环业投资:澳洲投资房到底能退多少税

2018-07-03 15:23   来源:未知 责编:admin

很多人在澳洲买投资房,但是并不知道如何充分利用澳大利亚现有税收政策进行退税抵税,有时候可能会在无形中损失甚至几千澳元甚至更多。投资房产的人通常会把房子出租,以租金来补贴房贷还款。根据澳大利亚的税收法律,在澳洲所赚取的收入都必须缴税。但是,出租物业可以享有物业的各项开支抵税的优惠,如果租金收入低过支出(包括管理费,保险费,贷款利息,物业折旧等),业主可用这个亏损金额抵扣其他收入例如工资。

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  今天环业投资IP GLOBAL就给大家介绍一些除了折旧退税外,其他的关于投资房可以用来退税的相关费用和退税时需要考虑的注意事项,为广大海外房产投资者在税务上提供一些实用的建议。

  事实上,关于投资房的一些支出是可以作为收入抵扣的。那么具体有哪些支出可以申请退税呢?

  投资房可以申报退税的主要费用有以下几种:

  1、租房广告费(Advertising for Tenants)

  租房广告费就是投资者在招租时产生的广告费。比如在报纸上刊登出租信息产生的费用等。

  2、物业管理费(Body Corporate Fees and Charge)

  通常情况下,Apartment, Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费(Strata Fee)。

  3、 借款手续费(Borrowing Expenses)

  借款手续费即办理贷款过程中所产生的花费。比如Loan Establishment Fees,如果费用小于$100, 则可以一次性在当年退税,若大于$100则要分5年来抵扣。

  4、清洁费(Cleaning)

  清洁费指关于清洁投资房的费用。

  5、市政费(Council Rates)

  市政费指的是为投资房缴纳的Council Fee。

  6、房屋设施折旧(Depreciation on Plant)

  房东需要向专业机构购买物业折旧评估报告,根据此报告中的Division 40来决定每年可以申报的金额。

  7、园艺和锄草费用(Gardening and Lawn Mowing)

  为投资房修整园艺所产生的费用。

  8、房产保险(Insurance)

  为投资房缴纳的房产保险。例如房贷保险(Mortgage Insurance),房屋保险(Building Insurance),房东保险(Landlord Insurance)等都是可以报税的。

  9、房贷(Interest on Loans)

  如果投资房是通过贷款购买的,那所产生的贷款利息也可以退税。

  10、 地税(Land Tax)

  地税,即为投资房的地税。

  11、法务费(Legal Fees)

  请注意,购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。

  12、除虫费(Pest Control)

  除虫费也属于房屋日常维护的一种,和除草,清洁,花园维护一样,另外还有一般的维修比如说电工,管工等只要是投资房产生的维护支出都是可以报税的。如果是自己动手的话则可以附上购买工具的收据(下图)。注意投资房的初始维修(Initial Repair)是不能计入此项的。

  13、房屋中介代管费或者提成(Property Agent Fees and Commissions)

  如果投资房是交给中介管理,那中介收取的管理费用也可以退税。

  14、房屋维护维修费(Repairs and Maintenance)

  房屋日常的管理,维修和维护的支出都是可以保税的。例如房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。

  15、房屋折旧(Capital Works Deductions)

  可参考物业折旧评估报告中的Division 43,一般针对于房屋结构和外部折旧情况的计算。

  16、文具,电话费和邮费(Stationary,Telephone and Postage)

  房东和房屋管理中介等的信件往来产生的邮费和联系租房事项时产生的电话费,文具费都可以退税。

  17、交通费(Travel Expenses)

  交通费指的是去视察房子或收房租时产生的交通费用。其中包括外地差旅费和本地差旅费。比如说,房东本人在悉尼而其投资房在布里斯班,如果因为要处理出租房事项从悉尼赶往布里斯班,产生的交通费用可以退税。本地差旅费很容易都忽略的一个开销。多数人都认为只有投资房在外地才会产生差旅费。其实在本地的投资房也可以产生一些差旅费用的。比如说开车去见律师,会计,投资房管理的中介,银行贷款经理等。只要是处理投资房相关事务的话,车的里程数和油费是可以报税的。

  18、水费(Water Charge)

  水费指房东为出租房支付的水费,注意房客自付的水费不能计入退税。

  19、 其他房屋出租费用(Sundry Rental Expenses)

  其他房屋出租费用可以包括一些零碎的杂项费用。比如投资房相关的礼物花销(Gifts),用于投资房相关的一些小礼物,包括鲜花,酒类,电影票等都是可以报税的。这些礼物必须是送给投资房相关人员,比如房客,管理中介,会计师,律师等。虽然此类小礼物一般花费不多(与边际税率Fringe Benefits Tax有关,请和会计确认)。

  投资房可申报退税的项目多且细,并且不能够存在欺诈性,如若不然会被税局查处。下面为大家介绍一些常见注意事项和退税回报最大化的技巧。

  投资房申请退税的注意事项和技巧

  1、在计算退税的时候要注意Ownership的分配,联名购买的房产不能只由一个人报税。例如,如果一套房子是夫妻共同拥有,老公拥有95%,老婆拥有5%,则夫妻双方都需要申报投资房收入。

  2、如果投资房是Current Financial Year 成交的,需要注意,交给Vendor的一些费用也是可以计入退税的,例如,Council, Strata, Water具体费用可在Settlement Sheet找到。

  3、 投资房退税还可以提前预支费用来达到降低当年的Taxable Income.例如,如果因为Bonus致今年的个人收入特别高,则可以提前支付投资房下一年的Interest Expense并计入当年的退税中。

  4、房屋在从自住房转向投资房时,需要注意房屋贷款利息费用的计算,要按比例分割,自住时期产生的贷款利息不能申报退税。

  5、投资房费用的范畴要分清楚,用于房屋资本增值上的费用则不能够在Rental Schedule里申报,例如,Stamp Duty。

  6、如果房屋的首付也是通过贷款的,其产生的利息也是可以申报的。例如:房东通过Top up自住房来支付投资房的20%首期,那么这20%产生的利息也可以拿来抵税。

  7、报告中会有两种折旧方法,一般加速折旧法(Diminishing Value Method)可使得在前几年达到退税回报最大化,而(Prime Value Method)相对来说,折旧数据比较平均。需要注意的是,新增家具家电的折旧费不能一次性申报退税,必须分年限申报。

  8、申报退税的记录单和费用发票等要完整保存。要在避免引起税局调查的同时,并达到报税回报最大化,可以咨询有经验的会计师来处理投资房退税。

  如要申报这些费用,你需要准确、可靠的记录,包括日期、金额和收据。有时你可能会觉得这些记录很烦人,但是在报税时可能会帮你节省一笔费用,所以也是值得的。

  投资房退税的主要方式:

  第一种方式是年底退税:

  在财政年度结束找会计师报税的时候,将多交的税一次性退回来。也就是先掏腰包,再拿回来。这是大多数人所采用的方式,也比较简单。

  第二种方式是减少PAYG Withholding:

  在1年中的任何时候,让专业会计师替你向澳洲税局递交申请表格,估算出本年度你在房产投资的大致亏损额,然后税局会联系你所工作的单位,通知他们更改你的PAYG Withholding的量,也就是说,把本来要扣下来交给税局的那部分工资直接发到你的手上。这种方式使得投资人少掏腰包,所以更为划算,但是操作起来麻烦一些。很多人并不愿意自己工作的单位了解自己的投资情况,所以宁可采用第一种退税方式。


  

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