美国房产投资如何实现利益最大化

2018-10-12 16:05   来源:未知 责编:admin

美国是世界上公认的经济发达、法制建全、市场成熟、教育体制先进完善、文化包容性极强的国家,该国开放的态度和旅游市场的旺盛让很多海外人士拥有了在美国度假和投资置业的机会。那么,在美国海外置业买房如何才能省心省力省时地找到优质的投资型房产实现投资利益最大化呢从选房到计算回报,环业投资IP GLOBAL为大家一一支招。

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  选择生活配套丰富的社区

  作为自住房,你可能会喜欢远离喧嚣的城市中心,能够放鬆心情、宁静私密的郊区小镇,但是作为投资目的的选房首先要考虑的是未来租客的需求。便捷的公共交通,充足的购物、餐饮娱乐等配套设施都是租客们关注的要点,也是未来房产升值潜力的所在。

  选择优秀的学区

  选择租房的人士多数可能是年轻的夫妇,他们通常都会关注将来或目前孩子所就读的学校。许多租客愿意为了更好的学区支付高出20%-30%的月租金。

  注意当地就业状况

  当地就业市场的好坏也直接影响到投资房租金的收益。就业机会充足的地区对于租房的需求和租金回报远远高于那些难找工作的地区。

  在同等面积内选择房间更多的房产

  一套四房、室内面积为1800英尺的别墅和六个稍小房间的同等面积房产,哪一套更合适作为投资房答案不言而喻是六房别墅。

  选择维护费用较低的花园

  很少有租客会花自己的时间和金钱在租住房的花园打理上。所以如果投资房有较大面积的花园,你一定要选择产生较低维护费用的绿化设计,灌木丛、沙漠植物类和假山造型类都是较为省钱的方案。

  确认是否可租

  有些地区的房产处于特殊规划内或者所处社区的业委会不允许租客入住,所以你在选择合适的投资房时,必须仔细检查房产是否属于合法出租物业。

  简单的收益计算

  在美国置业,选择投资房的关键要看租金的回报,教你一招简单的计算方法:

  1%原则:年租金回报等于或超出房产售价的1%,这就是一套值得投资的不错房产。如果一套要价10万美金的房产月租金可以达到1000美金或以上,你就可以考虑购置。

  50%原则:如果是贷款买投资房,每月还贷费用不能超过月租回报的50%,否则就不是一笔有价值的长期投资。

  费用计算

  如果你想再进一步确定选择的投资房能给你带来多少净收益,首先要了解每月需支付的费用。虽然每套房产费用不一,但是总体来说包含以下项目。

  1.贷款还款支出

  房产税

  房产保险

  物业管理费(6%-12%根据地区变化)

  业委会管理费

  空置率(月租的10%)

  维修费(月租的5%)

  年租金减去以上费用的总和再除以12就可以得出你的投资房每月带给你的现金收益。还有一点需要注意的是年回报率的计算:如果扣除所有支出你得到的年淨收益是12000美金,而购房价格是170000美金。12000除以170000等于7%的年投资回报率。从投资理财角度说,高于5%的年回报率投资都是正确的选择。

  

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