【英国房产】解析具有英国特色的“以房养老”计划

2018-11-01 12:59   来源:未知 责编:admin

  除了“房产价值释放计划”之外,英国对以房养老还有更一般意义上的法律保障——信托。任何住房或其他财产所有人,都可以选择将财产进行信托,并指定自己为受益人。这样在自己死后的受益权可以形成一种“剩余权利”,并成为遗产处分的对象,也可以用作融资。但一般信托方式更适合更为富有的人进行家产安排。

  “以房养老”在中国刚刚受到关注,在英国却早已形成了成熟的制度。“以房养老”解决的是房屋所有权人有生之年难以实现的问题。于是,英国解决这一矛盾的主要方式就被称为“房产价值释放计划”。这一计划着眼于在权利人有生之年实现房产的剩余权利,即,权利人死后遗留的权利,它是一个集商业运作与规范制约两方面的计划。环业投资(IPG)就带大家了解下具有英国特色的“以房养老”计划解析的相关内容。

  

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  英国房产价值释放计划的实现主要有两种途径:一个是终身抵押贷款;一个是住房返还计划。终身抵押贷款与美国的反按揭有一定的相似性,但在具体的设计上存在差异。

  终身抵押贷款的中心要素是:

  (1)客户以住房为抵押物向融资人进行贷款;

  (2)客户可以在住房中继续居住;

  (3)在客户死后或离开住房(可能是转住养老机构)后,出售住房;

  (4)以住房出售的价款偿还贷款本金及利息;

  (5)还款后的剩余部分,依法继承。终身抵押贷款具体可以分为复利抵押贷款、付息抵押贷款和约定还款额抵押贷款。

  在复利抵押贷款中,客户可以一次性支取资金,也可以分期支取或按需支取部分资金。在支取资金之后,资金使用的利息会自动累计到贷款本金之中,最后所有的本金及利息都在客户死后,由住房的对价偿还。这一方式虽然灵活方便,但是利息的累积将会非常迅速。比如,如果一个客户贷款的数额是45000英镑,年利率是7%的话,15年后要支付的本金利息合计124157英镑,而25年后,这个数字将高达244235英镑。

  付息抵押贷款部分解决了复利抵押贷款的利息累积问题。在付息抵押贷款中,客户也可以支付一定数量的资金,而与复利抵押贷款不同的是,客户在贷款后,需要每月支付贷款的利息。这样在偿还贷款时,只需要偿还本金就可以了。而每月支付的利息随着银行的利率不同而变化,如果利率突然升高,对于养老金相对确定的老年人来说,可能偿付有一定的困难。

  约定还款额抵押贷款与前两种贷款的区别就在于客户在贷款之时就已经确定了还款时(客户去世之时)的偿还数额。这个偿还数额不随利率的变化而变化,但会受到客户年龄和健康状况等因素的影响。

  英国房产价值释放计划的另一个主要实现途径是住房返还计划。住房返还计划也是实现住房剩余权利的方式,但与终身抵押贷款不同的是,它的住房所有权发生了转移。在这一计划中,住房返还计划公司购买或安排他人购买客户的住房或住房上的部分权利。

  而客户则可以继续居住在住房中直到生命终结。客户可以选择一次性支取住房的价款,也可以选择分期支取。但是一般情况下,在住房返还计划中,客户所得到的价款只相当于住房市场价值的20%到60%。因为受让人在客户死前难以实现对住房的占有或再次出售住房。也是因为这个原因,客户的年龄越大,所获得的比例也就越高。

  “以房养老”计划的设计并不复杂,在通常商业环境中都是可以实现的,而其特殊性在于对老年人的保护,所以对“以房养老”计划的监管成为了英国的重要问题。英国对房产价值释放计划的监管机构是房产价值释放计划委员会。这个委员会的前身是安全住房收入计划委员会。

  20世纪80年代,人们对房产价值释放计划中的客户保护和信息公开提出更多的要求,于是,1991年,英国安全住房收入计划委员会成立了。它代表房产价值释放计划的提供方,并且为这一行业制定标准,保证所有的成员为客户提供良好的保障。但是,这一委员会只是代表作为成员的提供方,并不能形成统一的规范,于是,英国成立了房产价值释放计划委员会,以扩大管理范围。

  房产价值释放计划委员会代表了房产价值释放计划市场中的所有提供方,它整合了安全住房收入计划委员会的行业规范委员会。现在,这一委员会的成员都要遵守以下主要的义务:

  (1)维护公众对房产价值释放计划的信任,以便退休时会选择这一计划;

  (2)在任何时候都要尽所有努力履行善意义务;

  (3)在所有交易中传递对这一计划的良好预期;

  (4)保证利益冲突受到严格控制;

  (5)在任何时候都要尽到勤勉义务;

  (6)保证客户利益的最大化。

  为保障客户利益,房产价值释放计划委员会还制定了行业行为规范,内容主要包括:

  (1)客户有权利终身居住在其住房中;

  (2)客户必须得到对计划简单易懂的解释;

  (3)客户有权聘请律师以充分了解计划的内容;

  (4)客户有权将计划转移到其他适当的财产上,并不因此而违约;

  (5)每一个计划都必须附加“无负面财产”保证,即贷款偿还时的本息合计不得超过房产出售的价值,以保证客户在去世时不会留下负资产。

  自从安全住房收入计划委员会成立之后,其成员为英国50岁以上人群共计提供了27万份财产计划,融资规模达到121.2亿英磅。其中,有105亿英镑通过抵押贷款的形式实现,16亿英镑通过住房返还计划实现。

  除了“房产价值释放计划”之外,英国对以房养老还有更一般意义上的法律保障——信托。任何住房或其他财产所有人,都可以选择将财产进行信托,并指定自己为受益人。这样在自己死后的受益权可以形成一种“剩余权利”,并成为遗产处分的对象,也可以用作融资。但一般信托方式更适合更为富有的人进行家产安排。

  从2000年到2004年,房产价值释放计划在英国得到了迅猛的发展,说明社会对这一计划的需要非常强烈。而中国社会老龄化也日益严重,以房养老计划的设计迫在眉睫。从英国经验看来,只有完善了对计划提供方的监管,真正可以保障老年人权益,这些计划才是可行的。

  

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