澳洲置业买房,盘点你应该了解的税务知识

2020-03-12 23:37   来源:未知 责编:admin

  在澳洲购置的房产的人们,除了投资就是用于自住,例如移民需求、工作需要或者是留学使用等。而投资澳洲房产确实也能获取不少的收益,当然前提是选择好的项目,否则就有可能面临亏损的风险。所以在我们投资澳洲房产前,首先要做的就是了解澳洲房产的相关知识,让您在买房时能更加合理的判断是否物有所值。

  

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  澳洲房产有哪些优势

  精装修

  在澳洲买到的房子是精装修的,只需要添置大件家具,公寓一般烤箱、洗碗机、空调都“配齐”了,交割后即可拎包入住。

  配套齐全

  澳洲生活小区各个都是干净整齐,一方面是住户爱惜,更重要就是物业管理到位。每天日常清洁,定期清洗地毯,游泳池、健身房、桑拿房都好好保养,包括防火等安全检查也很仔细,确保住户有安全舒适整洁的居住环境。

  无CRS管控

  全球征税时代已然到来。2018年7月31日起,澳洲相关银行、托管机构、投资机构等金融机构需要按照要求将客户相关信息上报给澳洲税务局系统。澳洲税务局系统整合这些信息后,将信息报告给中国及其它实施CRS的国家税局。高净值人士进行海外资产配置的最安全方式之一就是投资房地产,因为它不属于金融资产的品类,不会受到全球征税报告(CRS)管控。

  零遗产税

  澳洲政府大部分州对房地产不征遗产税,通常在其他许多国家里遗产税可高达40%以上。

  永久产权

  澳洲绝大部分土地为私有制,业主拥有土地的永久产权。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一,有效降低长期持有的成本。

  社会福利好

  澳大利亚对国民和移民均有完善的健康保障福利体系。商业移民和技术移民都可以享受到其福利政策,全家享受医疗等福利政策,孩子在18岁前选择公立学校都是免费的,而婴儿更有牛奶津贴等补助。

  法律健全,质量可靠

  澳大利亚房地产市场名列世界第一类“高度透明”。澳洲的开发商楼盘的价格,海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一标准。房地产从业人士必须持牌上岗,专业可靠。

  澳洲买房有哪些税务

  印花税(Stamp Duty)

  首先,在澳洲购买任何房产时,无论是当地买家或者是海外买家都需要在房屋交割的时候交付印花税(Stamp Duty)。然而,澳大利亚各州政府所征收印花税的比例略有差异。

  土地税(Land Tax)

  当买家在持有房产时,需要交土地税(Land Tax)。土地税顾名思义,是针对土地价值征收的国家税收。土地税一年一征,以每年的12月31日为结点。以下房屋形式需缴纳土地税:

  空地

  已建别墅

  度假屋

  投资型房产

  公司管理性质的公寓房用地

  民用、商用或者工业用地包括车位

  商用房产比如工厂、店面和仓库

  向州政府或者当地政府租赁的地块

  负扣税(Negative Gearing)

  “负扣税” (Negative Gearing)并不是一种税,而是一种对于投资房产的税务补贴制度。澳洲是世界上极少数实行这一制度的国家。

  从原理上来说,“负扣税”等于澳洲税务局(ATO)把你的投资房产视为一个“小生意”,租客缴纳的租金是你的“收入”,维持这一“生意”的所有开销,包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费……等等,都视为“支出”。用收入减去支出,你的投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”(往往并非真正的亏损,因为房产折旧被视为“支出”,但房价增值不会被视为“收入”),这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去,为你带来税务上的优惠。

  空置税(Vacancy Fee)

  2017年12月起澳洲政府引入了针对海外买家投资澳洲住宅类物业的空置税(Vacancy Fee)。在2017年5月9日向政府递交海外投资申请的海外买家需要向澳洲政府每年递交物业空置申报。空置申报以空置年为周期来计算,空置年既不是日历年,也不是财政年,而是从房屋开始可以居住之日起(一般为房屋成交日)开始算的12个月为一个空置年。海外业主需要在空置年结束后30天内向政府递交物业空置申报。如果物业每空置年没有被居住、出租(没有超过183天),海外业主需要缴纳房屋空置税。

  空置税的金额一般来讲和海外业主递交海外投资申请时缴纳的申请费是一样的,填写物业申报表格之后政府系统会判断出是否需要缴纳空置税并计算出需要缴纳的金额。

  增值税(Capital Gain Tax)

  在澳洲,当你购买了一种资产(比如投资房产或股票),并在之后用比买入价更高的价格售出时,你从这笔交易中所获得的利润,将被计入你的个人所得,并和你的其他收入一同征取个人所得税。根据澳洲税务局的政策,绝大多数个人用品都不会被征取资本利得税,比如你的自住房、你的汽车或者你的家具等。此外,仅因税务原因进行折旧的资产也不会被征取资本利得税,比如商业设备、或出租房产中的装修等。

  澳洲买房能不能贷款

  澳洲买房是可以贷款的,在进行贷款申请之前,以下几点重要事项要先了解清楚:

  一、决定好自己可承受范围内的价位,并去寻找适合并心水的房产。

  二、自然是要有一笔足以支付首付的存款。

  三、满足条件的情况下,申请澳洲的购房福利/优惠,如首次置业补贴、首次置业印花税减免…(不同州的要求和金额或不同)

  如何贷款

  1.寻找合适的银行、贷款机构,通过对比利率、费用等择优选择。不过大多数买家在不同银行的利率费用、政策条款进行比较时,会觉得过于复杂、难以抉择,所以大家也可以通过靠谱的broker选择贷款产品。

  2.不同银行或机构所需的资料可能会有些微不同,但大体上都会需要以下基本资料:

  身份证件:护照、澳大利亚签证、澳洲驾照等

  收入情况:工资单pay slip、雇佣合同副本/雇佣信、证明工资的银行流水单、其他收入(租金、奖金等)

  如果是自雇人士,需要提供最近2年的纳税证明

  资产情况:存款证明、储蓄账户流水单、现有的房产、汽车

  负债情况:信用卡、已有的房贷、其余个人贷款等

  3.在申请房贷的准备和过程中,银行或贷款机构也会从多个方面审查,决定是否批准这笔贷款。还款能力:例如通过审核申请人的工资水平、银行账户、信用卡还款和账单支付是否及时、等审核你的还贷能力和信用评分。

  除了审核申请人是否有足够的还款能力,银行还会审查这笔借贷的安全性—— 贷款价值比率 LVR。顺利的情况下,贷方也就是银行或贷款机构就会通过预批,申请人可得知自己的贷款额度。

  4.在缴纳定金、签订和交换购房合同后,贷方也会对你所购买的房屋进行估价,按评估的价钱来确定贷款比例,并结合贷款预批的数据,出最终的贷款申请批准,在你签署好贷款申请文件后,寄回银行做公证。通常房贷的首次还款会是在交房后的一个月。


  

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