为什么海外房产投资成为热门?环业投资告诉你

2018-08-21 14:39   来源:未知 责编:admin

  越来越多的房产投资者对国内房产望而止步,而对比如欧美、东南亚等的海外市场却十分热衷,对此,环业投资(IPG)通过将主要投资人群分为三种进行调查分析,得出其原因。

  大众富裕:可支配流动资金在60万-600万人民币,想要通过海外房产投资实现资产多样化的“大众富裕“(mass affluent)现有的海外资产占总资产比例的平均水平为25.4%。

  富裕:可支配流动资金在600万-6000万人民币的“富裕人群”普遍将总资产25.9%的进行了海外投资。

  非常富裕:可支配流动资金在6000万人民币以上的“非常富有人群”平均持有总资产比例19.3%的海外投资。

超过67.6%的受访者表示虽然将人民币转移到海外进行投资更加困难,但有仍可能想办法绕过每年5万美元外汇额度的上限。可以看出,与其说内地的资本管制制度是一个路障,不如说是一个减速路障来的贴切。

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  美元走强和地缘政治的不确定性加剧,使美国成为最受欢迎的投资目的地,有39.2%的受访者持有该国的资产。美国也是内地移民和内地留学生的主要目标。其他排名最靠前的投资目的地分别是加拿大、澳大利亚、和英国等。

  原因一:海外投资可获利,还能分散风险

  对投资者来说,进行海外房产投资是对于中国经济放缓和人民币贬值的一种(风险)对冲。54.1%的受访者预期中国经济将会进一步放缓,而47.3%的受访者认为人民币兑美元汇率在过去两年贬值率已经达到8%,由于货币超发严重,人民币估值依然虚高,仍存在较大的贬值压力。由此可见,选择海外投资的最重要的原因是内地投资者普遍需要通过将投资多样化来分散风险。

  调查结果表明,只有29.7%的受访者进行海外投资的初衷是为了获取更高的利润,虽然这一数字比2015年调查报告中高出了8.6个百分点,但仍然有超过半数的受访者表示比起海外投资,他们在本地反而有更好的途径追求高利润。

  “目前,随着富裕的中国人变得更加熟悉海外投资市场,固守本地投资市场的保守主义出现了下滑的迹象。被调查者对海外投资的盈利也越来越有信心,将海外投资组合的预期回报率设定为至少5%的投资者也从一年前的39.2%,上升到了51.4%。”

  原因二:房产为王,海外置业为家

  对于中国人来说,房产为王的观念根深蒂固,这种观念在出境游和国内的投资者这里,直接投射在置业当中。住宅物业再次成为内地海外投资者的首选,有71.6%的受访者表示,他们在海外拥有自己的住宅物业。

  由此可见,近年以来,对海外购置物业有自住需求的内地购房者越来越多,教育是其中很重要的原因。

  58.5%的受访者表示,在海外购买房产的最重要原因是给自己的家人或是孩子在海外求学找一个居所。在众多地产经纪人集体反应表示:在他们的内地客户中,约有70%是为他们在国外读书的孩子买房子,这些买家是有真正需求的。并不只是为了转移现金购置豪宅。

  原因三:“度假有所居”,加速转海外

  根据国内某权威机构定期进行的客户调研,最近三次(分别是2016年8月、2017年3月、2017年8月)的调查结果显示受访的大陆投资者中,有18%的海外房产投资人是最近一年内(2016.8-2017.8)买房的,有78%的海外房产投资人是在过去的五年间(2012-2017年)买房的。其中有19%的购房房源还在建设当中,还未交付。

  购买境外房产,还是以投资为主,但是投资的占比有所下降(17年比16年下降5%左右),相反临时居所的用途逐年增加。这也表明,内地投资者的购房理念发生着转变,越来越多的人有了“出去度假时有所居”的概念。

  原因四:国人购买力强,投资区域正在拓宽

  新开发量将沿轨道线发展,房价暴涨

  曼谷黄金地块的楼市来讲,市中心地段现可开发量的土地很少,加上昂贵的租金直接导致现今很多商务白领开始往新开发的热门区域涌,依照曼谷的城市规划建设来说,以现有的BTS和MRT站为主,这些优质的地段直接导致地价上涨因素。而高地价也直接影响到曼谷新公寓的售价,平均新推出的公寓价格大约以每平方米750泰铢。当然,这些售价也取决于地点。

  2018年一季度新公寓的平均价格为每平方米13.3万泰铢左右,增长大约3%-5%,由于这些地段与市中心相比,并非属于高端项目或者顶级的奢华项目,基本属于中端的品牌开发商住宅。

  相比之下的曼谷BTS市区的新公寓开发,从2017年第三季度至今,平均豪宅售价已经突破250,000泰铢/平方米,这个价格还将会在未来随着市场的热度增长。在过去几年里,这些地段的公寓平均以5%-10%的年增长率爆发。二手房市场中,有些地段的售价甚至比新盘的售价还要低,这也导致了在相同地段上,二手市场与一手市场的销售竞争。土地价格的变化也将影响市场上公寓价格的主要因素。

  新的城市交通规划线是直接影响了曼谷房产市场的主要因素,开发商为了寻求更好的地段,直接在轨道交通沿线中进行选择,整体的楼市发展方向中,曼谷房产市场将会沿着蓝色( MRT地铁线)与绿色线(BTS 轻轨)以及橙色线(湄南河版块--市中心)的区域大量开发,这些区域将成为2018年和未来几年新公寓开发的核心区域。

  

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