投资房产收益-“以房养学”究竟如何实现“零成本留学”

2018-12-13 14:42   来源:未知 责编:admin

  随着人们物质生活水平的不断提高,很多家长选择让孩子出国留学。不少精明的家长选择"以房养学"。以房养学,字面上来说,这是“靠海外购房供养海外留学,即通过海外购置房产,利用房子的升值来补回留学所花费的费用”。

  英国为何成为以房养学新热点?

  先来看一个背景数据,据《欧洲时报》英国版报道,英国人的平均购房年龄在38岁,相比较而言,首次买房贷款的华人,年龄却普遍在26-35之间,呈现年轻化趋势。这部分人当中,买房的预算在20-30万英镑之间,并且都需要来自父母的支持。

  同时英国人没有积蓄的习惯,父母也鲜有支持,因此英国年轻人多数会选择租房或者与父母居住在一起,很多处于可承受价格区间的房子都被来自中国、新加坡和中东的买家买走。当然也不乏英国本土的投资客,和来自世界各地的地产投资达人。而绝大多数投资买家(尤其是海外买家)的购房目的都是buy to let,以出租为主,十分看好英国的租赁市场,而伦敦则是海外买家在英国的首选地。这和伦敦地区居高不下的租售比以及相对友好的海外购房政策是分不开的。

  调查显示,这些海外买家中,60%以上是为了读书,这种“以房养学”,不仅能够赚回学费,甚至能够带来不少收入的投资方式,被越来越多的学生家长所青睐,也让留学生海外置业这一群体壮大起来。

  

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  “以房养学”究竟如何实现“零成本留学”?

  在计算收益之前,我们先来看看,留学到底需要花多少钱?

  1. 学费

  不同的学校、地区、学习阶段,学费都有所不同。作为非欧盟学生,中国学生在英国选择攻读本科以及研究生学位的平均学费在17,500英镑每年(英格兰地区),根据不同的专业,有的是3年,但是如建筑,工程等专业一般为4年制,医学则要时间更长。如果按照平均四年计算下来,学费一共高达70,000英镑。而部分伦敦地区的名校,学费相对来说更高,如果你选择的是商科,那就更要做好学费储备了(IC金融系2016-2017年度学费为32,000英镑/每年);

  2. 住宿

  与国内的月租收费方式不同,伦敦很多时候是以“周”来报价的,更凸显了伦敦的寸土寸金。

  以伦敦政治经济学院周边(伦敦市中心Holborn地区)房租为例,如果你想要在公共交通15分钟范围内,找到一个环境不错的小套间(En-suite,房间有独立浴室,但厨房和客厅共享),周租金在455英镑(折合人民币4004元),整月租金则高达1万7千左右。

  如果你选择价格相对低廉一些,但配套设置齐全的学生宿舍,就要做好挤校车地铁通勤30分钟以上的准备了。此类学生宿舍的租金在395英镑左右,月租金大约在1万5千人民币左右。

  与LSE情况相同的是,伦敦其他几大名校的地区都处于核心地区,比如帝国理工所在的南肯辛顿(South Kensington)地区,国王学院所在的滑铁卢(Waterloo)(伦敦重要的中心交通枢纽之一),伦敦艺术大学所在的国王十字区域(King’s Cross)等,月房租的均价都在8000-13000人民币之间。

  3. 生活消费

  吃穿住行,留学生还要加上游遍英国大江南北甚至欧洲大陆的费用,一年保守估计也需要15万人民币。如果你还要进行必要的社交活动,丰富一点娱乐生活和购物需求,则需要更多的预算。

  按照这三大花费,我们可以看到,在英国伦敦地区想要安安心心的念一年书,花费约在45万人民币。

  而伦敦地区,按照签证担保费的要求,每月生活费基准为1265英镑,四年总生活费为60,720英镑,约60万人民币。在英国留学四年学费加上生活费至少需要花费130,720英镑,约120万人民币,这可是一笔不小的开销。

