海外基金的投资价值-英国脱欧对地产基金发展趋势的影响

2018-12-10 10:52   来源:未知 责编:admin

  

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  一.英国经济概况

  英国经济预计在2018-2019年将增长1.5%。虽然投资者之间仍然存在不确定性,但英国脱欧后过渡期的协议将帮助英国经济重拾信心。

  尽管英国脱欧导致市场放缓,但是由于结构性因素导致产业间存在明显的两极分化,英国地产平均资本价值持续走高。然而,由于英国退欧的不确定性,房地产市场的信心急剧下降,价格的下跌,并且销售时间也显著变长。英国皇家特许测量师学会(RICS)表示,在伦敦完成房产销售所需的时间已延长至19周。

  根据RICS,8月份房地产市场净余额从-1%降至-2%。此外,9月份买家的询盘数量从-9%降至-11%。住房市场大幅下跌,价格以近6个月来的最快速度下跌至十年来的最低点。9月份英国房屋平均价格下降至225,955英镑,相较8月份下降了1.4%。在南方以外,与伦敦相比,英国退欧的不确定性影响较小。北爱尔兰和苏格兰的增长强劲。总体而言,市场保持了强势,价格比以往任何时候都低,可能为投资者带来机会。

  二.地区经济表现

  虽然英国退欧公投影响了整个英国,但主要影响是伦敦/东南部已经金融部门风险敞口较大的地区经济体,特别是苏格兰(格拉斯哥,爱丁堡),与整体英国平均水平相比,它具有重大的财务风险。

  尽管存在这些影响,但英国中部、约克郡和亨伯赛德郡、西北部地区和东部等其他地区都有英国退欧后的优势,表明英国经济继续强劲扩张或PMI高于55。这种抵制英国退欧的表现表明,实体经济和人口增长压力支撑着市场。英国的人口总数正增长,同时工作年龄人口也在增长,这就是英国在脱欧公投前的表现能超过欧洲国家的原因。这一点在经济预测中得到了体现。预测显示,未来5年,英国的经济表现将超过欧元区经济体。

  三.商业地产REIT业绩

  截止到2018年6月底,英国商业地产房地产投资信托基金(UKCM)的总资产净值在一年内达到了10.6%,然而其股价已经落后于其不断上涨的资产净值,而折扣已经扩大到5.2%。尽管零售部门表现疲弱,但如果所有房地产资产的市场利率都能实现,预计中期收益将有所改善。

  在商业地产领域,预计工业部门将继续引领短期市场表现。尽管另类投资领域仍将受到投资者的欢迎,但每个领域的资产选择可能变得越来越重要。预计中期内房地产市场将出现温和回报,收入将是主要推动力,资产管理举措将带来上行潜力。

  1.酒店行业

  与去年同期相比,伦敦的入住率增长2.6%,ADR增长6.3%,每间可用房收入增长9%。欧盟公投将英镑兑美元汇率降至30年来的最低水平,北美游客激增。

  2.办公室部分

  英国各地区的区域写字楼租赁需求一致保持弹性。在2016年,六大CBD的办公面积为470万平方英尺,而在2015年的基础上增加了3.5%,比10年的平均水平高出20%。持续到2017年,该股的成交量较2016年增长了20%,带到530万平方英尺,有几个市场的成交量达到了创纪录的水平。在利兹和布里斯托尔租金价格首次达到每平方英尺30镑,而在曼彻斯特,在2020年租金可能达到每平方英尺40镑。

  而在伦敦,2016年的采用率下降至近四年低点1000万平方英尺,同比下降16%,与10年平均水平相比也下降了15%。无论经济放缓与否,投资者开始观望事态发展,直到美国科技公司在伦敦市中心寻找办公地点,打破了这种局面。最终,由于欧洲和北美占领着的需求,需求在2017年大幅回升27%,达到1220万平方英尺。

  3.零售部分

  ARENATS REIT已经进入欧洲市场,并在英国收购了12家物流公司。该REIT还将以3,350万澳元(3,390万新元)收购一个位于澳大利亚布里斯班的物流地产。到目前为止,零售业受到欧盟公投的影响最大,自2018年大衰退以来一直受到压力。

  由于技术、消费者消费模式(在线供应商)的重大变化以及新的固化死板的监管制度,该行业已经陷入困境。由于投入成本上升、劳动力成本上升,已经输入型通胀对消费者可支配收入和实际工资增长的间接影响,英镑贬值使本已微薄的利润率遭到了破坏。

  零售研究中心(Centre of Retail Research)的最新数据显示,零售运营失败的数量可能会在2012年达到此前的峰值。

  随着零售价值的下降,越来越多的连锁餐厅和零售商陷入破产或进入“CVAs”(公司自愿安排),以减少他们的租金。此外,许多有利可图的商店正在关闭。这可能反映了类似零售模式的供过于求。总体判断是,在未来几年里,大多数地方的零售租金可能会下降。

  4.工业部门

  与零售业形成鲜明对比的是,在2018年上半年工业部门的租金增速已加快至5%p.a。部分原因在于零售商大举投资供应链和配送中心,以满足在线销售和保持需求。支撑租金上涨的另一个关键因素是,过去10年,一些工业区已被重新开发为住宅,导致小型住宅供应短缺,尤其是在伦敦和其他大城市。

  四.投资和租金收益变动

  截至2018年6月,英国房地产表现优于英国股票和政府债券。然而,与政府债券相比,今年的收益率溢价确实有所下降。英国房地产资产的收益仍高于10年英国政府债券。这很可能会保持房地产对于寻求收益的投资者的吸引力。

  预计未来一段时间,工业部门将继续引领市场表现,而零售部门的疲软趋势将持续下去。由于收入是主要推动力,预计英国商业地产市场在2018年和2019年将实现适度汇报。预计酒店业等另类投资领域也将继续吸引投资者,因为它们拥有长期稳定、与通胀挂钩的租赁。

  在商业地产投资领域,反对英国退欧混乱的一股持久力量是:全球资本大量流入英国,而国际社会正在寻求更高收益,这给全球房地产市场带来了压力。欧盟公投后的投资格局显示,英国机构投资大幅度下降,同时海外对内投资大幅增加。英国金融机构受到了冲击,尤其是零售基金。由于投资者寻求退出市场,零售基金面临赎回压力。然而,与人们的直觉相反,英国退欧公投似乎通过其对英镑的影响提升了英国的房地产市场。投票后英镑贬值15%-20%,外国投资者深受鼓舞。

  五.英国退欧对英国房地产市场产生了明显的影响,但对投资者来说,退欧仍是一个有吸引力的选择,尤其是来自海外的投资者,因为英国的英镑价值极低。伦敦办公室收到金融部门不确定性的冲击,相比之家,工业部门似乎没有收到这种变化的影响。酒店业正在蓬勃发展,零售业也面临着许多自身的问题。

  

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