date)、新房街号、面积、装修标准草案、平面图草案、社区规划草案等等大量的具体细节信息。

2.买家有权就“重要事项”的变更索赔

在项目开发过程中,变化是难以避免的。新州这项新规要求,如果在开发过程中,有“重要事项(material particulars)”发生变更时,卖方必须及时通知买家。这些“重要事项”包括但不限于:项目及社区的设计规划案、户型图、装修标准、物业管理文件、合同细则等。

在一些情况下,如果发生改变的是那些当初能够直接决定买家购买与否的重大项目,则买家有权在卖家发出通知的14天之内要求取消合同;或者买家也可以选择继续履行合同,但追索最高相当于购买价2%的赔偿。如果双方无法就合同取消或赔款问题达成一致,则可以提交仲裁。

3.冷静期延长至10个工作日

在之前的法规下,期房购买的冷静期(cooling-off period)为5个工作日,在新规之下,这一冷静期被延长至了10个工作日。也就是说,从现在开始,针对新州所有的期房买卖,从合同交换之日开始的10个工作日之内,买家都可以退出购买并解除合同。

4.买家支付的所有购房款都需交至信托账户

为了避免开发商破产时买家无法追回定金及首付的情况,新规明文指出,买家所交付的任何定金、首付和其它分期付款的款项,在合同执行期间,必须由信托账户或受监管的账户保管,在房屋交付前,开发商不得提取。

5.交付前21天,开发商必须向买家提供注册图纸

在房屋交付前至少21天,开发商必须将房屋最终的注册图纸及其它相关文件提供给买家。

如果该注册图纸及文件中反映出了开发商没有通知到的“重要事项”更改,则买家在14天内仍可申请取消合同或索赔。

6.日落条款对买家更友好

日落条款(sunset clause)是一种合同中的常见条款,多见于当一个交易的签约时间与履约时间间隔较长的情况。具体到期房交易中,一般买卖双方会在合同中约定一个日落日期,即最晚交房日期,在双方均无过错、无违约的情况下,一旦过了日落日期还未交房,则双方均可以解约而无需承担违约后果。

日落条款的本意是保护买家不被无限期地“困”在一个延迟的合同中,但在过去数年间的房价暴涨中,有个别无良开发商利用日落条款与原买家解约,再将房产重新放回市场上加价出售。因此,在2015年,澳洲政府出台法律,严禁开发商在既没有买家同意、也没有最高法院许可的情况下,使用日落条款终止期房购买合同。

而本次新州的新规,则更进一步规定,无法按时出具居住许可证(occupation certificate)等情况,也会触发日落条款;以及,即使开发商援引日落条款终止合同,法院仍可以对买方所受到的损害进行相应的赔偿判决。


  

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