英国购房亲历故事:海外投资其实比想象中简单得多 | 英国

2020-03-13 16:56   来源:未知 责编:admin

  1背景:为什么选择英国?

  因为我从小生长在香港,香港曾经是英国殖民地,所以对英国文化有兴趣,有一定的情结。而且英国尊重法治,使用英文,是最文明的国家之一,在英国置产大为安心。

  此外,英国作为投资热门国家,亦是中东、俄罗斯、中国富豪的资金停泊所。我希望学习聪明人的经验,而2013 年正值李嘉诚先生开始把资产撤离香港,分散投资到欧洲;他当时加大投资海外,包括投资英国的 O2 公司等。我认为李先生是香港首富,也是个聪明人,他身旁智囊中也有很多聪明人。去英国置业,是跟随聪明人的想法及做法。

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  2在英国购房的过程

  大家不要觉得到国外买房很麻烦,其实过程很简单。某一天,我随便打开一份商业报纸,找到卖英国物业的广告,那家公司是 Knight Frank,中文叫“莱坊”,卖的是Kensington 的豪宅物业,便拨打印在上面的电话去查询。接听的人正是现时我『御用』的经纪人。

  当时他介绍了 Kings Cross 的一个物业,地处最核心的 zone 1 位置,旁边是 google 的新总部,以及知名艺术学院 St. Martins 的附近;总金额约需 55 万英磅,是一房 condo,楼花,几个月后才收楼。这已经是最便宜的房产了。但当时现金不足以付首期(30%),而且英国汇丰(经香港汇丰查询)不批出贷款(preapproval),因此打消这一念头。

  约一年后,即 2014 年,感觉工作更稳定了,而且看到英国平均物业房价一直稳定上升,便再次致电给此经纪人。这一年间内,他从没有主动找我要推销甚么项目。

  一开始我便主动说要找第二大城市Manchester 的物业,因为既然一年前买不起,现在更加没可能买伦敦物业。经纪人便介绍现时我买入的一房公寓condo,实用约 500 呎(约合46.5平方米),售价 15.4 万英磅。

  3选择经纪人

  现时我『御用』的经纪人,就是第一位自己接触到的经纪人,可谓『一击即中』。初次跟他接触时,跟他通过几次电话。交谈后,基于其提供的资讯及分析,认为其可信,而且在我放弃购买伦敦物业之后一年内,他没有主动找我进行硬销售和打硬广告,所以感觉他是值得信赖的从业人员。

  由于自己曾在香港的商业银行任客户经理,本身每天也接触不少对外、对内的客户,因此对自己看人还有一点信心,所以很信任这位经纪人。事后买房的过程也证明他是一名很专业的经纪人,除了帮我办理购房的一切手续,还负责帮我在英国转租。

  4如何分析、选择投资对象

  位置因素。 物业当然主要是看位置location,物业位于Deansgate 地铁站南方,其北方正是 Manchester 地标的希尔顿酒店;而且曼彻斯特大学也在旁边,相距一个地铁站。我买房时基本上只看了地图,Manchester 市中心不大,2014 年 8 月没有飞去英国看过物业就购买了。

  宏观状况方面,Manchester 已有几家公司直航到香港,而且曼城的人口出生率也较高,本地置业需求大。加上听过外国人喜欢租房多于买房,所以我不太担心找不到租客。

  所购置的物业于 2007 年落成,根据经纪人所讲,当时遇到金融海啸,发展商转卖为租,至近年才开始售卖单位。

  在购置花费方面,物业本身总金额不大(15.4万英镑),首付 40%,而且香港的自住物业在2010 年买入后升幅不少,拿去银行做再融资套些现金出来,帮补支付此英国物业的首付。

  购买的物业提供首 5 年保证回报率6.5%,而在香港是没有机会找到此回报水平的。其余杂费方面包括地税、管理费各项。我只看一个总数,如果租金收入能完全覆盖各种税费,就可以了。

