值得投资的海外房产,英国房产投资指南小知识

2019-01-12 10:24   来源:未知 责编:admin

  

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  一、英国房产类型

  英国的房子分很多不同类型,有公寓,别墅,排房,廉价房,平房等。

  1)Apartment /Flat(公寓/楼房):

  现代公寓楼通常没有永久产权,而只有99年,125年,150年或者999年使用产权(Leasehold)。不同小区现代公寓的物业费也多少不均,物业配套设施如果奢华,例如有私人的游泳池,健身中心或门卫的高档小区,所收取的物业费会相应升高。

  2)Detached (独立别墅):

  这种别墅是最贵的。它属于独立的别墅,有自己的花园和停车位。独立别墅一般都是2层高,至少有3个卧室,还有客厅、厨房、餐厅等,很多还有自己的车库。几乎每一个英国居民都梦想拥有自己真正的独栋别墅,即独门独院的别墅,上下左右前后都属于独立空间,具有高度私密性,房屋周围有宽敞的院落,前后花园。别墅的面积不等。因为此类房子占地面积大,多数房屋建在土地相对便宜的地域,例如城市边缘或是城市近郊,而在市中心很少见。因所在地域不同,独栋别墅的房价差异很大。比起同区域同等联排别墅,独栋别墅的价格可能高出25%~50%。

  3)Semi-detached (半独立别墅):

  它是一栋大别墅分为左右两个独立的住房。每套住房一般都有自己独立的花园和停车位,2层高,卧室为2-4个,有客厅、厨房,很多还有自己的车库和停车位。这种房型由于占地面积相对独立别墅小一些,盖房成本也低一点,所以价格比较便宜。

  4)Terraced house(小排房):

  在19世纪,1930到1950年间,密集的联排别墅在英国许多城市建成。这些联排别墅通常是由多套两三层的相同结构的别墅左右紧密相接,每套别墅户型一般为3~4居室1厅1厨2卫,使用面积约为100~130平方米,尤其受到许多需要在市区上班的家庭的青睐。与同时期的古典式公寓相似,此类联排的老房子也具有古典风格的珍贵特色。

  5)Townhouse(联排别墅):

  粗略可以再细分为古典式(一般非常宏伟的建筑)和现代式兴建的两种类型。古典式的townhouse多位于伦敦市中心,使用面积高达250~450平方米。黄金地段加上奢侈的面积必然导致此类别墅昂贵的价格。townhouse与其他联排别墅的主要区别在于它楼层多,一般3~5层高,所以使用空间较大。一般每栋房子都有独立的花园和车库。近代townhouse更为抢手,主要因为别墅具有优秀的保暖性,隔音性,多间卫浴设施,以及充裕的停车空间。townhouse可以带来很高的的租金回报,不但可以整栋房子出租,还可以以房间为单位出租。劣势包括需要经常上下楼梯。

  6)Cottage(度假别墅/农舍):

  这种房子很难归类,但是一般在英国Cottage都是很古老的小房子,很多在乡村,价格都比较贵,主要是英国人比较喜欢古老而有特色的房子。这些房子英国人很多用来养老,或者度假。看看图片您就知道其中的缘由了:

  7)Council house(廉租房):

  英国有很多平民是靠国家救济金养活的。英国每个地方政府都有很多自己盖的贫民房,类似于中国的廉租房。

  二、英国房产所有权

  英国房产投资要考虑到房产所有权,因为根据所有权不同,房屋的租赁年限也是不同的。英国房产投资的优势之一就是其房屋投资类型的多样性。下面将详细介绍英国法律中描述的房产所有权(土地使用权)的不同定义。

  1. 永久产权(freehold)

  所谓永久产权房,是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。产权人可以依照法律自由使用,出租,抵押,或转让房产。转让房产后,永久产权会被依法转交给下一任房主。英国大部分别墅都属于永久产权房。其最大优势在于永久产权的房屋不用担心使用年限,属于产权人的终身财产,财产一般会不断升值,并能世代传承。

  2.土地租借权(leasehold)

  所谓土地租借权,是指买家对房屋拥有所有权,但是其房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有。买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限,续签权利及相应租金会在土地契约里明确注明。此类房屋缺点在于在土地租借年限临近的时候转让房子,房价会随之明显降低。并且在改建,转让或是转租之前,必须取得土地所有人的同意。

  有一些土地租借协议对买家如何使用所购房屋附有特殊的额外规定,例如禁止过度噪音等。但买家千万不要因此排斥选购只有土地租借权的房屋。原因如下:

  1)英国的土地租借年限一般都很长,一些长达999年,125年的租约是最常见的。

  2)英国法律允许延伸到期的土地租赁契约。英国法院严格监管所需缴纳的土地租金,确保了租金的合理性。

  3)土地租借协议的额外规定一般都非常合理,其起草的主要目的在于确保邻居的正常生活秩序与生活质量。

  在房屋所有及使用的实际操作中,多数情况下,可以续约的土地租借产权与永久产权区别不大。

  三、房产所有权

  在英国,可通过三种不同的形式与他人共同拥有一套房产的所有权。分别是:共有产权(Joint Ownership)、股份产权(Shared ownership)和共享股权(Shared Equity)。

  1. 共有产权(Joint Ownership)

  共有产权是指共同分担押金,共同偿还所有权抵押贷款和各类日常开支。选择通过共同所有权这一产权类型拥有一套房产,也是帮助一部分人成功购房的方式之一。在某些情况下,甚至可以帮助有些人在居住条件上得到一个较大的改善或居住在一个更为理想的区域。共有产权较为常见,也是大多数购房者会涉及、考虑的一种产权所有方式,其最典型的例子就是夫妻共同署名,拥有一套房产。

