美国房产投资:加州的养房成本了解过吗?

2018-08-31 15:57   来源:未知 责编:admin

  投资美国房产的价值少则几十万美金,多则上百万,甚至数千万。因此,购房者不论是以投资还是以自住为目的,在挑选房产的过程中都会慎之又慎,就怕踩到坑,既损失了钱,还糟人心。

其中,由于国内外对房产理解的差异,人们对于美国房屋的养护成本往往并不了解,在中国钢筋水泥土的因此也是很多人在美国置业时容易踩到坑的一点。环业投资IP GLOBAL将为大家整理美国的养房成本,以及这些养房成本所产生的原因。

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  我们以加州房产为例,日常的养房成本主要分四大块,包括:房产税、物业费、房屋保险以及房屋养护的费用。

  一.房产税

  对于许多有美国房产置业需求的买家而言,房产税应该是一个老生常谈的话题。生活在没有房产税的国家(以后可能会有),在完全没有体验过每年都需要为你的房子花一笔不菲的费用(大约1-3%)之前,接触到房产税肯定是难以接受。但是当我们真正理解房产税作用以后,才会感叹美国人的公平原则已经渗透到了生活的方方面面。

  如果要用一句话诠释房产税,那么最准确的莫过于取之于民,用之于民。人们总是想要生活的更好,环境宜人,治安优良,拥有更完善的公共服务设施,子女享受更优质的教育。在美国这一切你都可以办到,不需要搬家,只需要缴纳房产税。

  房产税最主要的作用是增加地方政府的财政收入,相对于涸泽而渔的卖地建房,这是一块非常长期稳定的收入,也是社区建设的主要资金来源。房产税的用途多种多样,市政、绿化、图书馆、学校、治安维护等等公共服务,都会用到。你所缴纳的房产税越多,那么这些公共服务建设的也会更加好,你的生活品质也会更好。当然,你会说想要提升生活品质直接搬家不就好了吗?当然这是最快的方法,但是你要考虑到房价,工作,生活等诸多问题,即使是习惯迁移的美国人,也不会愿意频繁的换久居的地方。

  当然,你不用担心自己缴纳的房产税是不是真的用到了钢刃上。每年都会有非常详细的税单寄到各家各户,能够很明确的了解到政府的当时结余、开销、以及资金是怎么花费的。

  二.物业费

  美国的物业费则比较好理解,和国内收取的物业费用类似。主要是和业主委员会所提供的服务相关,一般的物业服务包含公共设施维护、垃圾维护、房屋外立面维护等,每年的物业费用在数百美金至数千美金不等。一些豪华公寓社区,不仅社区内拥有会所、健身房、游泳池等服务设施,同时也会提供保安巡逻、大厅门童等额外服务,因此物业费用也比较贵。

  当然,有些独立的独栋别墅,没有统一的住宅区,也存在业主委员会,因此并不需要缴纳物业费。但这样的房子,许多养护工作就需要业主自己完成,包括草坪修剪、房屋外立面修理,以及屋顶的维护,往往比较麻烦。

  三.保险费用

  美国是一个对于风险把控非常严格的国家,尤其是次贷危机以后。自然,保险行业也发展的非常成熟,住房保险是美国大多数家庭都会办理的保险。住房保险种类繁多,涵盖了美国房产市场中的各种角色,可以根据房屋类型分,比如说公寓险等。也可以根据办理的角色分,可以分为租客险和房主险等。

  一般基础保险可以保护房屋免受除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容的费用,保险费用视地区不同在800-1600美金之间。那么究竟保赔的范围有多广呢?

