英国伦敦房产投资征税的问题

2020-04-27 14:31   来源:未知 责编:admin

  无论是自住还是投资,在英国买房都会涉及到很多税务的问题。那么,在英国买房最经常涉及的五大类税,你都知道吗?下面小编就来给您介绍一下伦敦房产征税的问题,欢迎阅读。

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  伦敦房产五大类税

  印花税SDLT

  只要在英国买房都需要缴印花税,具体细分又能分成住宅地产印花税和商用地产印花税。通常,买家必须在房产交易完成的30天内缴纳印花税。主要讲住宅地产印花税

  税率征收如下:(单价:英镑)

  第一套房:

  0-125,000: 0%

  125,000-250,000:2%

  250,000-925,000:5%

  925,000-1,500,000:10%

  >1,500,000: 12%

  之前说过的那种伦敦一套豪宅的印花税可以买好几套北部城市的大宅,就是这么搞出来的、

  第二套房:

  0-125,000: 3%

  125,000-250,000:5%

  250,000-925,000:8%

  925,000-1,500,000:13%

  >1,500,000: 15%

  个人所得税Income Tax

  按税务海关总署规定,如果出租房产收取租金,那么租金所得需要缴个人所得税。有些华人投资者的收入来源在中英两国都有,那么按照两国政府签订的税收协定,如果已经在英国缴税,在中国将不需要重复纳税。

  按揭的免税额

  如果向银行申请了按揭贷款,那么付给银行的按揭贷款的利息,也可以抵消部分税额,减免额度取决于还款额和个人所得税率区间。对于个人所得税阶处于40%以上的纳税人,税费减免额度为按揭还款利息的40%或45%。

  但是,从今年4月开始,这个比例将会逐步降低,至2020年4月时,将降至所有人均为20%;对于用抵押贷款购买租赁房产(buy-to-let)的投资者来说,就意味着缴税增加,收益减少。

  不过,由于这一新政策不针对商业地产,购买商住两用房产的个人房东仍可继续申请利息减免。

  资本获利税Capital Gain Tax

  这个税是对出售资产所得收益征收的税,但只针对购房出租的房产。也就是说,如果您的住宅被划为主要私宅(Principal Private Residence),这部分税就可以减免。

  2015年4月6日之前的海外买家在英国卖掉房子之后,不需要缴这个税。而2015年4月后,但是现在这个条款被取消了。具体缴税税率如下:

  收益:低于32,000英镑的部分,缴纳10%税款超过32,000英镑的部分,缴纳20%的税款。非英国居民每人每年有11,000英镑的免税额。

  继承税 Inheritance Tax

  如果父母在馈赠房产后的七年之内去世,七年之内所有给子女的赠与(房产只是其中之一)都会被记入遗产总额,超过起征点的部分将会被征税。

  具体税率为:

  父母赠予房产后距离去世的时间:

  0-3年:40%

  3-4年:32%

  4-5年:24%

  5-6年:16%

  6-7年:8%

  7年以上:0%

  市政税 Council Tax

  在英国,所有的房产都要向地方政府缴市政税,用来支付公共服务设施费用。不过,在很多情况下,房主可以申请减免市政税。比如,房客全部为全日制学生可申请免交这个税;如果房子没被出租,但并不是房主的主要居住用地,也可申请减免,这对于很多不常住英国的华人投资者是有利的。

  伦敦房产税征收标准

  在英国购买房产主要的养房成本包括:

  永久产权的物业(Freehold):

  市政物业税

  物业保险费和杂费等

  非永久产权的物业(Leasehold):

  市政物业税

  物业保险费

  物业管理费

  地租以及物业维修养护等杂费

  虽然英国的养房费用项目比较多,但是在去掉按揭利息和税费之后,收益率还是比较令人满意,平均年收益在7-15%左右。

  按揭还款成本

  按揭还款成本(Mortgage Repayments)根据每位投资者的按揭合同,按揭分为几种不同类型,比如定期固定利率、浮动利率等。

  定期固定利率的购房者:

