英国房产投资处于稳步上升中,英格兰地区涨幅高调

2018-09-05 15:56   来源:未知 责编:admin

过去十年间投资什么最赚钱?买房,尤其是买北京、上海、深圳的房子,无疑是最佳投资之一。就在去年,为买房假离婚、找中介做首付贷等场景还历历在目。但随着2016年底的限购层层加码,贷款收紧,房产价格受到抑制,眼前的房地产市场已陷入有价无市的景象。考虑到未来政策不明朗,房价处于高位且杠杆率较高几重因素,继续投资房产的收益性要打上问号。

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  在未来房价存疑的情况下,投资性的房产更显尴尬。以上海为例,中外环一套500万的房产,月租金约在5000元,每年的租金回报率只有1.2%,83年才能回本。如果这套房以7成贷款购买,每月还贷额约1.5万元,租金只能覆盖1/3。

  所以,现在给你500万投资款,有多少人的首选还是买房呢?

  但房地产作为资产配置的重要一环,并不会失去投资价值。放眼全球地产市场,不少国家的房产都处于稳步上升的过程中。像英国这样,房价保持涨势且持有成本较低的国家,其地产投资价值正在凸显。

  房产供应缺口推动房价上涨纵观英国过去10年间的房价走势,除2008年因金融危机下跌了1年多时间,英国房地产市场长期处于稳步上升中。在这10年间,英格兰地区的平均房价涨了4倍多,从长期投资的角度而言,回报率非常可观。

  而在英国几大著名城市中,伦敦的房价可谓一枝独秀。光看近5年的话,伦敦的平均房价(下图深蓝色线)上涨了60%多,涨幅已经远远甩开另外两大城市利物浦和曼彻斯特。

  伦敦、剑桥、利物浦、曼彻斯特房价走势

  英国房价能够持续稳定上涨,主要取决于英国房地产市场的供求关系。

  英国有着号称世界上最严格的土地规划政策,开发商申请开发住宅用地,除了要向政府申请,提交事无巨细的方案,缴纳土地补偿金,还需要兼顾不同社会团体的利益诉求,一旦遭遇这些团体的反对,开发计划将进一步延宕。

  在这些极为严格的土地规划政策下,英国的房地产市场没有出现资金的集中涌入和项目的集中建设,房地产供应长期稳定,非但没有出现供应过剩,反而因人口增长而出现一定数量的缺口。供小于求的市场状况,成为英国房价稳步上涨的动力。

  无房产税,持有成本低将英国房地产作为资产配置的一环,除了考虑资产是否能够保值增值之外,资产的持有成本也是投资者需要关心的。

  英国没有需要按年缴纳的房产税种。和国内的契税类似,在英国购房时需要一次性支付印花税(Stamp Duty)。之后,永久产权(Freehold)房没有其他费用,而租赁产权(Leasehold)也只需缴纳地租(每年几百英镑)即可。

  另外,英国所有房产都要向地方政府上缴市政税,用来支付地方的公共服务设施,税额在900~3000英镑。

  但有3种情况可以减免:1. 住户为全日制学生,可向政府申请免缴;2. 如果房子不是房主的主要居住地,且没有被出租,房主可申请减免;3. 如果家中有残疾人,且房子为家庭主要居住地,可申请减免。

  海外投资者若选择将房产出租,这部分税费由租客承担,若持有但不自住则可以申请减免,这一规定也大大减少了投资者的持有成本。

  算上约在房价价值0.5%的物业费,按目前伦敦的房产价格,一套租赁产权住宅每年后续支出的税费在数千英镑,这一数值在发达国家属于相对较低的水平。

  借贷条件好,租金回报高投资英国房产一个吸引人的地方是房产的投资回报可以完全覆盖贷款利率。2008年金融危机后,欧洲地区接近0利率,较低利率为按揭购房提供了优势。

  目前,英国央行维持基准利率0.25%不变。通过金融机构办理房贷的利率约在3.5%-4.5%。贷款比例方面,作为海外投资者在英国购房预计可贷7-8成左右,与国内首套房贷款相当。

  在供求关系紧张的前提条件下,英国的住房空置率很低,空租期非常短,总体租金回报率可以达到5%-6%,基本可以覆盖房贷和后续税费。

  对比国内置业,还是看文章开头的例子,500万大概能买上海中外环一套90平方的房子,而这样一套房的年租金收入只有6万元左右,租金回报率只有1.2%,远低于英国的房产。

  两相比较下,国内置业的后续还贷压力依然不小,而在英国,首付之后可以租养贷。换句话说,投资者可以较小的首付款撬动信贷“一口气”买下产权,实现小投入大回报。

  

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