英国今年新建住宅目标又完不成!住房短缺对房价有何影响呢?

2018-11-29 11:02   来源:未知 责编:admin

  不论是首相特蕾莎梅,财相哈蒙德,还是新任伦敦市长,都在住房问题上向公众做过或多或少的承诺。特蕾莎曾向公众许诺政府会保证每年30万套的新房供给量;哈蒙德在秋季预算案上给住房项目增加了500万预算,将住房基金总投入增至55亿英镑;而伦敦市长则表示每年会在伦敦多造6.6万套房…

  一,新建住房数量创十年来最高值

  尽管高层普遍认识到了英国社会当前的住房短缺危机,但是不管英国整体也好,还是伦敦也好,起初定下的指标都没有达到。

  据MHCLG最新的统计数据显示,2017-18年度新房交付量达222,190套,较上年上涨2%(4,850套),对比前年交付量增长超过了15%(27,700套),但仍然没有达到政府承诺的每年30万套。

  如下图所示:英国新建住房数量以及较去年增长百分比。

  

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  首相,我们要肯定政策的鼓励和推进对于这两年的新房供给作用还是起到了的。从15-16年开始新房交易量大幅上跳,到今年继续维持高产出,已经达到十年来新建住房的最高数值。而在政策面上丝毫没有放缓迹象,还要继续加钱造房子。毕竟还没有达到政府承诺的新建房数量。

  其次,英国的住房供给具备一定的周期性特征,从上面MHCLG的波浪柱状图也可以看到每年的住房供给量在16万套的均值上下波动。从2000年开始英国人口流入大幅增多,政策方向开始向解决住房问题倾斜,于是住房供给量逐年走高。08年之后伴随着金融危机引发的一系列变故致使住房供给量从高位滑落。而事实上,除了第二次世界大战期间, 英国,尤其是伦敦的人口从来没有出现净流出的情况。并且还欧盟统计局还预测,2050年,英国将成为欧洲人口数量最多的国家。

  而人口的大量流入会加剧英国住房短缺危机,届时,即便政府不断加盖新房,也满足不了流入人口的住房需求,供不应求房价上涨可以预期。

  二,英国住宅建设存在什么问题?

  其实,纵观新英国供应的历史,不难发现,英国的住宅建设存在这样一些问题:

  1)住建部长更换频繁

  从1997到2017,英国房价上涨了270%,历经4任首相和15个住建部长,几乎每一个部长都在任期时说,:“要加大房屋供应量,调控房产市场。”

  但现实是:这15个人,几乎都没有完成自己设立的新建住宅目标。

  频繁得更欢住建部部长也让英国的住宅建设没有连贯性和规划性,缺乏长期的目标。

  2)缺砖

  建新房就需要砖块,而英国的砖又一直不够。

  据NAEA的研究报告显示,英国住房需求量急剧增加,目前急需14亿块砖建造26.4万户新住房,才能解决英国住房严重供应不足的问题。

  但英国的砖块存储量很低,在英国中小型建筑企业,有2/3的公司需等待2个月才能等到新砖供货,有1/4的公司需要等待4个月,有1/6的企业需要花上8个月的时间才能等到新砖供货。

  砖的供应量不足,当然直接影响到建新房的计划。

  3)少建筑工人

  建新房自然也少不了对建筑工人的需求。

  英国自己本土的建工肯定不够,但又不放开移民来的建工,当然完不成新建任务。

  4)英国建房审批慢

  英国人的速度大家都有所耳闻。

  在英国建房,需要复杂繁复的审批程序,虽然这个审批流程已经大大简化和缩短,仍需要几年时间。

  建房的速度就更慢了,节假日不干,刮风下雨不干,冷了不干,热了不干。很多项目完工交付需要3-4年。

  三,投资人关注什么问题?

