英国房东注意!2020年起,这十五个新政将正式执行

2020-01-14 14:55   来源:未知 责编:admin

  英国房东注意!2020年起,这十五个新政将正式执行

  转眼,2020年就如期而至了,这一年,对于“买房出租”的房东来说,也是充满机遇和挑战的一年。一方面,随着各项政策的落地,市场监管正在变得日趋规范和成熟,房东需要遵守更加严格的游戏规则,另一方面,成熟市场有助于优胜劣汰,能够为优质房东提供更多的机会。

  随着圣诞和新年假期结束,2020年英国第一个完整工作周开始了。

  与此同时,英国首相鲍里斯·约翰逊也结束了在加勒比海的12天假期,于1月5日返抵英国,重回工作岗位。

  新的一年,鲍里斯将颁布多项房产新政。而这些重要的政策变化,也会对英国房东、和正计划来英国买房的投资者产生很大影响。话不多说,接下来,就让我们一起去看一看在2020年,英国买房出租会受到哪些因素的影响?

  

英国房东注意!2020年起,这十五个新政将正式执行


  1. 从2020年4月开始,完全取消房东贷款月供抵税

  众所周知,在英国买房出租,房东所收取的租金收入是需要交税的。

  在过去,通过贷款买房的私人房东,可以通过每月支付的贷款月供进行抵税,来减免一部分租金税收。

  2015年,时任财相奥斯本修改了这一政策,宣布从2017年4月开始,逐年减少贷款月供抵税比例,直到2020年时,完全取消这一优惠政策。

  2、禁止收取租房中介费

  这项政策比较简单,已经从2019年6月起实施,2020年也将继续执行。

  根据新颁布的英国《租赁费法案》(Tenant Fees Act),英格兰和威尔士的房产中介将不能再向租客收取中介费。

  3、海外买家印花税改革(尚无法确定加1%还是3%)

  自2016年以来,印花税几乎成为了英国房东们抱怨最多的问题之一,因为当时政府对印花税进行了改革,开始向那些购买第二套房,以及购买用于出租的房屋的买家额外征收总房款3%的印花税。在大选竞选期间,英国首相鲍里斯已经表示,未来将会对海外买家加收3%对印花税!主要针对在英格兰购置房产的海外买家。

  如果这项印花税新政在2020年落地,也将意味着海外买家未来在英国买房,肯定会比现在多掏一部分钱。不过,按照英国的法律传统,通常不会在未来追溯以前的购买。对于计划增加投资的海外房东来说,只要在政策正式实施之前完成购买,那就不会被额外增税影响。

  4、房东的第21条(Section 21 notice)可能被取消

  今年还需要注意的一个重要事项是,英国新任首相鲍里斯曾承诺会在继任后,会废除房东们可以使用Section 21 notice来赶走租客,也就是不能再以“无过错驱逐”的方式来“暴力赶走”租客。

  Section 21设立的初衷是为了保障房东们想要把房子收回自住或者做其他安排时,能够顺利而且合法地拿回自己房子的使用权,防止出现“租客霸住不退租”的情况。依照现行的法律,如果房东想给租客发Section 21通知,是不需要给出具体理由的,这也给一些无良房东提供了可乘之机,通过法律漏洞随意驱逐“自己不满意”房客。

  于是,为了保障租客权益,政府决定废除Section 21,不过,目前而言,政府还没有做出具体行动。

  5、额外的地方性执照(Local licensing)

  众所周知,在英国做房东,并且经营多用途HMO(House in Multiple Occupation)房屋,是需要申请Mandatory Licensing执照的。

  而且,在2018年10月,政府对于HMO的规定发生了变化。在规定出台之前,对于HMO房屋的定义是:该房屋至少有三层楼高,拥有共用设施(如卫生间),租户来自不同家庭,且租户至少在五人以上。新规后,对于楼层的要求则被取消了,这使得一些原本不是HMO的房屋,都需要重新申领HMO牌照。因此,如果房东属于HMO房产拥有人,则需要尽快申领牌照,以避免违反相关规定而被罚款。

  6、私人住宅资本得利税的减免(PRR)

  今年,对于私人住宅的减免(Private Residence Relief,PRR)的改革也会影响到房东的收益。在英国,房东将非自住房出售时需要对增值的部分缴纳资本利得税(Capital Gains tax )。如果房东出租的房子曾经是他们的主要居所,那么在房屋出售时,房东只需要对房屋出租时增值的部分缴纳资本利得税即可,不需要对居住期的部分缴纳。

  而且,按照现有PRR的规定,房东还可以在他们居住的时间基础上再增加18个月的最后减免期(Final Period Exemption ),不管他们当时是否在该房产居住,但从明年4月开始,被豁免的期限将减少到9个月,而这也意味着,房东未来需要缴纳的资本利得税增多了。

  7、房屋能效相关规则(Energy efficiency)

  在2018年4月,英国政府推出了最低能效标准( MEES),该标准规定新租的租赁协议或续签的房屋(一些HMO的房产除外)必须具备E级或以上的能效证书(EPC)。但从2020年4月起,该标准将适用于所有现有租约,所以,届时,EPC评级为F或G的房产将不能用于出租。对于不符合要求的房产,如果房东执意进行出租,则会面临最高5,000英镑的罚款。