  在定期期间,不需要考虑银行会调整按揭利的问题,只要您遵守按揭合同规定,在按揭银行自动扣款的银行账号中预留足够的资金即可。

  浮动利率的按揭购房者:

  您要留意银行的利率调整情况。大部分银行只会在英国中央银行(Banbk of England)调整基准利率时相应调整按揭利率。当然,也有例外,有些银行会在提前通知按揭贷款购房者的情况下,随时调整利率。

  装修和家具成本(Furnishings)

  对于购买新房的投资者,购房者可以根据自己的喜好和需求购买家具和电器。

  对于想要买房进行出租的投资者,最好根据住客的住宿需求,购买适当的家具和电器。

  市政物业税(Council Tax)

  英国的市政物业税是地方政府根据英国房产价值评估局按照1991年4月的市场价值确定的。物业价值不同,市政物业税的额度就会不同,一般情况下,市政物业税占当前房价的0.05%到0.4%左右。

  英国各地的市政物业税额分为8个档次:

  房产面积和价值越小,市政税越低;

  面积越大价值越高,市政税越高,每年费用从400英镑-5000英镑不等。

  在很多情况下,房主可以申请减免市政物业税:

  房客是全日制学生,可向政府申请免缴市政物业税

  大部分出租房的市政物业税由房客承担

  若房子没有被出租,但并不是房主的主要居住地,房主可申请减免物业税

  若只有一位成年人居住的房产可以申请减免市政物业税。

  个人所得税(Income Tax)

  在英国,每个人在英国的房地产租赁收入,都需要缴纳个人所得税。

  由房主或代理机构先收取房租,等英国财政年度结束的时候补交一年所应缴纳的税款。

  按照规定,房东可以用正当的物业支出来抵消部分税金。如果您在购买房产时向银行申请了按揭贷款,那么付给银行的按揭贷款的利息部分(不含本金),就可以抵消部分应税金额。

  对于中国投资者而言,按照中英两国政府签订的税收协定,明确申明任何来自英国的财产的收益,如果已经在英国交税,在中国将享受免税政策,避免了中国房产投资者重复纳税。

  地租(Ground Rent)

  地租一般情况下针对非永久产权房。在购房合同中,会有明确的标明地租的额度遗迹缴纳时间,地租额度根据房产类型而定。

  房屋保险(Insurance)

  房屋保险分为两类:

  建筑保险(Building Insurance)

  财产保险(Contents Insurance)

  按揭银行通常会将建筑保险作为批准按揭贷款的一个必要条件。

  1.建筑保险主要保障有火灾、水灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。

  2.若房屋处于案件高发、水灾高发等区域,那保险的费用会比平均费用要高。

  物业管理费(Service Charge)

  物业管理费一般情况下是针对非永久产权房。和国内类似,主要用来支付给保安、小区环卫、电梯运营保养等等。物业管理费也是根据房产的面积征收,每年费用是房屋总价的0.5%-1%。

  中介费(Letting Agents Charge)

  对于海外投资者或外地投资者,选择全权委托中介管理的房产是很普遍的,因此肯定需要支付中介费,中介的服务费一般为年租总收入的10%-15%左右。

  房屋的日常保养费(Maintenance)

  投资者需要每年预留出租金收入的5%左右作为房屋的维护费用。比如房间的电灯更换、墙面粉刷等等。

  燃气安装和使用安全证书和年检费

  英国法律规定,每位房东必须要有房屋内部的热水器、炉灶、暖气等设施的安装和使用安全证书,而且每年还要进行检查,确保安全无误,还要给中介和房客提供全面的文书,费用大概在30-150磅左右。

  PS:这些安全证书在买房过程中,卖方应该已经通过律师提供。

  房屋能耗等级证书(EPCs)

  英国法律规定,所有预备出租的房产,务必根据法律规定给中介和住客提供能耗等级证书。证书上一般会标注房屋能耗等级和改进空间,从A级到G级,依次是最环保到最不环保。

  其它保险

  最后,如果是购买房屋用于出租的投资者,还可以购买房租保障险和纠纷法律险,大概每年100-150英镑左右。


  

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