英国房产值得投资吗?海外房产投资没那么难,看这里就可以了

2020-03-09 17:27   来源:未知 责编:admin

  英国房产值得投资吗?海外房产投资没那么难,看这里就可以了

  英国房产值得投资吗?海外房产投资没那么难,看这里就可以了

  自2011年以来,海外资产配置已经成为国内高净值人群的投资热点,这其中,又以海外置业为主要形式,海外置业人数更是呈上升趋势, 国内超高净值人群中,60%以上在海外有资产配置 。

  随着国内居民收入的增长、理财观念的更新和国内投资形式的变化以及房市的不稳定和低收益,海外置业细分人群已经发生了很大变化,再不是高净值人群的专利,中产阶层乃至一些理财观念前卫的人士,也加入了海外置业的队伍,从几百外到几十万的海外房产市场都见到了中国大爷大妈的身影。下面环业投资小编给大家介绍下如何进行英国房产投资

  1为什么选择英国?

  首先,第一点是,伦敦是目前全世界唯一一个不限售不限贷不限购的城市。我为什么说城市呢,因为你现在去买伯明瀚,买利物浦买卖型的房子,可能是不能贷款的。

  第二点,伦敦的持有期间没有房产税,它没有房产税,每年持有成本只有物业费以及几百英镑的地租,以及如果投资的话,会有一个租赁管理费。大概占到您总房价的千分之五到千分之八的一个比例。

  第三点,是海外买家平等待遇,目前购买的话,是可以享受跟当地买家是一样待遇的。

  第四点是个人私有财产保护制度健全,这体现在我之前说的,英国政府对于买卖房产规范的政策,首先我们买家的钱不会给开发商去建房子,而是放在律师行的监管帐户里。

  2、在英国购房的注意事项

  1.海外华人在英国买房用不用出示相关文件证明财产来源?

  这是必要的。英国房地产开发商坦言在英国,所有的执照律师都必须按照法律确保他们的客户未通过非法洗钱犯罪活动而获得的来购买或英国房产,因此他们必须“了解他们的客户”,确保私人买主的合法身份,并审查他们的公司章程和经营状况。私人购买者同时需要出示带有居留地址的银行对账单。

  2.在英国购买房地产,海外房产网用不用拥有一个英国的银行账户?

  如果是现金购买房产,就不需要。只有当涉及到按揭贷款购房的时候,购买者才需要有一个英国的银行账户。

  3.英格兰是否对房产征收年度税?

  和有些国家不同,英格兰不对房产征收年度税。不过,无论是房子的业主还是租客都要向当地政府上交市政物业税(CouncilTax),这主要包括警察、和街道清洁的费用。每个行政区域根据情况自己决定此项税款的具体数字,可以从每年600到2500英镑不等。

  4.在伦敦购房后,其水、电、煤气的费用是多少?

  很显然,这和住在房产内的人数和日常使用这些资源的习惯都有关。以下是一个典型拥有三个卧室的四口之家的日常消费:

  煤气30-60英镑/月

  电30-60英镑/月

  水200-400镑/年

  财产保险30英镑(或以上)/月

  互联网(ADSL)12英镑/月

  电话12英镑/月

  基本+通话费用电视执照(强制性)130英镑/年

  卫星/有线电视15英镑/月,打包服务此外还有市政物业税(各地高低不等)

  5.非英国籍人士能否购买英国物业?

  可以。英国政府对购买者既没有对居民或公民的身份要求,海外房地产销售也没有签证方面的特别规定。

  3、如何分析、选择投资对象

  位置因素。 物业当然主要是看位置location,物业位于Deansgate 地铁站南方,其北方正是 Manchester 地标的希尔顿酒店;而且曼彻斯特大学也在旁边,相距一个地铁站。我买房时基本上只看了地图,Manchester 市中心不大,2014 年 8 月没有飞去英国看过物业就购买了。

  宏观状况方面,Manchester 已有几家公司直航到香港,而且曼城的人口出生率也较高,本地置业需求大。加上听过外国人喜欢租房多于买房,所以我不太担心找不到租客。

  所购置的物业于 2007 年落成,根据经纪人所讲,当时遇到金融海啸,发展商转卖为租,至近年才开始售卖单位。

  在购置花费方面,物业本身总金额不大(15.4万英镑),首付 40%,而且香港的自住物业在2010 年买入后升幅不少,拿去银行做再融资套些现金出来,帮补支付此英国物业的首付。

  购买的物业提供首 5 年保证回报率6.5%,而在香港是没有机会找到此回报水平的。其余杂费方面包括地税、管理费各项。我只看一个总数,如果租金收入能完全覆盖各种税费,就可以了。

  这项投资完全是看好英国主要地区的物业升值潜力,而非追求租金回报,希望从物业价格升值赚取投资收益,是中长线投资。

  另一个好处是,有了一个英国地址,将来子女如果有机会往英国升学时,可以交本地生学费,而非海外学生的费用,相差甚远。

  4、怎么了解贷款情况

  贷款情况,其实都要靠自己主动去打听。可以询问经纪人,他们一般会有介绍,二来可以自己上网找。

  以我的例子来说,首付以外的 60%。香港汇丰银行、香港中国银行、东亚银行也承做伦敦及曼彻斯特物业的房贷。但我问过多家香港银行,没有批贷款。

  于是我直接从发展商处借款。唯一不好的地方是利息较高,为 5.7%,而且只付利息、没有减本金。但计入保证回报 6.5%后,每月也有实际收益,英国的管理公司也会经电邮发对帐单给我列明所有收入、支出,每隔一段时间就会把余额收入打到我香港的银行账户。

  5、最近情况

  英国脱欧前 2 个月左右问过我的经纪人,在农历年时该物业有一个一房单位成交,价格比我买入价上涨10%。脱欧后至现时的英磅,对比我买入时的汇价下跌了不少,因此截至现时为止会有汇兑损失。

  但此项投资的目标年期是 5 年甚至更长,例如一直持有多年并把贷款完全赎回,所以只要现时没有现金流上的负面影响(每月现金流入当然继续),个人并不担心有任何状况。

  基本面方面,个人认为之前看好英国的基本因素并没有变,因此如果手头有多余资金反而会买入英磅,甚至再物色其它物业投资机会。


  

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