  2. 股份产权(Shared ownership)

  股份产权(Sharedownership)是指个人与某机构(通常是房屋协会)各拥有一定百分比的产权。个人需为由机构拥有的那部分房产支付房租,从而获得全部房产的使用权。此外,随着时间的增长,个人可增加其所有权份额,有些情况下可将份额增至100%。这也被称为“阶梯效应”。股份产权也是一种较为常见的房产所有权持有形式。其最大的特点在于,购房者只拥有一定比例的产权,且仍需按月缴纳一定金额的房租。

  3. 共享股权(Shared Equity)

  共享股权是基于政府的公开市场房屋购买计划(Open Market HomeBuy Scheme)。在英国,共享股份还是一个较新的概念。共享股权形式通常可为购房者提供一定金额的贷款用于缴纳购房定金。其优势在于,从短期来看,使用该方式购房可以避免购房者将资金投在定金上。然而其劣势在于,通过共有产权购房将支付更多的购房款。

  四、现房和期房

  每个国家的地产房屋市场都存在已经竣工的现房和尚未竣工的商品房(一般称之为期房或楼花off-plan)。大型地产开发商在楼盘开工之前,以较低的价格吸引投资者提前买房。无论是买现房或是期房,房屋产权的类型(freehold or leasehold)是不变的,但具体购买的程序可能有细微差别。

  五、英国购房产生的必要费用?

  1,房款

  英国的新建房产都是精装修标准交房,包含全套厨房电器及卫浴设施(不含可挪动的家具)。不同区域的房产报价差异非常大,即便是在同一行政区,受到生活配套,周边学校,自然景观等因素影响,也有比较明显的差异。需要根据你的实际需求:例如小孩读书,方便工作,租金收益高等等进行选择。

  2,购房印花税

  如果作为个人首套房产购买,可享受较低的印花税税率,以20万英镑房产为例,购房印花税1500镑;50万英镑的房产为例,购房印花税为1.5万镑;如是个人二套及以上住房,会产生房屋总价3%的印花税附加。

  而英国时间2017年11月22日中午12:30,英国财政部长菲利普 · 哈蒙德(Philip Hammond)在议会宣读了2017年秋季财政预算案(Autumn Budget 2017)。各项新政策中,最受关注的一项无疑是“英国首次购房30万镑以下免印花税,立即生效”。

  具体来讲,这项与印花税相关的政策细则如下:

  对首次购房者,如果成交价格不超过30万英镑,将免除所有印花税。

  在伦敦和其他高房价地区,房价超过30万英镑但低于50万英镑的,免除30英镑部分印花税,而超出部分印花税率为5%。

  该政策即日起在英格兰、威尔士与北爱尔兰地区生效,但威尔士政府2018年4月起将有权修改该政策。苏格兰地区政府有权自行决定是否采取同等优惠策略。

  3,购房律师费

  在英国, 所有房产交易都非常规范, 需要买卖双方聘用律师来代理进行整个交易,监管了法律流程,保障了购买者的权益,并且防止出现国内开发商卷款跑路等情况出现。伦敦房产律师费通常的价格是1500镑+VAT(取决于房产总价以及具体聘用的律师),律师会在快交房的时候为你列出一个清单,包括印花税、土地局注册费(£200-£920不等,取决于购买房产的价格)等费用。

  4,贷款手续费

  工作,生活在中国的受雇或自雇人士也可以申请英国房产按揭贷款。如果需要在办理英国房产贷款,还会产生包括贷款手续费,贷款律师费,估价费等开支,根据你选择银行,律师行的不同,实际产生费用也不等。

  5,英国购房不针对海外买家征收任何额外的税费

  英国对本地及海外购房者公平对待,不对海外买家征收任何额外的税费。

  6,房产税及租金收益个人所得税如何收取?

  英国是没有房产税的(Property Tax),在英国长期居住的人需要交纳市政物业税(Council Tax),用于警局消防,公立学校,市政设施等等的维护。市政物业税无需房东交纳,是居住在房屋中租客的责任,当租客为学生,外交人员,或仅有一位成年人时,可以获得减免。

  六、英国房产通常的交易流程:

  1,选中单位并支付一笔预定金

  2,21 天内您的购房律师与开发商律师交换合同,支付30%首付款

  3,房产完工时支付尾款

  七、英国房产需要注意的:

  1,房屋调查:如果无法现场看房,需要你的律师对房屋进行详尽的了解和调查,尤其对于二手房,周边环境,邻居等等都是需要了解的因素。

  2,购房律师:非常重要,一位对当地及国内法律了解不透彻的律师将会令投资英国房产变得异常繁琐。

  3,完工时间:如果定的房产距离完工时间太近,没有及时沟通好贷款等事宜,最糟糕情况是有可能损失之前缴纳的首付款。

  4,房屋格局:国内对于房屋格局可以按照居住要求进行适当更改,英国修改格局是非常难的,需要在当地政府备案且难以获得批准,所以在选房时最好可以选择符合心意的格局。

  5,房屋管理:如果在英国购房用于出租,选择一个专业的租赁管理公司将显得十分重要,租赁管理公司提供的全面管理服务从找租客,按季度打入租金,直至租客搬出后联系房屋清洁等都安排妥当,英国通常的房屋管理费用在年租金的8%左右。

  6,税务税收:英国税务体系复杂,对于购买,出租,出售等都有严格的划分,对于出租而言,租赁管理费,贷款利息部分等等都可以用于抵税,需要你咨询专业人士,做到合理避税。


  

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