“备受争议”的金丝雀码头,还值得投资吗?

2019-01-18 11:24   来源:未知 责编:admin

  12月15日,多家英国媒体报道了位于英国伦敦金丝雀码头金融城核心区的绿地英国“伦敦之巅”项目的最新进展。

  绿地可能修改“伦敦之巅”项目方案的消息在市场上流传甚广。英伦投资客第一时间和绿地英国公司取得联系后拿到官方的第一手回复,即绿地确实在重新全面评估伦敦之巅项目,可能会修改方案,但也可能保留,目前还没有做出最终决定。

  

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  根据原方案,伦敦之巅预计造价达8亿英镑,高241米,总共67层,建成后将成为英国乃至西欧最高的住宅建筑。然而原方案中最具争议的部分,在于伦敦之巅的设计,由于其并非四四方方的筒子楼,三叶草形状的设计对工程要求非常之高。

  另一方面,绿地也在回复中提到了伦敦住宅市场正在发生变化。

  的确,在绿地取得项目规划的2016年,英国公投决定脱欧,而后两年,伦敦住宅市场有所冷却。由于脱欧对新金融城支柱行业的冲击、加之区域内短期供应较大,金丝雀码头确实在当前受到不少质疑。

  不过同时,金丝雀码头2.0也开启了紧锣密鼓的招商,并在近期频频传出大公司入驻的捷报,未来人口导入有望的情况下,金丝雀码头的投资价值也到了重新评估的时候。

  “备受争议”的金丝雀码头,还值得投资吗?

  脱欧造成银行撤离了吗?

  2016年英国脱欧公投后,金融机构可能大规模撤离伦敦的说法甚嚣尘上,过分悲观的预期确实也对金丝雀码头的房地产市场造成了一定冲击。

  当前距离英国正式脱欧(2019年3月29日)只剩下100多天,英国已经和欧盟达成了脱欧协议草案,目前脱欧只剩议会投票这一不确定性,现在回过头看这个问题,已经可以找到更接近真实情况的答案。

  以位于金丝雀码头的大投行为例:最新调查显示摩根大通最多只会撤离700名员工;巴克莱的大部分业务仍将留在伦敦金丝雀码头,但会搬迁50名员工去德国法兰克福;瑞士信贷(Credit Suisse)预计撤离50名伦敦员工到其马德里办公室。

  根据路透社在今年9月份开展的最新调查,相比之前信誓旦旦的威胁,目前只有630个金融岗位真正离开了伦敦。

  另外金丝雀码头这边,也在引进一些科技企业和政府机构,包括美国金融科技公司Motive Partners、英国药品和医疗产品监管署(The Medicines and Healthcare products Regulatory Agency)和知名律师事务所Herbert Smith Freehills。一方面增加公司多样性,另一方面可以降低对金融的依赖。

  Crossrail通车延期,未来金丝雀人口是流入还是流出?

  经停金丝雀码头的伊丽莎白线(Crossrail)于上周宣布延期至2020年通车。

  参考Jubliee地铁线延伸工程对金丝雀码头房价的拉动,伊丽莎白线通车后,从金丝雀码头出发,6分钟就能到达老金融城Liverpool Street,13分钟就能到达邦德街。而通勤时间的降低和换乘能力的提升能直接推高房价。

  金丝雀码头

  Crossrail拉进了金丝雀码头和伦敦市中心的距离,那人口会因此流出还是流入?

  金丝雀码头所在的Tower Hamelts做了一些调查统计,数据显示,由于大公司不断入驻,Tower Hamelts常住居民人口在过去三年(2014-2017)增加了2.5万人,预计未来10年(2018-2028)常住人口将增长6万左右。

  大伦敦市政府预测的数据则显示,同属东伦敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未来12年整体将增加12.5万个就业岗位,Tower Hamelts的人口和就业增长集中在金丝雀码头一带。

  金丝雀码头2.0会是“供应过剩”的答案吗?

  金丝雀码头二期——伍德码头(Wood Wharf)目前在紧锣密鼓的施工中,最早一期将于2019-2020年完工,整体将于2023年全部落成。

  伍德码头完工后,金丝雀码头将规划200万平方英尺的商业办公空间,增加11万个工作岗位,区域总工作人口达到21.5万。

  除此之外,为了留住那些准备成家的年轻人,金丝雀码头还规划了一部分中小学,比如2017年9月建成的Canary Wharf College – Glenworth Primary;位于金丝雀码头二期在建中的Wood Wharf Primary School。

  基建方面,随着金丝雀码头2.0日渐成型,Tower Hamlets政府透露已经在规划一座新桥——South Dock Bridge,用以缓解老桥——South Quay footbridge高峰期的人流压力。

  回到供应是否过剩这个问题,短期内金丝雀码头住房供给确实较为密集,数据显示,金丝雀码头2015-2017年总计完成2900户新房建设,占Tower Hamlets整体供给的52%。长期来看,金丝雀码头二期创造的就业岗位和未来10年新增的3万常住人口正好和新增的1.7万套新房相匹配。

  不过由于金丝雀码头二期到2019年才会陆续开始落成,Crossrail也是2020年才通车,短期内的供需错配仍然存在,至少2019还会是比较难得的买方市场。

  总的来说,如果决定投资的话,有几个点大家可以把握,比如这几个项目里,有些是商业用地转住宅用地而来,因此其产权是250年而非英国常见的999年。

  其次项目的位置也非常重要,是否处于金丝雀码头核心区,是否靠着地铁或Crossrail,是否靠着金丝雀码头二期规划的学校和商业等等。

  对于金丝雀码头的投资价值,一方面不能过度吹捧,另一方面也不能过分抹黑, 毕竟二期造的如火如荼,“供应过剩”长期来看已经成了伪命题。当然如果真的决定投资的话,还是需要慎重考虑。


  

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