2020已过大半,2019全球海外房产投资回报分析

2020-05-28 17:33   来源:未知 责编:admin

  

  近年来,受国内房产限购、股市低迷、信贷膨胀、P2P关停等影响,越来越多的投资者把目光转向海外资产配置。而这其中,又以海外置业为主要形式,海外置业人数更是呈上升趋势。

  

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  然而,合理、明智的海外置业,绝不是头脑发热拍脑门就能决定的,也不是通过一两个视频短片、一两个朋友介绍就可以确定的。大家一定要在对未来有了明确的规划,并对投资目的地有了足够的了解之后,再依据自己的实际情况做出合理的决定。今天,我们就先带大家从分析下海外房产的投资回报率?

  胡润研究院通过教育、投资目的地、移民政策适用性、海外置业、个人所得税低税负、医疗系统有效性、护照免签和华人适应性八项指标,综合评出了中国移民指数排名前十的国家,排名第一的就是美国,其余国家分别是英国、爱尔兰、加拿大、澳大利亚、希腊、葡萄牙、西班牙、马耳他、塞浦路斯。

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  美国城市房价涨幅世界第一

  根据胡润12月6日发布的《2018上半年全球房价指数》显示,美国共有16个城市进入了全球城市房价涨幅排行TOP50,是统计范围内进入TOP50城市最多的国家,比去年同期增加了9个。过去一年里,美国房产市场仍保有活力,本次排行中的美国新增城市有拉斯维加斯、旧金山、圣何塞、费城、洛杉矶、圣地亚哥、纳什维尔、坦帕、波士顿、菲尼克斯、夏威夷和波特兰,西雅图、奥兰多、萨克拉门托、丹佛等原有城市的排名也都有提高。

  进TOP50的16个美国城市

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  美国是海外投资回报率最高的国家

  胡润的报告还显示:美国仍是海外置业投资回报最高的国家。“胡润海外置业投资回报指数”是当地的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。

  美国的房产除了涨幅较高外,租金收益也较高,尤其是临近学校和公司附近的出租房源往往供不应求,房屋租金高且空置率非常低。2018年上半年全球租金收益率TOP10城市中,美国有8个城市入围,达拉斯以7.6%位居榜首,其次是休斯顿、坦帕、芝加哥、奥兰多、迈阿密、那什维尔、菲尼克斯。

  租金收益是投资者关注的重点,但值得注意的是,真正反映租房需求的是租金,与高投资门槛高回报相对应,坦帕这样的城市虽门槛较低,但租金也很低,所以即便收益率较高,但是其收益金额却很少。因此投资者在选择投资城市时,不仅要考虑租金收益率还应考虑租金数额。

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  美元资产配置必不可少

  最近一段时间人民贬值的厉害,很多分析师认为人民币兑美元将会破7。人民贬值意味着我们什么都没做,钱就贬值了,但是如果此时我们拥有些美元或美元资产,那么在人民币贬值时我们完全可以对冲掉汇率变化带来的人民币及人民币资产的贬值。

  为什么是持有美元不是欧元、英镑呢?因为美国作为当今全球第一大经济体,目前美元仍是较为强势的货币品种。汇率波动的幅度远远超过我们一般人的想象,这些年来美元很多币种实现升值,比如对欧元、日元、英镑、人民币等。

  此外,我们持有美元资产不仅可以对冲汇率风险还可以有效抵抗通货膨胀。

  我们知道通货膨胀会持续的吃掉我们手中的财富,但是通货膨胀无可避免,那么此时谁的通货膨胀低谁的财富流失的就少。相较于中国的通胀来讲,美国的通货膨胀常年保持在较低水平,1-2%左右,这也是为什么在看中国的房产投资率和美国的投资率时应该区别对待,收益率减去对应的通胀率才是真正的投资回报率。因美国较低的通胀率,所以普遍认为在美国投资5-6%的投资回报就算是很高了,当然美国房价涨幅稳定,租金收益也较高,如果规划得当,对投资者来说10%的收益率也是很有可能的。

  海外置业群体的新特征

  

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  因为是海外置业,所以很多人关心这两个问题,也是最重要的两个问题。第一,现在这个时候买海产房产,价格是高还是不高,是不是一个合适的时点?第二,现在都是谁在买海外房产?跟十年前是一拨人吗?