  有人可能会问,既然房租这么高,为何一定要选在学区附近,住得远一些不好吗?以小编的亲身经历而言,学习效率与离学校的图书馆距离,某种程度上来说是成反比的。当时小编就住在离学校大门步行5分钟的距离范围内,不管是平时上课、小组讨论还是考试,都不会因为如同“织女和牛郎”一般的距离而受到影响。毕竟住在伦敦6区,享受了低房租,却因为伦敦时不时的交通大罢工而硬生生错过了期末考试的例子也不少。这中间的取舍,也是需要一定衡量和考虑的。

  环业投资IP GLOBAL以上仅分析了大学阶段的成本,随着近年来低龄留学热的兴起,很多家庭在孩子年纪更小的时候(英国寄宿一般最低年龄限定为8岁,也就是从8岁起,非父母陪读的小留学生就可以独自来英国上学),选择将他们送出来,接受最传统的英国教育,那么对这样的家庭来讲,“以房养学”的投资时间更长,从长远来讲收入更加丰厚,因此投资的必要性也更强。

  更有甚者,父亲或母亲一方选择来英国陪读,从教育起步阶段就让孩子进入英国的教育体系,那么“以房养学”的投资方式也是非常适合的一种投资手段。

  讨论了这些不可避免的留学成本,“以房养学”的优势就很明显了。

  最直观的费用节省就来自于房租。

  环业投资IP GLOBAL小编另一位朋友从2012年开始在英国卡斯商学院念本科,起初是因为父母觉得加上研究生总共需要四年的时间,考虑到希望培养她的生活独立自理能力,父母在临出国之前,火速找中介办下了学校周边的一个两室一厅(Aldgate East地铁站附近),距离学校仅17分钟的路程,当时的首付约在25万英镑。从大二起,她把自己的另一间卧室也出租了出去,每年的收益在4万英镑左右。研究生结束之后,最终还是决定回国,准备将小公寓转手卖掉,而此刻的小公寓正好赶上了Crossrail的兴建,房价上浮约40%。这四年来,不仅省下来了租房费用,还在房租和转手溢价中赚回了学费钱。

  “租房不如买房”,留学生还可以更“精明”一点

  “租房不如买房”,很多人都会认为这是房地产商和中介炒出来的一个噱头。而如果你能够认真算笔账,事实就是,如果能够将置业投资和留学深造结合在一起,选择有潜力的学区房,就不会担心养房成本高、不好转手、不好出租等问题,那么这笔账就有了一个明显的答案。

  越来越多的人也认识到了这一点,在2016年的《留学趋势特别报告》里显示,国内的高净值人群,在海外置业的目的主要是以分散风险和子女留学为主。

  尤其是现在低龄留学的趋势越来越明显,海外置业的目的就更不仅仅是在于给孩子在留学期间找到一个安身之所,而是给孩子一个学习的环境,一个成长的氛围,一个不论是未来选择在国外继续发展,还是回国等选择的一个重要保障。

  利好政策下的风潮

  “首套房”限购令正在悄然进入执行期,政策中说明,只要你是伦敦地区的“居民”,拥有合法的居住权,则可以和英国护照持有者一样,享受这项限购令的优惠。国际学生作为Tier 4签证的持有人,自然也拥有这项权利。

  当然,盲目投资也是有风险的。正如在国内投资房产一样,置业位置的选择也是意义深远的,直接影响到后面的投资回报率。

  学区房所在区域的整体文化氛围突出,比如坐拥几大博物馆、帝国理工大学和伦敦大学学院白城校区的南肯辛顿和切尔西区域(South Kensington & Chelsea);处于市中心交通便利,热闹非凡的,国王学院以及伦敦政经所在的泰晤士河岸地区(Strand,Embankment &Southwark),伦敦城市大学、伦敦大学学院、卡斯商学院和考文垂大学伦敦校区聚集的伦敦金融城(City of Lonfon)地区,还有UAL、大英图书馆和大英博物馆坐落的教育科技中心国王十字地区(King’s Cross)等,都是值得关注的地区。

  

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