曼谷房产开发量将沿轨道线发展,房价暴涨

2018-08-09 13:16   来源:未知 责编:admin

对于中国来说,泰国无疑不是中国旅游推广界的老师。此外,为了引进先进的技术人才,泰国推出精英签证,让更多的海外投资客可以进入泰国进行投资创业。下面泰国房产投资IP GLOBAL就跟你聊一聊

  曼谷租赁市场,空置率低高租金

  曼谷的绝大多平均公寓对外超过了70%出租率,甚至市中心的位置,几乎可达到了 90%最高出租率。对长期生活在曼谷的外籍人士来说,商业中心区和沿着sukhumvit路地区是最深受外籍人士欢迎,这些地方的平均出租率都已超过80%,原因是因为该区域拥有完善的生活配套设施和便捷的交通工具与购物中心等,这其中包括轻轨BTS与BRT路线。而在调查租赁的合同中发现,这些空置率超低的公寓中,租客不会有太大的波动,大多数客户都是长期的租赁合同。

  截至2018年第一季度,曼谷所有地区的平均租金与上一年的比率保持接近。由于市场竞争激烈,sukhumvit上半段中心绝大多数项目平均每月租金将超过每平方米800泰铢,沿湄南沿线的rama 3路和 Sathon 、silom路,每月租金平均在每平方米每月640泰铢左右。而对于中央商务区和Lumpini中心一带,最高的月租金率已经超过每平方米每月1,200泰铢以上,因为该区域有很多豪华和大型开发商的公寓项目在这些区域。

点评:旅游大国度的泰国,如今随着旅游市场的火爆以及房地产市场的火爆,更是引来更多的海外投资客赴泰进行投资,无论从哪一点,都已经快速拉高曼谷的租赁市场的价格,加之房价的攀升,更是活跃的租赁市场达到一个最高点。也正是这一点,曼谷某些地段的租金甚至达到2500泰铢每平米。

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  供应量2016年开始,逐年增加

  2018年第一季度新增约14,050个单位,项目总价值约为546.36亿泰铢,远远高于2017年第一季度新增单位数量的35%左右,这也是过去几年达到最高的量。新推出的单位数量大幅增加是由于泰国在2017年第四季度的整体经济形势呈现积极趋势,公寓市场需求强劲有所增加。

  并且在2018年第一季度,约70%的新公寓是在曼谷临近郊区,而这些开发的新项目中都基本位于现有的BTS和MRT线路之处或位于未来轨道交通规划沿线。截至2018年3月,在土地部门完成并登记的公寓单元数量约为548,367个单元(其中不包括由国家房屋管理局开发的公寓单元)。

  点评:曼谷公寓市场的供应量在第一季度显著增加,这对于海外投资客来说无疑不是一个很好的投资选择的机会,曼谷房产市场的强劲,对前两年投资泰国房地产的投资客来说,这不仅仅已经捞到了第一桶黄金,更是预示未来五年里更迎来一次新商机。

  城市的规划对房产市场更是有强大的吸引力,曼谷的城市发展基本都靠着交通沿线而立,本土的开发商随着市场的客户需求,加大对于交通规划线路的项目开发,这更是暗示着市场的投资方向的转变。

  新开发量将沿轨道线发展,房价暴涨

  曼谷黄金地块的楼市来讲,市中心地段现可开发量的土地很少,加上昂贵的租金直接导致现今很多商务白领开始往新开发的热门区域涌,依照曼谷的城市规划建设来说,以现有的BTS和MRT站为主,这些优质的地段直接导致地价上涨因素。而高地价也直接影响到曼谷新公寓的售价,平均新推出的公寓价格大约以每平方米750泰铢。当然,这些售价也取决于地点。

  2018年一季度新公寓的平均价格为每平方米13.3万泰铢左右,增长大约3%-5%,由于这些地段与市中心相比,并非属于高端项目或者顶级的奢华项目,基本属于中端的品牌开发商住宅。

  相比之下的曼谷BTS市区的新公寓开发,从2017年第三季度至今,平均豪宅售价已经突破250,000泰铢/平方米,这个价格还将会在未来随着市场的热度增长。在过去几年里,这些地段的公寓平均以5%-10%的年增长率爆发。二手房市场中,有些地段的售价甚至比新盘的售价还要低,这也导致了在相同地段上,二手市场与一手市场的销售竞争。土地价格的变化也将影响市场上公寓价格的主要因素。

  点评:新的城市交通规划线是直接影响了曼谷房产市场的主要因素,开发商为了寻求更好的地段,直接在轨道交通沿线中进行选择,整体的楼市发展方向中,曼谷房产市场将会沿着蓝色( MRT 地铁线)与绿色线(BTS 轻轨)以及橙色线(湄南河版块--市中心)的区域大量开发,这些区域将成为2018年和未来几年新公寓开发的核 心区域。

  外汇管制下的海外贷款,寻求出路

  泰国在过去一年以来,受中国外汇管制,尽管驻泰的中国银行与工商银行在内的主要银行完全停止了向海外人士发放住房贷款后,但仍然有一些银行及非银行金融机构并未放弃这一重要房贷市场上。部分贷款机构推出新的政策,包括提供较低的利率条件以吸引海外人士这一特殊贷款客户群。其中也会遇到审核的严格导致绝客户放弃贷款操作而选择全额支付模式,当然,这其中也不缺乏有很多客户在静观其变等待银行对外放贷的开放政策。

  政府为了吸引更大力度海外精英人士赴泰工作,目前对于泰国本地银行通常可提供个人贷款,这其中包括信用卡贷款,商业贷款,个人教育或医疗贷款以及一般用途的个人贷款,如购买公寓,购车等。这些贷款政策仅限对于泰国生活或者工作了多年的海外人士,则可以提供贷款申请。

  那么最为主要的问题来了,海外人士只是在泰国购置一套房产,这些能否享受到与前两年一样,与中行和工行进行申请贷款,这一点是一个赴泰投资者心中目前割舍不下的痛。

  在去年中央行长周小川接受采访时候表示,针对目前外汇管理资本外流需要对用汇进行管制, 采取一定措施进行把控,而外汇管制又使对外开放的门打不太开,或是打开一点后又合上一点,甚至重新关上,这样一来,时间长了就逼你下一步做出鲜明的体制选择。

  减少外汇管制,方便对外经济活动,并逐步实现人民币可自由使用或者较高可兑换性。自中国改革开放的进程始终伴随着外汇管制的逐步减少和汇率走向合理化。

  泰国整体经济继续稳定上升,由于全球经济增长强劲带动商品出口和旅游持续发展。私人消费增长保持温和,随着经济复苏,私人投资加上海外赴泰投资等进一步增加,这些随着在政府的额外支持下将继续不断扩大。

  根据泰国央行货币政策部预期显示,泰国的利率预计将在本季度末达到1.5%。维持当前1.5%利率水平更符合当前经济的发展需要,有助对于各大行业领域的借贷投资机会有所提升,在未来趋势中,估计泰国的利率在12个月内维持在2.00水平。从长远来看,到2020年泰国利率预计将趋于2.25%左右。

  

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