【海外房地产代理】美国房屋土地所有权及地下资源所有权

2019-01-16 17:41   来源:未知 责编:admin

  在美国购买了房地产就世世代代拥有了该片土地的所有权。如果在该片土地的下面发现宝藏或是矿藏有的话,都属于其拥有人。这是美国的法律,无人能够篡改。美国的国土面积982万平方公里,除掉66万平方公里的水面,土地面积为916万平方公里,其中大约三分之一归政府所有,其余为私人财产。

  在美国购买的房地产,通常说的都是土地和地上建筑等不动产,业主对它们拥有永久产权,可以作为遗产由后代继承,也可以捐赠或出售。在许多地方,业主每年要向地方政府交纳房地产税,用做当地中小学教育和其他方面的经费。

  

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  房地产的价值会随着市场波动,业主如果将房屋出租的话,在报税时可以用建筑物的折旧冲抵收入,但是历史趋势来看,美国房地产会持续升值。土地作为房地产的一部分,业主拥有它的产权,地表和地下的自然资源除非有法律规定,通常也都是业主的财产。

  前面提过,一般情况下,在美国购买的房地产都包括了土地及地表附属品,业主对它们拥有永久产权,可以作为遗产由后代继承,也可以捐赠或出售。如果地下有矿产等资源,业主可以将它连同地表或分开出售。地表与地下资源捆绑在一起的地产,在美国被称为“单纯费率房地产”(fee simple estate)。100多年前在俄克拉何马、得克萨斯以及美国南部海湾地区发现大量石油,企图发财的人们纷纷涌入投资“黑金”,连带使得地产交易复杂化,人们开始将地表和地下资源分别出售。

  出售地下矿产涉及的问题则复杂得多。业主可以将自己拥有的土地下面所有已知或可能的资源出售给某人或某个公司,也可以只出售一类矿产例如煤或石油,甚至可以限定于一类矿产中的某一种,例如美国东部阿巴拉契山区产煤,最普通的是上石炭纪地层所含的匹兹堡煤层,土地主人可以标明只出售地下的这一部分资源。

  不像其他交易,地下资源出售之后,地表仍然为原来主人的财产,如果业主仍然居住在那里,就得有思想准备,地下资源的新主人随时可以来进行勘探或开发,有可能占用部分地面,或对地表造成影响。这些都会在出售地下资源的契约上有明文规定,地表的主人即没有权利制止,也无法预期由此带来的不便会持续多久,以及对地表的破坏何时可以修复。如果矿业公司购买地下资源只是作为储备,那么业主还要有思想准备,公司可能要到自己的孙子辈才来动土开矿。

  地下资源的买主也有可能不是矿业公司,而是待价而沽的投资者,他们的目的是等到市场有利的时候转手牟利。这种人当中有一类,他们会与业主谈判,先付一笔不多的定金,然后在规定的期限内交付余款。在这个期限内,他们会游说矿业公司购买这片资源进行开发或作为储备。如果矿业公司决定购买,他们就可以从拿到的较高价格中获利,否则的话,超过了与业主协议的期限,他们的定金也就打了水漂。

  与此类似的是,如果矿业公司对该地段的矿产类型、种类或品质没有把握,它们可能和业主先签订一个矿产资源的租赁协议,在规定的期限内进行勘探,探明矿产及其储量后,如果合适再正式签约购买并开发,否则在租约到期后,地下资源的权利仍然归业主所有。

  地下资源如果是石油或天然气,则在大多数情况下油气公司采取租赁方式取得开采权。通常它们先付一笔费用,在一定时间内进行勘探钻井,发现有价值的油气之后,再按照事先的约定,向土地业主缴纳特许权费(Royalty)进行开采。否则的话,过了规定的时间,地下资源的所有权仍然归还业主。

  石油和天然气的特许权费通常为井口价的12.5%,有的州法律可能会规定较高的特许权费率,或者规定最低为12.5%,因此土地业主可以通过谈判取得更高的回报,有的甚至可以高达25%。

  石油与天然气具有流动性,为了避免油气公司从它们取得的一个地块开采权,把邻近的地下油气抽走,侵害了别人的权利,有的州例如宾夕法尼亚就制定法律,规定以油气层的地质剖面为依据,对邻近土地的业主给与相应的补偿。

  美国私有土地的地下资源,通常也是属于业主所有,但是其权利可能与地上建筑分开,所以在那些矿藏丰富的地区购买地产时,要特别注意是否包括地下资源的权利。在这方面,几乎所有的州都有相应的法律加以规范。


  

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