解析澳洲海外房产投资市场的优劣势

2018-09-19 15:14   来源:未知 责编:admin

澳洲的商业地产取得自2008年金融危机来的最好总回报,包括固定收入回报和资本增长回报。据摩根士丹利数据,过去一年澳洲商业地产的总回报已经达到了12%。其中,6.9%的回报来自于租金回报,4.8%的回报来自于资本增长,这一数据采样来源与分布在全澳价值1510亿澳元的各个商业资产。全澳商业地产投资火爆,富豪们争先恐后前来投资。那么,澳洲商业地产有哪些优势?

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  低持有成本

  通常住宅投资者需支付很多的费用,如市政费(council rate)、水费(water rate)、维修费用、房屋保险,以及中介管理费等等。所有的费用加起来能达到总租金收入的30%。但是对于商业地产的投资人来说,完全不需要担心这些,租客会支付所有的日常支出,以及政府要求缴纳的费用。

  就拿工业地产来说,租客甚至要为房东支付房东自己的土地税、中介管理费。而房东只需要负责房屋本身的老化和维护。如果是一个近新的商业地产,投资者拿到的租金就几乎等同于100%的税前纯利润,与此同时,也避免了水费上涨,政府增加市政费以及增加税收等被动风险。

  可观的资本增值

  在拥有高租金回报的前提下,不要忘记商业地产也具有一定的增值潜力。特别是零售业地产,通常在人群集中的商圈里,占据有利的地理位置以及临街面,非常适合做底商加公寓住宅的综合性开发,所以也是地产开发商争相拼抢的地产。

  除此之外,办公室地产和工业地产的增值则相对稳健一些,其主要取决于租客质量、租金以及租期长短,换言之,一个租约也能带动商业地产的增值。到这里,能看出商业地产在给投资者带来可观的现金流的同时,还带来了丰厚的地产增值收益,何乐而不为呢。

  高租金回报

  相对于3%的独栋住宅回报率,以及4%的公寓回报率,商业地产的回报显然更高。根据2015年的统计,全澳商业地产板块的平均收益回报高达6.8%。其中的零售业地产达到6%的租金回报,办公室地产达到7%回报率,工业地产则达到9%的回报。当然,以上数据只是一个平均值,具体的租金回报率还是要跟地点和房屋质量挂钩的。

  在当今不稳定的经济环境下,小编认为现金流才是王道,而越高的租金回报就意味着能带给投资者更多的现金流,用以保证周转及资金链的稳定。

  长租期和租金增长

  通常住宅的租期最多一年,一年后需要续租,或者找其他的租客。相比之下,商业地产的租约一般在3年到10年。更有甚者,部分租客诸如一些上市公司则会要求15年甚至以上的租约,再多加10年的租客选项等,最后加起来能有将近50年左右的总租期。

  与此同时,因为这些上市公司商誉良好,大多是享誉世界的百年企业,所以发生欠租或者毁约的可能性非常小。

  通常澳洲的商业地产租约一般会每年增加一定的比例。年租金增长分成按CPI(物价指数)增加,和固定增长。如果是固定增长的话,一般是在前一年租金的基础上每年增长3%-5%。另外,当当前租约快要结束,需跟租客商量续租或者执行租客选项

  更易融资

  在当前大环境的影响下,各大银行和贷款机构都在收紧银根,投资性住宅的贷款越来越难,利息也越来越高,目的是迫使住宅地产市场降温,降低泡沫风险。但是商业地产的融资会相对容易,因为商业地产一直发展稳健,并没有和住宅市场一样地爆发性增长。

  更重要的一点是商业地产本身就可以产生可观的租金回报,完全可以支付贷款所产生的利息,做到自给自足。

  商业地产的劣势

  首先,因为租约较长,租金较高,商业地产也需要更多的时间去找到合适的租客,一个好的租客至关重要,甚至可以增加地产的价值。

  看一个商业地产好不好租,主要取决于地点、建筑规模和建筑的新旧程度。比如一个市中心的街边小店,可能在前一个租客还没搬走就会被租出去,但如果是郊区的大型工厂,可能要花费几个月甚至一年的时间找到新的租客。所以当租约结束之前,投资者要筹备准备金以应对找到新租客之前这段时间的资金成本。

  相对于住宅性地产,总体来说商业地产的资产增值会相对较弱,尤其是工业地产和办公室地产。因为商业地产在资产增值方面比较稳健,每年仅有小幅度的增值,不会有爆发性的增长,所以也更适合长期投资者。对于追求“短频快”的投资者,住宅地产始终是更适合的选择。

  还有很重要的一点,商业地产的门槛较高,对资金量的要求会更大。 虽然从几十万到上亿澳元的商业地产都会存在,但是高质量的商业地产基本都超过500万澳币。考虑到租客、租金、土地大小和增值潜力的因素,由此可得出经济规模越大则优势越大,反之亦然。

  

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