  我们先来聊聊目前国人海外置业群体的新特征以及目前海外置业的原因和动机是什么。目前海外置业人群从高净值人士财富链的角度呈现了明显的下行趋势,同时也变得更加理智。也就是说如果十年前海外置业人士都是那些非富即贵、动辄在海外买的都是数亿的地标性建筑的话,那么十年以后现在的海外置业人群变得更加贴近普通大众,更多的是高净值人士或者是比较好的中产阶级收入的人士。他们不再是购买地标性建筑,而是根据自己的需求有的放矢、量入为出的来合理地选择海外的资产。

  由于工作关系,2003年开始就陆陆续续接触了一些在海外置业的人,那个时候在海边买房子的人真的是一掷千金,动辄身家过亿。他们在海外买的都是这些Landmark,地标性的建筑,而且这些购房个体也基本都是非富即贵,基本没有什么东西可以限制得住他们,现在真的是越来越多的高净值人士和中产阶级人士在购买。从好的地方来说,之前的海外置业人士在全球范围内为中国的买家奠定了土豪的基础;但从另一个角度来说的话,现在的买房人基数更大了,使得海外置业作为一个行业,有生存发展和进步的足够空间。也就是说,海外置业现在可以当做一门生意、一门行业来做了,这也必然意味着客户体验的提升和消费者满意度的进一步提高。

  从海外置业的目的和动机来讲,随着中国进一步融入世界以及中国的海外置业者的财富进一步积累变得更加多元化,国人海外置业的起点是伴随着移民等刚性需求而产生的。一开始投资的区域范围也比较限定于国人比较多的聚集区,比如说美国东西海岸、加拿大的温哥华或者多伦多等等。慢慢随着中国越来越融入国际化和越来越多的中国人走出国门,慢慢的和教育连了起来。比如说有的家长意识到孩子在国外读中学、读大学,与其花钱让他住宿舍,还不如索性买一个房子。第一,是由于中国人有买房子的传统;第二,确实是放了几年之后,可以保值增值,同时还省了孩子交付的宿舍费用,何乐而不为呢。

  所以从买房子的第二阶段已经从国人为了自己孩子在海外读书、准备他们的居住空间而演变成了一种相对的投资行为。这也比较顺畅的延展到了国人海外置业的第三个动机,那就是越来越多的国人随着财富积累的不断增加,意识到了资产配置和把自己的资产进行全球分配的重要性,越来越多的人选择在海外一些政治、经济、就业局势都比较稳定的地方来进行投资、进行置业。当然也会有对于国内的雾霾、空气污染或者是环境不是很满意,想追求一种更高的生活方式、更好的享受方式的一些购房个体;也不排除很多有国际性工作的人经常性的奔跑于两地,比如说中美、中加或者是中澳,那么对他们来讲的话,买一个海外的房产更多的是一种工作上的实际需求;也有人是为了自己的养老需求。

  目前随着很多年轻人意识的改变,在海外投资也越来越变成了一种生活方式的选择。比如有些人可能觉得北京、上海这种一线城市核心地段的房产动辄千万,自己买房子遥遥无期。那手边攒了几百万,与其慢慢的被通货膨胀消失掉,还不如在海外买一套房子,既能享受投资回报,又能享受生活方式的改善和提升。同时的话,也许过了几年之后,房价攀升、人民币汇率的变动,再加上收的几年的租金,整体来讲的话,可以对海外投资能够得到比较好的回报,到那时候再把那个钱拿回国内来进行置业也是一个不错的选择。所以目前来看,在海外置业除了移民、生活、教育、投资这种目的之外,也越来越多的变成了一种生活方式的选择。

  高净值人群的选择与偏好

  

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  对于人生的规划,你无法确保每一个重大选择是正确的(人生不能重来),但你一定要做到规避重大风险。这些风险基本都是不以个人意志为转移的,例如战争、环境、社会人文等等。

  这几年,大量的财富顶尖阶层通过移民、绿卡、海外购置地产等方式在战略上规避风险,使得风险万一发生时能够全身而退;而对于中产阶级,做到这一点并不是太容易,因为毕竟被孩子、房子、工作等一大推事情绑在了国内;但是起码,配置海外资产可以在战略上给中产留下一条退路,不至于在巨大风险发生时一无所有,任凭摆布。

  所以,这应该是每一个中产阶层在规避重大风险时必须要做的一个选择。

  在战略上,你要相信并跟随比你高一层的财富阶层,因为风险嗅觉上,他们永远比你要敏感,而且,你每天努力的目标就是要在明天成为他们。

  首先让我们来定义一下高净值人士。根据最新的一份中信实业银行与胡润百富颁发的2016年高净值人士调查报告中的文件显示,目前中国拥有千万元以上的可投资资产的高净值人士有134万,其中55%是企业主、20%是所谓的打工皇帝或者是金领、15%是房产投资的受益者、10%是职业的股民。这134万的高净值人群当中已经有海外投资的占到16%,而且会在未来的数年以比较高的比率持续攀升,那么这些高净值人士在考虑海外投资的时候一般会选择哪些国家,并且为什么会选择这些国家呢?

  首先根据我们的理解,所谓没有最好只有最合适,高净值人士在选择海外投资的国家、具体的项目以及地区的时候,是有自己清醒的认识的,根据自己的财务状况、对投资回报率的需求、对海外置业的需求,每个人都会有自己不一样的想法。根据国人在海外置业所拟投资金额,选择自己合适的投资房屋。


  

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