  举个例子,在美国由于拥有土地所有权,所以当有路人在房子的室外意外滑倒,你也要赔偿相应的费用,而这个时候你的保险就可以起到作用了。根据你的保额,你将会免去一大笔费用。不过有一点要注意的是,有部分保险的项目需要你自己缴纳一部分金额后,才会进入保险的理赔范围。

  四.房屋养护费

  主要是房屋结构、屋顶、草坪、白蚁、消防维护的费用。

  1、地震维护

  加州位于环太平地震带之中,贯穿加州的圣安地列斯断层是地球表面最长和最活跃的断层之一。加州的房屋特色很大程度上也和防护地震相关,加州的住宅依地势分区,一般都是1~2层的矮房,很少能够看到3层的住宅。此外加州的房屋用材基本都属于新型的轻质木质材料,一方面木质结构的抗震能力强(地方政府明确当地所建房屋要能承受8级地震),另一方面木结构房屋万一真的在大地震中坍塌也不至于压死人。

  而为了保证房屋的抗震能力,每年对房屋的维护也是非常有必要。所以每年都要安排检查一次地板是否倾斜、弯曲变形或者松动,这可能意味着住宅结构有问题,需要修复。同时对白蚁和小浣熊(干脆面)的出现也要警觉,因为它们非常喜欢破坏木材,需要及时进行防范并修复遭到破坏的房屋结构。

  2、白蚁维护

  由于加州房子多为木质结构,并且独栋房子多有院子,人们往往喜欢种花浇水。潮湿的木头,外加适宜的气候,在加州很容易滋生白蚁,年代稍长的木质结构房子基本都遭受过白蚁的侵害。虽然人们对于白蚁的态度是赶尽杀绝,但往往杀一次只能保三年,所以对于蚁灾的维护也属于日常任务。具体的白蚁维护一定要请专业的除虫公司来,自己处理的话很难把白蚁处理干净,容易短时间内再次滋生白蚁。

  一般除虫公司处理白蚁时需要三天时间,屋主需要提前将屋内与吃有关的东西都装进密封的塑料袋里,然后和水电公司约定停水停电的时间,之后搬出房屋,由除虫公司来进行后续处理(一般都是给房屋罩上密封的帆布,然后往里通杀虫的毒气,再在房屋四周放一些引白蚁的添加药物的诱饵,药效不会即时生效,可以让觅食的白蚁带回蚁穴后进行更大范围的传播)。所以,一般除虫公司灭杀白蚁的效果比较好,可以保证房屋三年不遭受大型的虫害。

  3、院子及草坪维护

  院子中草坪的维护应该属最为频繁的房屋维护项目,基本上每个月都要进行。在美国电影中往往可以看到有院落的家庭基本都拥有割草机,并且会出现屋主割草的场景。因为美国对前院的草坪(其他人可以看得到的草坪)高度有规定,如果超过了高度就会进行罚款,所以居住在美国的独栋别理里,如果不打算每月请园艺工人来工作,就要准备好拥有割草的技能。

  此外,院落里出现了马蜂巢或者其他小型动物(如:小浣熊)影响到自己生活,也只能自己处理,如果需要请消防队来处理,还要支付相应的费用。此外,如果院子里的树太过茂盛长到邻居院中或者影响了邻居的阳光都是屋主自己修剪。

  4、屋顶维护

  加州的房屋屋顶最大的问题在于漏水,基本上每10~15年左右需要进行一次翻新,而每年也要进行必要的保养。一般来说,在下雨时或雨后,发现房屋内天花板或者屋梁处有水渍,就要对屋顶进行修缮。如果在日常生活中没有发现漏水的问题,也最好在每年冬雨过后对屋顶进行一下日常的保养,比如清理排水沟内树叶泥土,防止排水管道堵塞从而造成的房屋漏水。

  5、消防安全维护

  消防安全维护是重中之重,加州的房屋多为木质结构,气候又属于典型的地中海气候,夏燥冬湿,这也是加州经常在夏秋之际遭受山火侵害的原因。所以,一年中基本上对屋内的着火警钟、烟雾警钟、一氧化碳警钟还有防盗系统等安全装置要检查3~4次,如果有失灵的装置及时进行维护,保证最基本的居住安全。

  

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