【英国买房】环业投资分享英国买房10点攻略

2018-10-19 15:00   来源:未知 责编:admin

  买房不像买大白菜,翻来覆去看起眼,差不多就OK了。买房是一个很复杂的过程,如果你是第一次买房,可能都不知道该从何下手,下面英国买房小编环业投资为大家整理了一些英国买房前需要了解的基础知识。

  1.开始找房之前

  第一件事,除非你很有钱,否则就要先理清自己的经济状况,因为买房是需要付首付的(通常是房价的10%),你有没有足够的钱付首付?其次,还有其他成本诸如律师费,搬家费,以及如果你买的房产价值在12.5万英镑以上,你还要交印花税。然后还要计算出每月你的还贷上限是多少,以及期望的还款年限。网上的一些抵押贷款计算器可以帮你计算实际上你能买得起多少钱的房子。

  许多房产中介和供应商在接受你的报价之前希望证明你能买得起,而这个证明通常是来自一家贷款机构的原则协议(AIP)书。AIP并不是银行贷款书,仅仅是银行或建筑协会的一份通知,表明你是可以申请到贷款的。

  贷款机构会对你的经济状况做非常详细的检查,而你需要提供大量的信息,包括最近三个月的工资单和银行账单。银行还将会对你的还贷能力进行压力测试。尽量让自己最近三个月的账单看起来清楚明了,对你是有好处的。

  这个阶段也可以开始物色一位优秀的律师,可以帮你处理付款等事宜。由于一切可以通过邮件,电话或信件进行,所以不一定非要是当地的律师。

  

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  2.找房

  现在你可以准备开始找房了。先构想一下你想要什么样的房子,然后列一个清单。必须要有花园吗?需要停车的地方吗?需要多少间卧室?不喜欢厨房小的?一定要是别墅?或者公寓也行?能接受租赁产权的房子吗?

  除非你自己建房,否则想找到内心中完美的房子几乎是不可能的,所以现实中你或多或少需要作出一些让步,不过事先了解自己的心中所想还是有必要的。

  在你看中的地方,找几家不同的房产中介告诉他们自己喜欢什么样的房子,还可以在卖房网站上输入关键词筛选房产,并设定通知。如果有房产中介持续向你推荐超出你承受范围的房产,你要坚定住。记得,房产中介总是想尽可能地从你口袋里多挤一些钱,好让他们赚取更多的佣金!

  3.报价

  如果你已经有看中的房子了,也向房产中介或供应商证明自己有能力买房,那么你可以准备报价了。

  大多数人都会报低于标价的价格,然后和中介协商最终价格。你自己要先设定好自己的报价上限,你要清楚如果多数竞争同一套房,中介是不会告诉你别人报了多少,即便别人报的比你高,所以你要清楚自己的极限。

  报价不是合同,所以即便开发商已经接受你的报价,但是在签合同之前双方都可以退出交易。贸然改变想法可能会影响别人的生活,尤其是处在房产链上的时候。如果你同是对好几套房产报价,这也被认为是非常不好的。

  房产链:房地产上的常见术语,位于一条线上的人买房买房,比如首次购房者想买一套小公寓,住这套小公寓的人正准备卖小公寓买小别墅,住这套小别墅的人正准备卖小别墅买大别墅... ...如果有人掉链了,那么后面的卖家可能无法继续自己的搬家活动,整条链崩溃。

  如果一切顺利,你的报价被接受了,那么可以进入下一阶段了。如果你的报价没有被接受,或者因某些原因开发商拒绝了你,那么明显这套房产不属于你,还是继续找房吧!

  4.报价后的文书工作

  如果你的报价已经被接受,下一步就是找一位律师和一家贷款机构。你的房产中介通常会发你一份“销售备忘录”(显示议定价格和联系方式)并停止向其他买家展示这套房产。

  5.调查时间

  大多数的贷款机构都会要求一份由第三方提供的房产价值评估。很多贷款机构可能还会要求一份购房者报告或一份完整的建筑调查。第三方调查员(通常由你的贷款方组织)将视察房产并调查房子的结构,看看是否存在一些潜在问题或现在需要做哪些工作。他们还会测量房子的大小(因为房产中介有时可能会弄错),然后提供贷款机构他们对房子的估价。贷款机构就是根据这份估价决定贷给你多少钱,帮你确定你的报价是否合理。购房者报告在某些地方可能要收费,一般在350-1000英镑,取决于你的房产价值。一些贷款机构可能会补贴或免除这个费用。对于那些明显有问题,结构怪异或是老旧的建筑,完整的调查报告还是非常有用的,当然成本也会更多。

