浅谈关于商业土地抵押贷款的问与答

2018-11-22 13:38   来源:未知 责编:admin

  

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  1、商业土地抵押贷款

  是指债务人用土地使用权担保债务履行得到的贷款。商业土地是用于开发商业建筑(而不是住宅)的创收财产-例如购物中心,零售商场,办公楼以及酒店。它的融资(包括收购,开发和建设这些房产)主要通过商业土地贷款来实现:即有抵押保证的贷款。

  2、LTV贷款价值比率

  贷款价值比是放贷人考虑发放贷款时使用的风险评估比率,即衡量贷款价值与土地价值之间关系的比值。贷方通过将贷款金额除以土地评估价值或购买价格中的较低值来计算LTV。例如,在100,000美元的土地上90,000美元贷款的LTV为90%(90,000美元÷100,000美元= 0.9或90%)。

  因此,低LTV的土地在贷款人眼中的风险较低,借款人也会享受更优惠的融资利率。商业土地贷款LTV一般在65%以内。虽然有些贷款可能有更高的LTV,但并不常见。

  商业土地抵押贷款的特点

  1、贷款针对实体而非个人

  住宅抵押通常针对个人借款人,而商业土地贷款通常是针对商业实体(例如公司,开发商,有限合伙,基金和信托)。这些实体通常是为了拥有商业土地而成立的。

  2、利率较高

  商业土地贷款利率普遍高于住宅贷款利率。 此外,商业土地贷款通常涉及的费用会增加贷款的总成本,包括评估,法律,贷款申请,贷款发放及调查费用,导致商业土地的贷款利率高于住宅贷款。

  3、还款来源及回款保障机制

  一般通过土地出售或其他资金来源,如银行建筑贷款或再融资来返还投资人本金及利息。如果一个实体没有财务记录或任何信用评级,贷款人会要求该实体的主体或所有者为该贷款提供担保,以保证在贷款违约的情况下贷款人可以收回抵押物。

  投资人在商业土地抵押贷款中的常见问题

  Q:当我在投资商业土地贷款项目时,我是在直接投资土地吗?

  不是的。投资者将从发行人那里购买项目支付票据,每个票据与发行人针对相应项目作出的特定投资相应,而票据的业绩与相应的工程业绩直接相关。

  Q:我投资了土地抵押贷款项目,项目会优先还投资人的钱吗?

  不一定。当同一抵押物设定数个抵押权时,各个抵押权人要行使权利,则存在着先后顺序之分,即抵押权顺位。顺序在先的抵押权人具有优于顺序在后的抵押权人受偿的权利。因此在评估商业土地抵押贷款时,土地的抵押权顺位是投资者需要考虑的重要因素。

  Q:我投资的美国商业土地抵押贷款项目,收益是否要缴税?

  不需要。非美国税务居民投资美国的债券,不管是美国国债、地方政府债券,还是一般公司债券,还是以贷款形式投资到房地产项目上,都不需要缴纳所获得的利息税。然而,如果通过债券基金或者债券ETF来持有的美国债券,该基金或者ETF每次派发的利息,会被美国政府视为股利而按照前面股息税的税率缴纳。

  因此,只要在开户时向经纪券商提交W-8BEN表格,声明外国人身份,券商就会自动处理好扣税、缴税问题,之后无需再填报任何纳税报表。W-8BEN表格每两年要更新一次,否则IRS要先暂扣30%的税额直到你证明你仍是非美国居民的身份。

  Q:项目是按季派息的,打到什么账户比较好?

  建议是美国账户,以避免高额手续费和较长的汇款时间。

  Q:什么是项目支付票据?

  项目支付票据是发行人出售给投资者的特殊、有限的责任,此等票据的收益将用于为相应的项目投资筹集资金。项目支付票据的支出完全取决于收到相应项目投资派发的地产开发商。

  

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