  从08年到14这6年期间里,供给和需求存在着多大的背离很难有一个确切的统计结果,政府给出的方案是每年30万套,那么按照现在的人口变化情况,如果以每年30万套的速度建新房,按照政府的预测,在未来的某一年是可以解决掉供需之间存在的关系的。

  所以对未来的房产投资来说,关键问题在两个点:

  一是住房供给量上不上得去,二是上去之后房价会不会跌。

  关于住房供给量上不上得去的问题,

  其实30万套新房的口号从前年就已经开始在喊了。喊到现在,但没有一年能够真正达到这个数值。相对于去年的新房数量,今年额外增长的2%涨幅已经让英国新建房数量达到十年来最高值。即便对于明年有继续增长的预期但是增幅想必不会太大。

  这也就意味着,只要新建住房数量没有达到政府预期的30万套,那么每年居住供需之间的关系就在持续扩大,房价也会持续增长。如果需要住房的人变得更多,而房子没有得到相应的增加,房价不涨,是有违常理的。短期内可能会因为一系类因素产生背离,长期形成的一定是一个统一的正向关系。

  至于住房供给量能否补上缺口,虽然有点悬,但是我们假设在遥远未来的某一天,补上了。

  前提是政府放宽对于土地使用的管制,通过更多的住建计划,为廉价住宿开发商提供补贴,等等一系列行动都可以刺激产业发展。现在英国开发商造楼一个是没地,一个是政府审批慢甚至不批,还缺少建筑工人和建材,又不开放海外移民…种种原因导致了英国新建房数量不能满足购房需求。

  那没买房子的人就只能选择租房。所以就目前来说,买房投资Buy to Let依然有市场。

  那么如果住房供给量上去之后,房价是否就要开始下跌了呢?

  其实并不会,首先最关键的一点,房价是由什么决定的?

  那当然是供需。但供需在房产市场里是一个很笼统的概念,关键还是要看地段。

  英国的住房缺口每年30万套,光伦敦就占了1/5。伦敦的供需缺口和东北英格兰的供需缺口不同,房价也不能相提并论。

  而在伦敦,一区的供需缺口和六区的供需缺口同样差很远。

  这样一想,多造新房,会对老房子的价值产生影响吗?局部上来看可能会,但从趋势上来看,是不会的。

  对应伦敦六区,不管多造多少房子,一区永远是一区的价。因为英国不可能再造第二个白金汉宫,也不可能有第二个狄更斯,亦或是第二个雪莱在那里安家。

  供需只能解决社会上的住房危机,会有很多廉价房源放出来。

  从某种角度上来说,低价房源越是增多,那么优质地段的富人区房价只会涨得更高,地段的优势得以显现。简单地说就是物以稀为贵。就拿现在的伦敦一区来说,为什么新项目那么少,为什么政府不在一区建可负担住房?因为土地有限,新建房数量并不多。

  所以当住房供给量上来,真达到了每年30万套,乃至每年50万套。比如,政府每年在六区盖再多新房,对于市中心有什么影响吗?影响并不大。因为爬上了房产第一级台阶的人,只会想着往更高处爬,英国房产阶梯的顶点,就是伦敦市中心。

  能够在影响伦敦房价的,主要是人口。如果拿伦敦市中心来举例子,就是富豪们开始陆续搬出了,不再有新的富豪们愿意搬进来了。企业开始外迁,高薪产业颠覆,居住在伦敦的精英开始逃亡世界各地…只有这种情况下,伦敦市中心的房子才会猛跌。虽然不能说绝对不出现,但是在我们的有生之年里,真的无法想象会出现这样的场景。

  MHCLG最新的统计数据显示英国新房交付量对比去年增加了2%,仍未达到每年30万套的预期。

  即便是达到预期了,也不一定能买足购房需求,据英国《卫报》报道,过去几年,并不在英国生活的海外买家在英国买下了1000亿英镑的房产,这种情况无意会加剧英国住房短缺危机。建设速度,审批速度过慢,住建部长频繁更换,缺人少砖,这些现状很难在短时间内做出改变,因此英国住房供不应求的现状估计还要持续很多年。

  那很直接的结果就是,高需求的刺激下房价是会平稳增长的,同时也会带动租金的一定增长。虽然可能性非常低,即便假设有一天,住房建设量满足了需求,那些黄金地段的房产价格也不会受到影响,物以稀为贵,全世界都是这个道理。

  

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