中国房产土地租期为什么是“70年”?

2018-11-13 15:45   来源:未知 责编:admin

  中国的住宅土地使用年限70年,确立于1990年,早已成为惯例,很少人会问为什么是“70”这个数字。其实,1980年代初,霍英东向中央政府建议土地有偿出让,成为后来土地财政的先声,而70年的设定与他的香港经验不无关系。

  中国的住宅土地使用年限70年,已经成为我们的一种意识形态。这项规定确立于1990年,却没有人深究为什么是70年。国人开始陷入恐慌,70年产权大限之后,每一个国人所持有住房的财产将被掠夺,或再被政府剥夺一次,或收回住房的土地使用权,想继续拥有需要续费。

  

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  70年的产权由来

  其实,1980年代初,霍英东向中央政府建议土地有偿出让,成为后来土地财政的先声,而70年的设定与他的香港经验不无关系。

  1841年英军占领香港岛之后,当时的模拟港督义律急于大搞建设,开始卖地,按照他们的说法,港岛的土地与其他英联邦国家一样,属于女王陛下所有,卖地只是把土地的使用权批租给买家;不过,最早的土地批租并未规定明确的期限。

    1844年,港府把土地租期确定为75年,且不可续约,但几乎所有的承租人都抱怨经济形势不好而土地租期又太短,港督无奈向伦敦报告,以新加坡土地999年期为例建议延长租期,终于在1849年获得批准,宣布把租期原来为75年的土地延长924年,合计999年,而且不补交任何地价,因此又出现了一大批999年租期的土地。

    1898年5月,英国政府认为租期过长,导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益,要求香港政府在新批土地时取消了999年租期的租约,代之以75年可再续租75年且不另收地价的租约,同时政府要求承租人在75年租期期满后支付按新标准制定的土地租金。此后一直到1985年《中英联合声明》生效,除了少数99年期的例外情况,75年租期成为界限街以南土地的标准租期。

    1898年6月,界限街以北的土地由英国政府向中国租借,港府接管后,以99年减3天(从1898年7月1日起计)批租给土地开发商和使用者,在1997年6月27日期满时收回,再由港府在6月30日归还中国。

    香港回归时,界限街北的所有土地批租契约都将期满,为了保持香港在过渡期内政治和经济的稳定,《中英联合声明》规定,港英时期的土地批租制度将继续实行下去,并规定1997年7月1日以前期满的土地契约可以自动续期至50年后的2047年6月30日,不需要补地价,但是从续期之日起,每年交纳一定的租金(按照经评估的土地年租金的3%计算)。于是,界限街再次成为土地特征的分界线:在界限街以北,已有土地的年期只能到2047年,而且必须交租金;而在界限街以南,只要原来的土地期限未到,就不需要交租金,而且即使是原来规定没有续期权的土地,也可以在1997年以后到期时免地价再续一次50年。

  1997年7月1日后,根据《香港特别行政区基本法》的规定,香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家(中华人民共和国)所有,由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发,其收入全归香港特别行政区政府支配。1997年7月15日,香港行政会议决定除了特殊用途土地(如加油站用地是21年)外,新批土地的年期定为50年,与社会制度“50年不变”的“50年”保持一致。

  中国的70年产权概念模糊

  在中国,城镇土地都是100%归国家所有,私人部门只拥有40年至70年的使用权。中国与世界大多数国家的土地所有制结构不同,而是选择了跟两个英国的前殖民城香港和新加坡相同的规则。

  是香港和新加坡都只是一个小的经济体,又都是低税收地区。可以用循环收取的高地价来弥补低税收和高福利,通过不断的资本滚动来支撑高房价。中国本就是高税收、高政府开支、低福利的大经济体,不可能依靠“外来资本持续进入”,就没有人可以支撑长期的高地价了。

  虽然距离七十年的产权期限截止还有时间,但只要不是永久产权房,就必然会面临之后的问题,土地使用权到期之后怎么办?

  2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

  相关的法律法规还没有明确规定,概念并不清晰。物权法只规定了可以自动续期,但是到底该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有标出。到今天为止,国家仍未出台关于出让土地续期的具体实施方案,也没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。

  假定中国是永久产权,形势又会发生什么变化?

  国外的土地产权的主要有两种形式:一种是永久产权,另一种是租借权。如果房产是永久产权,购买一套别墅时,产权证上会登记土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者;购买公寓的话,所购买还包括此房产所占这块土地上1/N的不可分割的永久产权和该套房产所在的空间永久使用权。这两种产权证书都会由专业的测量师出具报告,政府房产局会颁发产权证。

  但是,一旦永久产权成真,将会征收房产税,其价格一般会比较高额。国外的许多国家,房屋长期空置的业主会为高额的房产税感到头疼。

  那么,其他国家的产权问题又是如何呢?让我们来了解一下。

  国际大环境下英国房产受欢迎度高

  现年86岁的李嘉诚2015年1月初宣布,旗下和记黄埔和长江实业打散后重组、海外注册。加上此前出手在中国大陆和香港的资产,一时出现各种猜测、解读、评议和推断。

  话音未落,1月中旬,他又宣布,和记黄埔计划收购英国第二大手机网络运营商O2,金额逾100亿英镑。这时,有人想起就在近日长江实业已悄然买下了英国Eversholt铁路公司,这个公司在英国列车租赁市场占有率将近30%。

  盘点李嘉诚在英国的资产,可以发现3个港口、3家连锁店、1家手机服务运营公司、1家铁路集团、1家区域电网公司、2家区域煤气公司、1家水务公司,在伦敦市区还有一个建3500套住宅的楼盘开发项目,总计约330亿英镑。

  那么李嘉诚为什么选中英国不放呢?英国不但经济发展,产权多为长期产权或者永久产权,购房者可以长时间的享受房产,随着房价上涨收益将会更高。如果是永久产权的话,不随着房屋出售而大大折扣。长期产权的房产,到期后可以免费自动续租,或者花少量费用去续约。

  英国现今的产权剖析

  英国的产权有永久产权和租赁使用权两种,租赁使用权最长期限是999年。

  英国的永久产权房,业主对土地和土地上的一切不动产,土地、房屋建筑、树木及地下资源等拥有永久所有权。产权人可以自由使用,出租、抵押或转让房产。转让后,下一任房主也将享受永久产权。通英国的大部分别墅都属于永久产权房,通常情况下是土地和房屋同时出售。房产属于产权人的终身财产,后代可以享受房产的不断升值,还可以世代传承。

  英国的租赁使用权中,房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有,买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限、续签权利及租金会在土地契约里明确标出,年限大都很长,如999年、250年,最为常见的是125年的租约,到期后,可自动免费续租。

  讨论后国内是否实施房产永久产权,仍不得而知。是否可以续签也无法确定,这关乎着国家战略的问题。但是我们可以选择最大化规避个人风险,投资“永久产权房”。

  

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