美国置业投资:如何选择高回报率房产?

2018-08-09 13:17   来源:未知 责编:admin

  去美国房产投资,回报率当然是人们最看重的因素。但在异国他乡,信息了解有限的情况下,如何才能选到有高回报率的房产呢?只听房产中介的一面之词显然是不够的,投资者更需要自己亲自进行考察。那么,哪些方面是考察的重点呢?接下来,跟随全球物业投资公司环业投资一起来看看美国买房,如何选择高回报率房产吧!

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  如何选择高回报率房产

  1、选择房间多的房产

  一套四房、室内面积为1800英尺的别墅和六个稍小房间的同等面积房产,哪一套更合适作为投资房?答案不言而喻,是六房别墅。在同等面积的情况下,选择房间更多的房产作为投资,可以在以后获得更多的租金。

  2、选择配套齐全的社区

  作为自住房,您可能会喜欢宁静私密的郊区小镇,但是以投资为目的选房首先要考虑的是未来租客的需求。便捷的公共交通,充足的购物、餐饮娱乐等配套设施都是租客们关注的要点,也是未来房产升值潜力所在。

  3、确认是否可租

  确认是否可租,非常关键。因为,有些地区的房产处于特殊规划内或者所处社区的业委会不允许租客入住。所以,在选择合适的投资房时,必须仔细检查房产是否属于合法出租物业。

  4、选择优秀的学区

  近年来,从中国到美国留学的人越来越多,很多留学生会在学校附近租房子。而且,从选择租房的人士中,还有很多年轻的夫妇,他们通常都会关注将来或目前孩子所就读的学校。许多租客愿意为了更好的学区支付高出20%-30%的月租金。因此,投资好的教育房是个不错的选择。

  5、选择维护费低的花园

  很少有租客会花大量的时间和金钱在租住房的花园上。所以,如果投资房有较大面积的花园,你一定要选择产生较低维护费用的绿化设计。

  6、关注当地就业状况

  当地就业市场的好与坏也直接影响到投资房租金。就业机会充足的地区对于租房的需求和租金远远高于那些难找工作的地区。

  选择高回报率房产要做那些准备

  1、避免“太好”的交易

  如果交易“太划算”,那一定不能上当。有可能这真是笔好买卖,而你恰好又是第一个发现的人,但是可能性太小了。更多情况下,别人早就发现这笔好买卖了,但留到现在还没卖出去肯定也是有原因的。

  2、要有独立检验报道

  很有可能房产外观不错,社区环境也很好,但这并不代表内部也没问题。需要邀请专家来确定空调是否完好、电线是否安全、屋顶是否坚固、排水有没有问题、房屋是否受潮、暖炉是否损坏等等。这些问题一旦忽视,日后需要花费大量资金来修复。

  3、了解卖方中介的信息

  买家总是大量研究房产,但是很少研究卖方中介。在美国,房屋中介必须持证上岗,所以充分了解房屋中介的专业资质以及口碑将对整个购房过程起到良好的作用。

  4、一直掌握房产状况

  有时人们买下房产、租出去以后就不闻不问了,但是后来会发现很多问题。应该时刻关注,一旦有问题就立刻解决。随时关注有关自己房产的资金流动,每个月都要更新文件记录,确保每年都交税单。

  5、详细地了解社区信息

  这一点很重要 ,要对社区当地人口、家庭收入、租金预估和安全指数等房产和业务信息进行调查。如果你购买的房产在某社区内,那么要一份租房表复印件,确定空置房产和抵押房产的数量。还需要一份住房所有权账目复印件,查看周围是否有很多延期维修或坏账堆积。

  美国高回报率房产特点

  1、售出才能实现利润

  房子不论涨价了多少,你必须要卖掉房子以后才能实现利润,它的投资回报高低取决于你进入房市(买房)和你出来(卖房)的时机。以目前中国高房价 市场来看,如果你当初以 200 万购得房屋,现今市价达到 500 万,你可能获得 300 万的利润,但是如果你没有适时高点卖出,把利润变成现金装进口袋,两年后房子可能会回落到 250 万或更低,那么你就只能小赚甚至会亏损。为什么这样说呢,因为从购买能力来说,中国房价高得离谱的程度恐怕要超过百分之五十以上。

  2、时间越长越有把握

  美国房地产周期平均在十五年左右 , 所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔 , 如果长期投资,持有五年可能有六成的机会获得利润,如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子,在低点时卖出,那你的利润是负值。如果,你买房是为了居住,你可以自己选择售房的时机,不必在房屋市场低谷时售出你的房屋,而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。

  3、涨幅温和健康

  中国在最近十年来每年的房价平均成长率都在 20% 以上,有些地方在某些时候甚至翻了一倍。如果比较中国的房价飙涨,美国的房价的成长率显然低得多。从长期的统计数据中看到,美国的房屋中间价的平均涨幅大约在 7%-8%之间,扣除持有成本,扣除物价上涨的因素,大约保持在 5%-6% 。上涨幅度不大,但是合理,这种上涨速度是温和而健康的。房子本来就是居所,是满足人类居住的需求,不是投机牟取暴利的工具,也就是说买房应该是一个长期的投资,而不是短期投机。

  

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