  如果调查员的估值低于你的报价,那么你的贷款可能会遇到一些问题,比如银行贷给你的钱不够,大多数情况下你需要回去找你的供应商重新议价。但是供应商没有必要依据别人的估值而降价,一栋房产价值多少不是依据于市值,而是人们愿意为它花多少钱。如果你和供应商没谈拢,你可以和你的贷款方协商调整你的LTV(贷款房价比例)。如果你交的首付少,调整LTV的可能性很小,如果你能交很大一笔首付,真的很喜欢这套房产,又真的认为它值这个价,还是有可能得到调整的。

  你的调查报告会详细纪录房子的方方面面,许多地方的信息还会贴上红色标签(需紧急处理的),琥珀色标签(未来需要注意的)和绿色标签(没问题的)。红色标签可能是房子有潮湿和木蛀虫的迹象了,烟囱和楼梯等有问题了等。基于这份调查报告,你或可能希望供应商进行维修或补贴未来你的维修成本。大多数房子(尤其是老房子)都是需要一些维护工作,标价时也会考虑到这方面的因素。但是一些不清楚的大问题(像是由地面渗入墙壁的湿气,渗漏,或下沉)都需要更进一步的调查。

  6.银行贷款书

  一旦评估和调查完毕,你也做了任何需要的价格协商,你的贷款方将会给你和你的律师发一份银行贷款书。你现在可以说是有钱买房了,不过贷款过程通常需要几周时间,所以现在你还不能立即开香槟庆祝,不过你已经迈入买房过程中的重要阶段了。

  7.律师报告

  除了调查报告,你还会从律师那里得到一份英国买房报告,包括房产和周边环境等重要的信息。仔细阅读,像是里面的洪水报告可以告诉你这里是不是洪水重灾区。如果你买的是租赁产权房产,里面则会有地租和可能要付给产权所有者的服务费等信息。

  同时,你还会从供应商那里收到一份文件,说明哪些东西包括在售价里的。通常供应商会带走所有的家具和非内置的固定装置,这些都会详细说明。你可能还会看到煤气和用电安全证书。

  现在也是再次看房的好时机,你要更仔细地检查任何留下来的设施,检查供暖和加热系统是否可以正常工作,检查供水系统,厨房设施,锅炉和阁楼空间等等。

  直到现在你还是没有义务一定要买下这套房产,直到所有的书面工作结束并且你和供应商双方都愿意继续交易。现在也是你最后一次机会提出心中担忧的问题并让他们给你报价赔偿。

  8.交换合同

  如果你和供应商双方都愿意继续交易,你也借到了钱,也准备好签署协议,那么是时候交换合同了。签过合同之后,你就有经济责任买下这套房产了,如果反悔你将失去定金。你的律师将会和供应商的律师将协商交换合同的日期,通常是星期五。如果你的供应商正在购买另一套房产(或者你正在卖一套房产),那么你们正处在一条房产链上。处在这条链上的所有房产将需要在同一天交换合同,所以在日期敲定之前你不得不等别人完成所有的书面工作,调查和房产检查。

  如果一切顺利,这个过程通常只要六至八周,很多人经常都要等待三四个月。如果你的房产链比较长,可能要更久(如果超过六个月,你可能需要和你的贷款方协商,因为贷款有时间限制)。所以你需要镇静,耐心,如果你有特殊要求,尽早告诉他们,让他们动作快点。

  你的律师会提前让你签好合同并汇款,然后在交换合同的那一天,你的律师会把钱打给供应商,双方律师交换签好的合同。你和供应商还将协定一个交房日期,也就是供应商搬出房子把钥匙交给你的日期。交房日期可以是交换合同后几天,几周甚至几个月,依据情况而定。大多数情况是一至两周,一旦决定除非双方同意否则不能再更改,如果一方不能遵守则需要赔偿损失。

  9.交房日期

  在交房这一天,你的贷款方会把钱打给供应商,供应商会搬出这套房子,如果他们还没完成搬家的话。你还要和你的律师商量一些事情,比如印花税和律师费等等,所以这一天你自己是不需要转任何资金。你的律师会让你知道这套房子什么时候是你的,什么时候能从中介那里拿到钥匙。所以这一天,你只需要好吃好喝,等着成为房子的新主人。

  一点小建议:除非必须,最好不要在交房这天搬进去。因为除了不清楚交房这天钥匙什么时候会交到你的手上(通常是下午很晚的时候),你可能还要先检查,在搬进去之前把它打扫干净。

  10.如果出错了怎么办?

  在整个英国买房过程中,很多地方都有尽可能会出问题,最重要的事情就是保持镇定。

  记住,很多事情都是可以通过适量的时间,讨论,让步甚至是钱来解决的。虽然供应商愿意卖房,你也愿意买,但是记住直到交换合同以前,它都还不是你的。不要急着买家具,不要急着设计装修方案,如果觉得感觉发展的不是很顺利(尤其是当处在房产链上),留意市场和当地其他的待售房产。

  

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