【海外置业】在海外置业过程中需要思考的几个步骤

2018-10-18 12:52   来源:未知 责编:admin

  最近总和朋友们零零散散的看房子,聊各个国家和地区的房子投资,其实海外置业会涉及到的问题非常多,思考研究的过程也比较复杂。首先要考虑的是为什么买房?一般的目的有三:

  纯粹的投资

  子女上学

  移民自住

  子女上学和移民自住这两条目的中,选房子很简单,就是刚需,需要买哪里就买哪里。今天海外置业小编重点讲一下以投资为目的的海外置业需要思考的几个步骤。

  

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  1.预算多少。很多人都是没有规划清楚预算就零零散散看了几个月的房子,其实没有任何意义。首先要想清楚自己打算拿出家庭收入中的多少钱来做这项投资,能够承受的风险是多大;房地产是流动性较差的资产,你能拿出多少时间来作为一个投资周期?

  2.你追求的是现金流收益(房租),还是房屋增值的收益,还是在二者之间取一个平衡点?世界这么大,可选择的房产太多了,如果漫无目的的话,很可能最后收益也寥寥无几。比如房租收益好的地方就是日本泰国这种;房屋增值比较快的就是新西兰,希腊的一些地方;二者取个平衡呢现在看来就是美国的奥兰多;当然这些地方的情况是一直在变动的。

  3.尽量规避系统性风险。这里主要指汇率风险,当地购房政策的变动,当地其他的政策的变动;当地通胀率的情况。汇率风险其实是要仔细算一下的,就拿英镑来说,一年就贬值了8%,也就是说去年买了英国的房子得涨8%才不亏;同样泰铢,欧元也是同理。大家在投资的时候尽量看看当地货币是不是在一个比较稳定的周期中。接着是购房政策的变动,就像之前的澳洲突然限购,现在的新西兰也对海外买家限购,加拿大的一些地方对海外买家征收额外的税;这些政策在公布之前大多都是提前有很多消息出来,如果对政策有所预期的话就不会买到价格特别高的点;同样,在比较完善的市场中,想要快速的买房卖房是不太可能的,大家要做好长期持有的准备。其他政策的变动,比如移民政策放开或者收紧,工签的发放,留学生政策的变动,当地政府的各种规划都会影响当地房价走势,这些也是大家在置业过程中要先了解的信息。再说一下通胀率,基本上这个数据在网上都可以查到,是公开的。算上汇率变动,除去每年的通胀率才是房价的净涨幅。如果当地房价去年涨了很多,最好弄清楚为什么涨,知道原因总比知道一个过去时的数据有意义的多。

  4.尽量避免人为的风险。决定去哪个国家买房之后,就要开始找中介,找律师,找贷款。很多国家都是有贷款预批信这个说法的,就是先做了贷款预批,再去买房子;一般有效期是6个月到1年。有些中介会和买家口头保证能贷下款来,但是口头的东西,大家听完还是要谨慎。接着就是做好买房所有流程的调研,比如中介是不是真的持牌,律师是不是真的持牌,打款是不是打到国外开发商的律师行。

  5.到这一步才到看房子本身;根据自己的预算,投资需求来找中介看盘;到这一步,也要自己费心去了解这个盘在当地是不是真的好,因为有些不好的盘是专门卖给外国人的,很坑;如果是出租的话,要看当地人喜不喜欢租这样的房子;中介有没有加价卖,如果是加价卖的话买家的贷款是有被银行拒绝的风险的;看这个盘所在的街道,区的房子的价位段,如果二手房比一手房的价格差很多,很可能一手房的价格是虚高的;看当地房产的在市时间,在市时间越短越好。新房的话,要调研开发商的背景是不是很好,很多国家都会公布开发商黑名单,这个盘的配套如何,交通如何,位置如何等等。

  6.完成交易。在律师的指导下严格执行付款的流程和时间。如果前面的步骤都了解调研比较清楚的话,到交易这一步是非常简单而且没有什么担忧的。交易完成之后可以再请当地的开发商再次核实一下交易明细;如果是现房或者二手房的话,以新西兰为例,如果是贷款购买的,可以问律师要到房屋购买完成的证明,或者是新西兰政府发的市政费的单子上也会写业主名字。

  

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