配置英国房产,你需要了解的房产投资知识

2020-03-12 23:35   来源:未知 责编:admin

  配置英国房产,你需要了解的房产投资知识

  多年来,海外投资者一直对伦敦的投资型房产抱有浓厚的兴趣;这在很大程度上归功于英国健全的法律体系、安全的资产保障、顶尖的教育环境和稳定的房产市场。

  


  (PSW签证回归及新移民政策上台,英国房地产行业迎来新格局)

  随着海外市场的进一步升温,伦敦的房产开发商们会将各自的项目通过一系列的推广活动呈现给海外买家,同时根据自己的项目提供了相关的资料信息。对于海外投资者来说摆在他们面前的第一个课题就是:该如何做出准确的判断和选择?

  区域指南

  伦敦地铁(MTR)地图为我们提供了第一份指南——

  


  根据伦敦的地铁分布,可以将伦敦划分为几个区域。其中一区位于市中心,而四区可定义为市郊;不过这不是一个绝对的划分!因为很多时间都存在着一些特殊情况——可能四区房产项目比二区更具吸引力。

  当然,从整体和我们的以往经验来讲,这种划分的准确性仍可高达85%。 那么,选择哪个区域呢?

  一区非常中央,不可避免的非常昂贵(每年的租金收益率约为1-2%,从成本支出、贷款利率和租金回报等因素综合考量,投资一区项目需仔细斟酌)

  二区是从中间向外的下一个圈(灰底白字2,为2区。)

  三区是从中心继续向外的一个圈(白底灰字3,为3区;后以此循环类推。

  


  在此,我将这两个区域合并在一起,二区和三区应为投资者最佳目标区域:在这两个区域购买优质物业,年租金收益率可达3-4.5%,同时亦可得到贷款银行的支持。

  而四区外的五区和六区离中心区相对较远,海外投资者普遍对这些区域不太熟悉。因此,这些区域并不是投资者可选的最佳区域,自住需求的话根据个人喜好即可。

  轨道交通

  笔者结合香港及国内外不同地铁公司的财务报表得出结论,地铁公司的大部分利润来自地铁站上方土地的出售;可见二、三区的交通亦十分发达,多条地铁线汇聚。未来的土地增值空间将更加可观。

  通勤时间尤为关键:

  伦敦亦是如此,人们追求便利出行。多数人希望上班的通勤时间在20分钟左右。

  对于1个小时以上的通勤时间,反而很难接受。一般来说,二区和三区的房产项目基本上可以满足在20分钟内到达伦敦市中心以及两大办公中心-金融城和金丝雀码头。

  (Crossrail作为伦敦最大的市政工程之一,后改名为“伊丽莎白女王”极大的缩短了上班族的通勤时间,尽管竣工日期已经“跳票”多次,但十分有希望在2021年夏季通车)

  如果我们要购买的项目到地铁站的步行距离不到10分钟,我们可以合理地推断总通勤时间最多为30分钟。这样物业单位在伦敦将是非常受欢迎的。

  建筑保证

  二手物业存在着一定的风险,购买前需要律师进行一系列的调查工作,对于海外投资者来说不在首选的范畴。建议大家把目光尽量锁定在新建的项目。那么作为新建的物业,我们也要确保其具备以下条件:

  十年建筑保证—— 这是至关重要且必不可少的。

  开发商必须向保险公司注册,以确保担保和合规性。建筑保证涵盖了建造过程中的任何结构缺陷,并使业主可以完全放心。

  土地使用期限—— 伦敦的大多数公寓都以租赁土地的形式出售。

  每年支付象征性的“地租”,但需要注意的是,因为在某些土地租约中,土地产权方可能放置了不公平的条款,该不公平条款可能使土地租金翻两倍或三倍。

  对此,需要您的律师可以进行全面检查并提供建议。从买家的角度出发,至少选择使用年限为250年的项目;如果该物业,对于新买家至少还有150年的时间。

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  租期低于100年的任何物业都不建议考虑,使用期限短会影响销售价格;最佳的租约是999年,这也是买家能获得的最好的使用期限。


  

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