浅析美国房产售卖转让如何合理避税

2018-09-20 17:28   来源:未知 责编:admin

在国外,大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收房产税,美国更是以税法繁琐严苛出名。美国无房不税。房产税是美国地方政府的重要收入来源,如果你在美国有一套房子,如何才能少缴税呢?

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  美国房产售卖转让如何省税费

  保留房屋整修的收据以增加卖房成本

  相比买房而言,卖房所要考虑的税务要显得更加复杂。想要在卖房时达到最大省税的目的,大家需要注重一些细节。比如说像房屋翻新改建费用的收据要和购房合同放在一起长期保留,虽然不能当年抵税,但是改建翻新的费用可以在卖房时当作房屋成本,在一定的程度上减少了卖房的净利润,达到省税的目的。

  两种免税方法要善加利用

  除了增加房屋成本之外,卖房想要合法省税,还可以采取以下的两种方法。

  (1)第一种是使用同类资产置换条款。

  如果你有一套投资房(出租房),将它出售后赚到钱在180天内投入到购买另一套投资房,那出售前一套房的利润是不用交税的。也就是说,一个人用卖房的钱短时间内又买了一套投资房的话,不管赚了多少,都不需要担心交税的问题。

  (2)第二种是自住房免税条款。

  如果要出售的房屋在过去5年中有两年是自己的主要居住房,那么卖房所得,个人有25万免税额,夫妻有50万的免税额。

  有人会问,我有一套自住房,在卖之前只住了一年,可以享受自住房免税额么?答案是,没有住满两年就不得不卖房的话,还是能部分享受这个免税条款福利的。比如说:如果您换了一份工作,或者您的工作单位搬到了另外一个地方,您不得不卖房搬家。这种情形下,如果住了一年,夫妻就只能享受50万的一半25万,如果住了一年半,那就能享受75%,也就是37.5万。

  房产生前或死后过户给子女,缴税大不同

  很多人会把房产传给子女,对于生前还是百年后将房产过户给子女,两种选择,税务上也会略有不同,分别会牵涉到交赠予税和遗产税。赠予税是赠予人在世的时候向其他人赠送自己资产要申报的税,而遗产税是纳税人过世以后资产向继承人转移时要考虑的税。

  美国赠予税和遗产税都共同享有500万的免税额度,也就是说当个人赠予资产价值少于500万美元时,无论是在世的时候赠送,还是过世以后通过继承的方式转移给家人,这个资产转移本身都是不需要缴税的。但要注意的是,子女卖房的时候,就大不一样了。美国税法规定,如果是生前赠予房产的话,受赠人税法意义上的“成本”是父母买房时的价格。

  比如,一套房子父母是10万美元买的,送给孩子以后,孩子的房产成本也是10万。如果房子是过世后由子女继承的,孩子持有房产的成本是原来持有人过世那一天房产的市场价值。同样用刚才的例子,假设过世的时候房子的价值是45万,那在孩子手里这个房子的成本就是45万而非10万。因为成本变高,卖房时的净利润就会变得更少,税也就交的少。因此用遗产方式将房产传给子女,子女卖房时,税务较有利。

  美国房产投资如何合理避税

  美国,是全世界税务法最繁琐且严苛的国家。在美国投资房产,需要交纳的税费自然不是一个小数目,穷人割肉缴税,富人花式避税,在税法如此严苛的美国买房,我们可以这样合理避税:

  自住两年升值部分不用交税

  税法规定:在卖美国房产时,如果屋主在五年之内,自住超过两年,卖房后,美国房产升值部分(Capital Gain)不用交税(夫妻二人可免50万,个人可免25万)。当然大家还是要挑有升值潜力的房子,不然5年后美国房产根本没涨,那就不符合投资的意义了。

  保留房产维修收据,避免现金交易

  屋主维修出租房屋花费的支出,一定要保留收据,因为这些收据在美国房产报税时,都可以算作支出,以抵租房收入。

  如果请工人,也建议屋主从国税局(IRS)网站上下载1099表格,这样支付给工人的费用,可以用来报税。许多华人在聘请工人时,都愿意以现金方式交易以取得较低的收费,但这样做,不仅报税时没有凭据,而且无法获得冲抵美国房产租金收入的出租成本支出。

  出租房折旧冲回越早越好

  出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧,土地价值部分不能折旧。出租的美国房产分27.5年来折旧算。

  eg:买房20万,土地值4万,房子本身值16万。每年就可以折旧16万/27.5。27.5年以后,已把16万都折旧完。这时候你把房子卖掉,卖了30万。增值的10万,要付长期资本利得,税率比较低。可是那16万以前帮你省税折旧部分,要重新交税。这部分美国房产税就叫折旧冲回(deprecation recapture)。

  而且金钱越来越贬值,三十年前湾区一所二十万的房子,现在已值百万。当年折旧省下的税,用今天的物价折算,可能升五到十倍,因此建议美国房产折旧越早越好。

  更换房产考虑“1031”延税

  按照“1031”,如果投资人将旧房子卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子,则所赚的钱可以暂时不交美国房产税(Tax Deferred)。

  采用“1031”延税要符合以下要求:

  在卖房45天内要找出想买的房,180天内要过户,钱要交给“合格中介”保管,纳税人和买卖中介不能碰钱,也不能利用增加贷款来套现。

  必须是投资用房换投资用房,不能换自住房;

  交易必须在规定的时间内完成;

  新购的房子必须等同或大于旧房子的价值等。

  注:“1031”是缓税,不是免税,建议想使用“1031”延税的美国房产投资者必须提早准备,并在专人指导下严格按照要求进行交换,以免造成不必要的损失。

  用谁的名义买房有窍门

  以个人名义投资美国房产,可通过房子的地税(房产税),保险费;房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,屋顶等分类折旧费;房子的维修费;房地产公司的管理费等方式来抵税。对高收入者来说,省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%,相当于政府帮你给了一半的开支。

  若是以公司名义投资美房,除了以上提及的抵税项外,所有公司的租金,电话,日常维持,日常管理所需要的所有费用;员工的所有工资,福利;用公司的名义买的电脑,家具,电器等“办公用品”等等,通通可以抵税,专家建议,谨记保留原始发票,收据,或是信件等作为报税凭据。

  注:避税不是偷漏税,不是造假。在美国如果造假,处罚很严重。所以大家要依法合理避税!

  以上就是环业投资IP GLOBAL为大家带来的关于美房售卖or转让,怎样更省税费的相关内容,希望能对大家有所帮助。

  

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