  8、电气安全检查

  为了排除出租房屋存在的电气安全隐患,2018年7月,英国政府宣布,计划让房东每五年对他们的房子进行一次电气安全检查。然而,到目前为止,政府还没有明确说明这项检查将于何时开始,很多机构认为,这一时间会定在2020年。不过,在正式实施前,房东会提前至少六个月收到通知。

  据悉,该条例实施后,将有两年的过渡期。过渡期间,新的租约将首先纳入检查,一年后现有租约也将被纳入条例管理。所以,未来房东们仍要关注该电气安全检查条例的落地实施情况。

  9、客户资金保障计划(CMP)

  在英国,一些房东会将房产交给中介打理出租,并定期从中介处获取租金收入,但有一些无良中介就打起了客户资金的主意。

  为了保护这部分资金,2019年4月,英国政府出台了客户资金保障计划(Client Money Protection,CMP)的新规,按照新规要求,在英格兰地区的所有房产中介必须加入这一计划,以为客户资金,譬如押金,租金收入等的安全提供一定的保障。

  10、流氓房东数据库(Rogue landlord database)

  目前来看,建立流氓房东数据库计划还是比较失败的。据《卫报》报道,在流氓房东数据库建立的第一年,英国只有四位房东被录入该资料库。

  去年7月份,政府曾表示,计划向租户开放该资料库,让租户们来检查自己的房东是否属于流氓房东,以及该房东是否符合登记备案的条件。此后,政府开始就流氓房东资料库的改革进行磋商,目前仍在分析收集建议和意见的阶段,有机构预测,2020年这一计划将有望落地。

  11、租房权(Right to Rent)

  租房权是英国政府与2016年推出的,最初主要是为了阻止非法移民的进入英国,所谓的租房权指的就是房东拥有检查租客是否有在英国居住的权利。

  具体来说,所有18岁以上的租客,只要他们将会在这个房子里居住,那么房东就肩负有检查的义务,这些检查详尽而繁琐。如果租客们不配合检查,房东可以以刑事制裁相威胁。如今,高院的裁定意味着租房权的存在已经有了法律风险,未来这项政策很有可能会面临修改甚至废除,届时房东们也会因此而减少一些繁杂的工作。

  12、租赁产权改革(Leasehold Reforms)

  去年6月,在英国曼彻斯特召开的一年一度的特许房屋协会会议(Chartered Institute of Housing conference)上,面对很多人忧虑和关心的地租以及别墅产权的问题,住房部长James Brokenshire对很多人关心的地租及别墅产权问题进行了回答。

  并确立了政府未来改革的几个重点,具体如下:

  为防止不公正的乱收地租的现象,现政府决定,规定开发商及永久产权业主(Freeholder)彻底取消每年向购买了租赁产权(Leasehold)House的业主收取的地租;

  除非有特殊情况,否则未来所有新建House,都将以永久产权(Freehold)的形式出售给买家。这也意味着租赁产权的新建House,可能从此就要绝迹了。

  立即出台法案改写Help-to-buy政策,以防止用纳税人的钱供养不法开发商的租赁产权房源。

  其中,第三点从宣布日开始生效,第一、第二点从何时开始正式生效,政府尚未作出明确回应,很多人预计这些改革措施很可能会在2020年落地实施。

  13、房价

  去年是英国房地产市场增长相对较为缓和的一年,考虑到这一点,很多房东觉得不能再像以前那样严重依赖英国南部的房价上涨,一些投资者更是开始将目光投向租金更低的英国北部市场,以期寻求更高的租金收益率。然而,专业人士认为,英国北部的房价增长幅度相对较高是因为房价原本的基数就低。

  14、抵押贷款利率

  在2019年,买房出租抵押贷款利率一直呈稳步下降的趋势,去年12月,固定利率的买房出租抵押贷款平均利率更是下降到了3%左右。鉴于贷款机构之间的价格战很可能会延续到2020年,这对于房东们来说也是一个很好的机会。有条件和需求的房东完全可以考虑锁定一个较低的利率。

  15、脱欧和政策对经济的影响

  最后相当重要的一点是,房东们需要为2020年可能出现的经济波动做好心理准备。首先,英国脱欧的结果肯定会对英国经济造成一定的影响。如今来看,英国脱欧基本上已经板上钉钉了,但与欧盟的贸易协定仍然是个未知数。未来,这份贸易协定何时签订以及如何去签都会对英国经济造成一定的影响和冲击。

  其次,伴随着脱欧的走向,英国央行的基准利率也可能会向两个不同的方向转变,从而对抵押贷款的利率产生深远的影响,进而影响房东们买卖房屋。最后,“新官上任三把火”,房地产行业一直是各届政府十分关注的领域,鲍里斯也很可能会出台相应的政策来刺激房地产市场,这既关系到首相的政绩,也关系到保守党在大选竞选期间的承诺。


  

关注微信

回到顶部