  这项投资完全是看好英国主要地区的物业升值潜力,而非追求租金回报,希望从物业价格升值赚取投资收益,是中长线投资。

  另一个好处是,有了一个英国地址,将来子女如果有机会往英国升学时,可以交本地生学费,而非海外学生的费用,相差甚远。

  5怎么了解贷款情况

  贷款情况,其实都要靠自己主动去打听。可以询问经纪人,他们一般会有介绍,二来可以自己上网找。

  以我的例子来说,首付以外的 60%。香港汇丰银行、香港中国银行、东亚银行也承做伦敦及曼彻斯特物业的房贷。但我问过多家香港银行,没有批贷款。

  于是我直接从发展商处借款。唯一不好的地方是利息较高,为 5.7%,而且只付利息、没有减本金。但计入保证回报 6.5%后,每月也有实际收益,英国的管理公司也会经电邮发对帐单给我列明所有收入、支出,每隔一段时间就会把余额收入打到我香港的银行账户。

  6最近情况

  英国脱欧前 2 个月左右问过我的经纪人,在农历年时该物业有一个一房单位成交,价格比我买入价上涨10%。脱欧后至现时的英磅,对比我买入时的汇价下跌了不少,因此截至现时为止会有汇兑损失。

  但此项投资的目标年期是 5 年甚至更长,例如一直持有多年并把贷款完全赎回,所以只要现时没有现金流上的负面影响(每月现金流入当然继续),个人并不担心有任何状况。

  基本面方面,个人认为之前看好英国的基本因素并没有变,因此如果手头有多余资金反而会买入英磅,甚至再物色其它物业投资机会。套用股神名言﹕别人慌张时就是入市时机。例如前天看到报道,“重庆李嘉诚”张松桥旗下的渝太地产(075)新近买入伦敦一栋 6 层高酒店,酒店现为Travelodge London Central- Liverpool Street Hotel 经营,成交价 4,234 万英镑(4.3亿港元);他今年初已经买入伦敦西区一商业大厦 1 Chapel Place,似乎十分看好当地房产市场。

  7经验概括

  首先,资讯及人脉都是自己去找的,因此只要真正有兴趣及清晰目标,衡量自己能负担的范围后,就可以放胆作第一次海外投资。

  不光英国,其它地方都有赚钱机会。例如加拿大、澳洲这些热门地方。但自己不熟就算了。每项投资都总有几个理由支持、同时又有几个理由不支持,所以自己必需对市场、投资目标有自己见解、观点,才能做决定。

  海外投资的时候,要在地点、投资额、回报率等几个考虑因素中拿平衡,没有完美的。房地产相比股票风险较低,例如投资股票、房产的人的赚钱的比例远比炒股赚钱的比例要高。房地产唯一不好的是流动性、变现的速度当然较低。

  个人认为不用经常密切留意价格走势。纽约物业像全世界一线城市的最中心区域的房价一样,有最强的抗跌能力。即使遇着金融风暴有下调,但反弹速度是最快及最多的,不用担心一时涨跌。例如 2016 年 UBS 房产泡沫指数,纽约比伦敦、悉尼、温哥华、香港价格相对便宜、升值空间较大。

  买海外物业过程中,有一个误解是“门槛高”。其实不然,因为视乎所选地区及种类,比如我这套公寓的价格大概是160万港元左右,门槛确实不高。另外,在英国买房的手续亦相当简单,只需带着身份证去签名而已,怕复杂和麻烦的朋友,大多是心理因素罢了。

  我个人对这笔海外投资有一个心理预设,认为最差的情况就是楼价(包含汇率损失)下跌 40%,即自己初始投入金额。那不过是 80 万港元左右,不算大数目。但物业始终可以收租或将来有机会自用,例如给子女海外升学时使用,所以并不担心这笔投资短时间的涨跌与盈亏。

  最后提一下,身边太多太多朋友只说不做,虽然关注“海外资产配置”情况,但现时仍处于“观望”阶段。希望大家都能勇敢走出第一步,让自己的财产分散配置,能够更加安全。


  

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